방 하나에만 전세권 등기를 했을 때 경매청구 범위
전세권이 설정된 부동산은 경매의 대상이 되지만, 그 범위는 전세권이 설정된 목적물로 제한된다. 따라서 방 하나에만 전세권 등기를 했다면 건물 전체가 아니라 그 방에 대해서만 경매를 청구할 수 있다.
전세권이 설정된 부동산의 의미
민법 제303조는 전세권의 내용을 정의한다. 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다. 여기서 중요한 것은 “그 부동산”이라는 표현인데, 이는 전세권이 실제로 설정된 부동산을 가리킨다.
예를 들어 3층짜리 건물 중 2층의 한 방에만 전세권을 설정했다면, “그 부동산”은 바로 그 방이다. 건물 전체가 아닌 것이다.
경매청구권의 범위
민법 제318조에 따르면, 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법이 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다. 민사집행법 제264조는 부동산을 목적으로 하는 담보권을 실행하기 위한 경매신청 절차를 정하는데, 경매 대상이 되는 부동산은 그 담보권이 미치는 범위에 한정된다.
방 하나에만 전세권이 등기되어 있다면, 전세권자가 청구할 수 있는 경매의 목적물은 그 방에 한정되며, 건물의 다른 부분까지 경매 절차에 포함될 이유가 없다.
농경지에 대한 예외
한 가지 주의할 점은 민법 제303조제2항이 “농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다”고 규정한다는 것이다. 따라서 농경지에는 전세권을 설정할 수 없으며, 이 경우 경매청구권도 발생하지 않는다.
정리
전세권이 특정 부동산에 대해 설정되면, 그 경매청구권은 그 부동산으로만 행사할 수 있다. 등기부에 기재된 범위가 경매청구의 한계다. 방 하나에 전세권 등기를 했다면, 경매청구 시 건물 전체를 대상으로 할 수 없다는 점을 인식하는 것이 중요하다.
참고 법령
- 민법 제303조(전세권의 내용)
- 민법 제317조(전세권의 소멸과 동시이행)
- 민법 제318조(전세권자의 경매청구권)
- 민사집행법 제264조(부동산에 대한 경매신청)
