장사가 안돼서 폐업해도 상가 계약을 중간에 해지할 수 있을까
요약 및 결론: 상가건물 임대차보호법 제11조의2는 매출 부진으로 폐업한 경우를 상가 임차인의 해지 사유로 정하지 않았다. 이 조에 따른 해지권은 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호의 집합 제한 또는 금지 조치를 총 3개월 이상 받은 경우에만 생긴다. 운영시간 제한 조치도 여기에 포함된다. 그 조치 때문에 경제사정이 중대하게 변동하고, 그 변동 때문에 폐업한 임차인이 해지권을 가진다. 요건을 갖춰도 해지는 임대인이 계약해지 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생긴다.
상가건물 임대차보호법은 법률 제21083호로 개정되어 2026년 5월 12일부터 시행되고 있다. (문장 삭제) 이번 개정이 고친 조문은 제19조의2(관리비 내역의 제공)다. 폐업 해지권을 정한 제11조의2는 2022년 1월 4일 신설된 문언 그대로다. 이 조의 제목이 '폐업으로 인한 임차인의 해지권'이라 폐업하면 누구나 계약을 끝낼 수 있다고 오해하기 쉽다. 실제로 이 조가 적용되는 범위는 감염병 관련 영업 제한을 받은 경우로 좁다.
매출 부진으로 폐업하면 제11조의2로 계약을 해지할 수 있나?
매출 부진만으로 폐업한 경우에는 제11조의2의 해지권이 생기지 않는다. 제11조의2제1항은 해지 사유를 하나만 정한다. 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치를 총 3개월 이상 받아 경제사정이 중대하게 변동했고, 그 때문에 폐업한 경우다. 이런 조치 없이 손님이 줄거나 경기가 나빠져서 문을 닫은 임차인은 이 조의 요건을 채우지 못한다.
제11조의2의 제목은 ‘폐업으로 인한 임차인의 해지권’이다. 하지만 요건은 제목이 아니라 제1항 본문이 정한다. 폐업은 요건의 마지막 단계일 뿐이다. 앞 단계인 집합 제한·금지 조치와 경제사정의 중대한 변동이 없으면 폐업했더라도 해지권이 없다.
제11조의2가 아닌 다른 근거로 계약을 해지할 수 있는지는 이 글의 자료 범위 밖이다. 이 글은 제11조의2의 요건과 효력만 다룬다.
제11조의2의 해지 요건은 정확히 무엇인가?
제11조의2제1항의 요건은 원인과 결과로 이어진 세 단계다. 세 단계를 모두 갖춰야 한다.
- 집합 제한·금지 조치를 총 3개월 이상 받았을 것: 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 조치여야 한다. 같은 항 제2호의2에 따라 운영시간을 제한한 조치도 포함된다.
- 그 조치 때문에 경제사정이 중대하게 변동했을 것: 조치와 무관하게 생긴 경영 악화는 이 단계를 채우지 못한다.
- 그 경제사정의 변동 때문에 폐업했을 것: 폐업의 원인이 조치로 인한 경제사정 변동이어야 한다.
기간 요건의 문언은 ‘연속 3개월’이 아니라 ‘총 3개월 이상’이다. 제11조의2는 ‘경제사정의 중대한 변동’이 무엇인지 수치나 기준으로 정하지 않았다. 매출이 몇 퍼센트 줄어야 한다는 식의 기준은 조문에 없다.
영업시간만 제한받은 경우도 해당하나?
운영시간 제한 조치도 해당한다. 제11조의2제1항의 괄호 문구는 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호의2에 따라 운영시간을 제한한 조치를 집합 제한 또는 금지 조치에 포함시킨다. 그래서 영업 자체를 금지당하지 않고 운영시간만 제한받은 임차인도 조치를 총 3개월 이상 받았다면 첫째 요건을 채울 수 있다. 나머지 두 요건인 경제사정의 중대한 변동과 그로 인한 폐업은 따로 갖춰야 한다.
이 괄호 문구는 제11조의2제1항 안에서만 뜻을 가진다. 운영시간 제한 조치의 구체적인 내용은 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」이 정한다. 그 내용은 이 글의 자료 범위 밖이다.
요건을 갖추면 폐업과 동시에 계약이 끝나나?
폐업만으로 계약이 끝나지는 않는다. 제11조의2제1항은 ‘해지할 수 있다’로 끝나는 재량 규정이다. 해지할 권리는 임차인에게 있다. 임차인이 해지권을 행사해 임대인에게 계약해지를 통고해야 해지 절차가 시작된다.
해지의 효력이 생기는 시점은 제11조의2제2항이 따로 정한다. 해지는 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다. 기준은 폐업한 날도, 임차인이 통고를 보낸 날도 아니다. 임대인이 통고를 받은 날이다.
행위별로 보면 어떤 효과가 생기나?
제11조의2에는 징역·벌금·과태료 같은 제재가 없다. 이 조가 정하는 것은 임차인의 해지권이 생기는지와 해지가 언제 효력을 갖는지다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법적 효과 |
|---|---|---|
| 집합 제한·금지 조치를 총 3개월 이상 받아 경제사정이 중대하게 변동했고, 그 때문에 폐업 | 상가건물 임대차보호법 제11조의2제1항 | 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있음(재량) |
| 운영시간 제한 조치(감염병예방법 제49조제1항제2호의2)를 받음 | 상가건물 임대차보호법 제11조의2제1항 괄호 | 집합 제한·금지 조치에 포함되어 기간 요건 판단에 들어감 |
| 조치 없이 매출 부진·경기 악화로 폐업 | 상가건물 임대차보호법 제11조의2제1항 | 요건 불충족으로 이 조에 따른 해지권 없음 |
| 조치를 받은 기간이 총 3개월 미만 | 상가건물 임대차보호법 제11조의2제1항 | 요건 불충족으로 이 조에 따른 해지권 없음 |
| 요건을 갖춘 임차인이 임대인에게 계약해지 통고 | 상가건물 임대차보호법 제11조의2제2항 | 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력 발생 |
실제로는 어떻게 적용되고 있나?
제11조의2에는 형벌이나 과태료가 없다. 그래서 법정형과 실제 선고를 비교할 수 없다. 이 조의 적용 건수나 해지 인정 비율에 관한 공식 통계는 공표 자료가 없다. 이 조를 해석한 판례도 이 글의 자료에서 확인되지 않았다.
2026년 시행된 개정법(법률 제21083호)이 이 조항을 바꿨나?
2026년 5월 12일 시행된 개정법(법률 제21083호, 2025. 11. 11. 일부개정)은 제11조의2를 바꾸지 않았다. 현행 상가건물 임대차보호법에는 법률 제21083호(2025. 11. 11. 일부개정, 2026. 5. 12. 시행)가 표기되어 있다. 이 개정이 함께 고친 조문은 제19조의2(관리비 내역의 제공) 하나다. 제11조의2의 현재 문언은 법률 제18675호(2022. 1. 4. 공포)로 만들어졌다. 연혁 표기는 [본조신설 2022.1.4]다.
법률 제21083호 부칙은 두 가지를 정한다. 하나는 시행일(공포 후 6개월이 경과한 날)이고, 다른 하나는 제19조의2 개정규정의 적용례다. 제11조의2에 관한 적용례나 경과조치는 이 부칙에 없다. 제11조의2를 신설한 법률 제18675호 부칙의 적용례와 경과조치는 이 글의 자료에서 확인되지 않았다. 그래서 신설 전에 맺은 계약이나 신설 전에 받은 조치 기간에도 이 조가 적용되는지는 단정할 수 없다.
관련 법령
제11조의2(폐업으로 인한 임차인의 해지권) ① 임차인은 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(같은 항 제2호의2에 따라 운영시간을 제한한 조치를 포함한다)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다.
자주 묻는 질문
장사가 안돼서 가게를 닫으면 상가 임대차계약을 중도 해지할 수 있나요?
상가건물 임대차보호법 제11조의2는 매출 부진으로 인한 폐업을 해지 사유로 정하지 않았다. 이 조의 해지권은 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호의 집합 제한·금지 조치를 총 3개월 이상 받은 경우에만 생긴다. 운영시간 제한 조치도 포함된다. 그 조치로 경제사정이 중대하게 변동해 폐업한 임차인이 해지권을 가진다.
상가 폐업 해지 통보하면 언제 계약이 끝나나요?
상가건물 임대차보호법 제11조의2제2항에 따르면 해지는 임대인이 계약해지 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생긴다. 폐업한 날이나 임차인이 통고를 보낸 날이 기준이 아니다. 제11조의2제1항의 요건을 갖춘 경우에만 이 조에 따른 해지가 가능하다.
영업제한 3개월은 연속으로 받아야 하나요?
상가건물 임대차보호법 제11조의2제1항의 문언은 '연속 3개월'이 아니라 '총 3개월 이상'이다. 대상 조치는 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호의 집합 제한 또는 금지 조치이고, 같은 항 제2호의2의 운영시간 제한 조치도 포함된다.
