장사가 안돼 폐업하면 계약기간 중 상가 임대차를 해지할 수 있나요?

입력 2026.10.02. 오전 10:08

요약 및 결론: 매출 부진으로 폐업했다는 사정만으로는 상가건물 임대차보호법 제11조의2에 따라 계약을 해지할 수 없습니다. 이 조항은 법에서 정한 집합 제한·금지 또는 운영시간 제한 조치를 총 3개월 이상 받아 경제사정이 중대하게 변동했고, 그 변동으로 폐업한 임차인에게 해지권을 줍니다. 요건을 갖춰 해지를 통고하더라도 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다.

상가건물 임대차보호법 제11조의2는 2026년 10월 2일 현재 시행 중입니다. 폐업한 임차인이 계약기간 중 해지를 검토할 때 핵심은 폐업 여부만이 아니라, 법에서 정한 조치와 폐업 사이의 원인·결과 관계입니다.

장사가 안돼 폐업한 경우도 제11조의2로 해지할 수 있나요?

단순한 매출 부진에 따른 폐업은 제11조의2의 해지 사유에 해당하지 않습니다. 이 조항에 따른 해지에는 법에서 정한 조치를 총 3개월 이상 받은 사실과, 그 조치로 인한 경제사정의 중대한 변동 및 그로 인한 폐업이 필요합니다. 제11조의2는 일반적인 폐업에 따른 다른 해지 가능성까지 정한 조항은 아닙니다.

어떤 영업 제한을 받아야 해지 요건에 해당하나요?

제11조의2는 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치를 대상으로 합니다. 같은 항 제2호의2에 따른 운영시간 제한 조치도 포함하며, 조치를 받은 기간은 총 3개월 이상이어야 합니다.

조치를 총 3개월 이상 받았다는 사실만으로 해지 요건이 완성되지는 않습니다. 그 조치 때문에 경제사정이 중대하게 변동하고, 그 변동 때문에 폐업했어야 합니다. 제11조의2는 ‘경제사정의 중대한 변동’을 판단할 매출 감소율 같은 수치를 제시하지 않습니다.

폐업하거나 해지 통고를 보내면 계약이 바로 끝나나요?

제11조의2의 요건을 갖춘 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다. 폐업만으로 계약이 종료되는 것은 아니며, 해지 효력은 임대인이 계약해지 통고를 받은 날부터 3개월이 지난 때 발생합니다. 기준일은 폐업일이나 통고를 보낸 날이 아닙니다.

실제 처벌이나 선고 수위는 어떻게 되나요?

제11조의2는 임차인의 계약 해지권과 해지 효력 발생 시점을 정한 조항으로, 형벌을 정하지 않습니다. 따라서 이 조항에 관한 실제 선고 수위를 제시할 수 없으며, 이 글의 자료에는 관련 공식 통계·양형기준의 공표 자료 없음으로 확인됩니다.

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