선수관리비는 임대사업자가 '부담할 수 있다'…2024년 2월부터 시행 중
법률 제19680호로 신설…시행 전 임차인에게서 징수한 돈은 퇴거 때 반환하여야
민간임대주택의 임차인이 관리비를 처음 납부하기 전까지 드는 유지관리ㆍ운영 경비를 임대사업자가 부담할 수 있도록 한 규정은 2024년 2월 17일부터 시행되고 있다.
민간임대주택에 관한 특별법 제51조 제6항은 임대사업자가 민간임대주택을 관리하는 데 필요한 경비를 임차인이 최초로 납부하기 전까지 해당 민간임대주택의 유지관리 및 운영에 필요한 경비를 ‘선수관리비’라 하고, 이를 대통령령으로 정하는 바에 따라 부담할 수 있다고 정한다.
조문이 부담 주체로 적은 것은 임대사업자다. 선수관리비를 임차인이 입주 전에 미리 내는 돈으로 읽으면 조문이 정한 방향과 어긋난다.
어미는 ‘부담할 수 있다’이다. 같은 조 제2항의 ‘하여야 한다’, 제3항의 ‘받아야 한다’와 달리 임대사업자에게 의무를 지우는 문언이 아니다.
제51조는 제1항부터 제6항까지 여섯 개 항으로 돼 있고 ‘삭제’로 남은 항은 없다. 제1항은 회계서류 작성ㆍ보관 등에 공동주택관리법을 적용하도록 하고, 제2항은 300세대 이상의 공동주택 등 대통령령으로 정하는 규모 이상이면 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나 자체관리하도록 한다.
제5항은 임대사업자가 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 임차인으로부터 민간임대주택을 관리하는 데에 필요한 경비를 받을 수 있다고 따로 정한다. 제6항을 포함해 이 조에는 ‘하여서는 아니 된다’는 금지 문언이 없다.
제6항을 신설한 법률은 2023년 8월 16일 공포된 법률 제19680호다. 부칙 제1조가 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행하도록 정해 시행일은 2024년 2월 17일이 된다.
같은 법 부칙 제3조는 선수관리비에 관한 적용례로 “제51조제6항의 개정규정은 이 법 시행 이후 임대사업자가 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우부터 적용한다”고 정했다.
부칙 제4조는 선수관리비의 반환에 관한 경과조치다. 임대사업자는 법 시행 전에 관리규약 또는 표준임대차계약서에 따라 임차인으로부터 징수한 선수관리비를 시행 이후 임대차 계약기간 만료 등으로 임차인이 퇴거할 때 반환하여야 한다.
장래의 부담은 ‘부담할 수 있다’는 재량으로 열어 두고, 시행 전에 이미 걷어 둔 돈에는 ‘반환하여야 한다’는 의무를 붙인 구조다.
2026년 9월 8일 공포돼 2027년 3월 9일 시행되는 법률 제21899호는 제27조ㆍ제31조ㆍ제42조ㆍ제43조의2ㆍ제46조ㆍ제65조ㆍ제67조를 개정했고, 제51조는 개정 대상에 들어 있지 않다.
현행본 상단에 표기된 법률 제21065호는 2025년 10월 1일 타법개정으로, 제51조는 고치지 않았다. 제6항에 붙은 연혁 표기는 ‘신설 2023. 8. 16.‘이다.
제6항에는 징역이나 벌금 같은 법정형 문언이 없다. 이 항을 신설한 법률에도 벌칙ㆍ과태료 조문 개정이 섞여 있지 않고, 제51조를 인용하는 벌칙ㆍ과태료 조문도 없다.
‘대통령령으로 정하는 바에 따라’가 가리키는 부담의 기준과 방법은 시행령에 맡겨져 있다. 제51조 또는 선수관리비를 직접 대상으로 한 판례ㆍ결정은 이 글의 확인 범위에서는 확인되지 않았다.
참고 법령
- 민간임대주택에 관한 특별법 제51조(민간임대주택의 관리) 제1항ㆍ제2항ㆍ제3항ㆍ제4항ㆍ제5항ㆍ제6항
- 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률(법률 제19680호, 2023. 8. 16. 공포, 2024. 2. 17. 시행) 부칙 제1조(시행일)ㆍ제3조(선수관리비에 관한 적용례)ㆍ제4조(선수관리비의 반환에 관한 경과조치)
- 공동주택관리법 제2조 제1항 제15호
