영업 제한이 아니라 장사가 안 돼 폐업해도 상가 계약을 해지할 수 있나요?
요약 및 결론: 단순히 장사가 잘되지 않아 폐업한 사정만으로는 「상가건물 임대차보호법」 제11조의2에 따른 해지권이 인정되는 것으로 볼 수 없습니다. 이 조항은 감염병 관련 집합 제한·금지 또는 운영시간 제한 조치를 총 3개월 이상 받아 경제사정이 중대하게 변동하고, 그로 인해 폐업한 경우에 임차인이 해지할 수 있도록 정합니다.
폐업은 임대차계약이 끝나는 사유와 같은 의미가 아닙니다. 상가 임차인의 폐업 해지권은 매출 감소 일반이 아니라, 법이 정한 감염병 조치와 경제사정 변동, 폐업 사이의 인과관계를 요구합니다.
장사가 안 돼 폐업한 경우에도 제11조의2를 쓸 수 있나요?
「상가건물 임대차보호법」 제11조의2는 영업 부진이나 폐업 자체만을 해지 사유로 정하지 않습니다. 감염병예방법상 집합 제한 또는 금지 조치, 또는 운영시간 제한 조치를 총 3개월 이상 받은 것이 경제사정의 중대한 변동을 낳고 그 결과 폐업한 경우여야 합니다.
조치 기간은 ‘연속 3개월’이 아니라 조문 문언대로 ‘총 3개월 이상’입니다. 경제사정의 중대한 변동을 판단하는 구체적 수치나 기준은 이 조문에 정해져 있지 않습니다.
해지권의 요건과 효력은 어떻게 나뉘나요?
폐업 해지권은 임차인에게 인정될 수 있는 권리이며, 폐업과 동시에 계약이 끝나는 구조가 아닙니다. 법정 요건을 충족한 임차인이 계약해지 통고를 하고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다.
| 어떤 행위 또는 상황 | 적용 조문 | 법정 효과 |
|---|---|---|
| 집합 제한·금지 또는 운영시간 제한 조치를 총 3개월 이상 받아 경제사정이 중대하게 변동하고 그로 인해 폐업 | 상가건물 임대차보호법 제11조의2제1항 | 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있음 |
| 임차인의 계약해지 통고를 임대인이 받음 | 상가건물 임대차보호법 제11조의2제2항 | 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력 발생 |
실제 처벌 수위와 법정형은 있나요?
「상가건물 임대차보호법」 제11조의2는 폐업에 따른 해지권과 그 효력 발생 시점을 정한 조항입니다. 이 자료 범위에서 제11조의2 위반에 관한 징역·벌금 등 법정형, 실제 선고 통계, 양형기준 또는 관련 판례의 공표 자료는 확인되지 않습니다.
관련 법령
제11조의2(폐업으로 인한 임차인의 해지권) ① 임차인은 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(같은 항 제2호의2에 따라 운영시간을 제한한 조치를 포함한다)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다.
자주 묻는 질문
장사가 안 돼 가게를 닫으면 상가 임대차계약을 바로 끝낼 수 있나요?
폐업한 날에 계약이 끝나는 것은 아닙니다. 제11조의2의 요건이 충족돼 해지 통고를 한 경우에도, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.
법에서 정한 조치를 총 3개월 이상 받으면 무조건 해지할 수 있나요?
조치를 총 3개월 이상 받았다는 사정만으로는 충분하지 않습니다. 그 조치로 경제사정에 중대한 변동이 발생하고, 그 변동으로 폐업했다는 요건까지 이어져야 합니다.
운영시간 제한도 집합금지 조치에 포함되나요?
「상가건물 임대차보호법」 제11조의2제1항은 감염병예방법 제49조제1항제2호의2에 따른 운영시간 제한 조치를 집합 제한 또는 금지 조치에 포함한다고 정합니다. 다만 운영시간 제한만으로 해지 효력이 생기는 것이 아니라, 총 3개월 이상 조치와 경제사정 변동 및 폐업의 요건을 함께 살펴야 합니다.
