장사가 안돼서 폐업하면 상가 계약을 중도 해지할 수 있을까? 상가임대차법 제11조의2의 요건 정리

입력 2026.10.02. 오전 10:08

핵심 답변

매출 부진처럼 일반적인 영업 사정으로 폐업한 경우에는 상가건물 임대차보호법 제11조의2의 해지권을 쓸 수 없습니다.

이 조항으로 임차인이 해지할 수 있는 경우는 따로 정해져 있습니다. 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치를 총 3개월 이상 받았어야 합니다. 같은 항 제2호의2에 따라 운영시간을 제한한 조치도 여기에 포함됩니다. 그 조치로 경제사정이 중대하게 변동했고, 그 변동 때문에 폐업한 것이어야 합니다.

요건을 갖추었더라도 해지는 임대인이 계약해지 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다.

기준일: 2026년 10월 2일. 이 글의 조문은 기준일 현재 시행 중인 문언입니다.

조문 원문

상가건물 임대차보호법 제11조의2(폐업으로 인한 임차인의 해지권)

① 임차인은 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(같은 항 제2호의2에 따라 운영시간을 제한한 조치를 포함한다)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다.

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

[본조신설 2022.1.4]

“폐업했다”만으로는 부족한 이유: 원인과 결과로 이어진 세 단계

제1항의 요건은 폐업 하나가 아닙니다. 아래 세 단계가 원인과 결과로 이어져야 합니다.

단계	요건	조문 표현
① 원인	감염병예방법 제49조제1항제2호의 집합 제한·금지 조치(제2호의2의 운영시간 제한 조치 포함)를 받았을 것	“총 3개월 이상 받음으로써”
② 결과 1	그 조치 때문에 경제사정이 중대하게 변동했을 것	“발생한 경제사정의 중대한 변동”
③ 결과 2	그 변동 때문에 폐업했을 것	“변동으로 폐업한 경우”

따라서 다음과 같은 경우는 이 조항의 요건과 맞지 않습니다.

위 조치를 받은 적 없이 매출 감소, 경쟁 심화, 상권 변화 등으로 폐업한 경우(①이 없음)
위 조치를 받았지만 그 기간을 합쳐도 3개월에 못 미치는 경우(①의 기간 요건 미충족)
위 조치를 받았지만 폐업 원인이 그 조치와 관계없는 경우(①→②→③의 연결이 끊김)

알아둘 점

기간은 “총 3개월 이상”입니다. 조문에 적힌 표현은 이것뿐이니, 다른 기간 기준으로 바꿔 읽지 않아야 합니다.
운영시간 제한도 포함됩니다. 괄호 안 문구는 감염병예방법 제49조제1항제2호의2에 따른 운영시간 제한 조치를 제2호의 집합 제한 또는 금지 조치에 포함시킵니다. 이 괄호는 제11조의2제1항 안에서만 뜻을 가집니다.
“경제사정의 중대한 변동”의 수치 기준은 조문에 없습니다. 매출이 몇 퍼센트 줄어야 하는지 같은 기준은 법률 문언으로 정해져 있지 않습니다.

폐업하면 계약이 바로 끝나나요?

아닙니다. 두 가지를 구분해야 합니다.

1. 해지는 임차인이 행사하는 권리입니다

제1항은 “해지할 수 있다”로 끝나는 규정입니다. 권리를 가진 사람은 임차인이며, 요건을 갖추었다고 해서 계약이 저절로 끝나지는 않습니다. 임차인이 해지권을 행사해야, 즉 임대인에게 해지를 통고해야 합니다.

2. 효력이 생기는 시점은 제2항이 따로 정합니다

구분	근거	내용
해지할 수 있는 요건	제11조의2제1항	조치 총 3개월 이상 → 경제사정의 중대한 변동 → 폐업
해지의 효력 발생 시점	제11조의2제2항	임대인이 계약해지 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면

기준은 폐업한 날도, 임차인이 통고를 보낸 날도 아닙니다. 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다.

자주 묻는 질문

Q1. 영업제한 조치 없이 장사가 안돼서 폐업했습니다. 제11조의2로 해지할 수 있나요? A. 없습니다. 이 조항은 감염병예방법 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(제2호의2의 운영시간 제한 조치 포함)를 총 3개월 이상 받아 생긴 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우만 다룹니다. 일반적인 매출 부진은 이 요건에 해당하지 않습니다. 계약서의 특약 등 다른 근거로 계약을 정리할 수 있는지는 이 조항과 별개의 문제입니다.

Q2. 운영시간만 제한받았는데도 해당되나요? A. 조문은 감염병예방법 제49조제1항제2호의2에 따라 운영시간을 제한한 조치를 집합 제한 또는 금지 조치에 포함한다고 명시합니다. 다만 이 경우에도 총 3개월 이상, 경제사정의 중대한 변동, 그로 인한 폐업이라는 나머지 요건을 모두 갖추어야 합니다.

Q3. 해지 통고를 하면 그날 계약이 끝나나요? A. 아닙니다. 임대인이 해지 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지의 효력이 생깁니다(제11조의2제2항).

Q4. 이 조항은 언제 생겼고, 최근 개정으로 바뀌었나요? A. 제11조의2는 법률 제18675호(공포 2022. 1. 4.)로 신설되었습니다([본조신설 2022.1.4]). 현행 법령에 표기된 법률 제21083호(2025. 11. 11. 일부개정, 시행 2026. 5. 12.)는 이 조항을 고치지 않았습니다. 제21083호가 함께 고친 조문은 제19조의2(관리비 내역의 제공) 하나입니다. 그 부칙은 시행일(공포 후 6개월이 경과한 날)과 제19조의2 개정규정의 적용례만 정할 뿐, 제11조의2에 관한 적용례나 경과조치는 두지 않았습니다.

Q5. 이 조항이 신설 전에 맺은 계약이나 신설 전에 받은 조치 기간에도 적용되나요? A. 이 글이 확인한 자료 범위에서는 법률 제18675호 부칙의 적용례와 경과조치를 확인하지 못했습니다. 따라서 기존 계약이나 이미 받은 조치 기간에 적용되는지는 여기서 단정하지 않습니다.

Q6. 관련 판례가 있나요? A. 이 글이 참고한 자료 범위에서는 이 조항에 관한 판례를 확인하지 못했습니다.

한 줄 요약

상가 임차인의 폐업 해지권(상가건물 임대차보호법 제11조의2)은 감염병예방법상 집합 제한·금지 조치(운영시간 제한 포함)를 총 3개월 이상 받아 → 경제사정이 중대하게 변동하고 → 그 때문에 폐업한 경우에 한해 임차인에게 주어집니다. 효력은 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월 뒤에 생깁니다. 장사가 안돼서 폐업한 것만으로는 이 조항의 해지권이 생기지 않습니다.