선수관리비, 임대사업자는 '부담할 수 있다'…시행 전 징수분은 퇴거 때 반환해야
2024년 2월부터 시행 중인 관리 규정…2027년 시행 예정 법률은 제51조 개정 대상 아냐
민간임대주택의 선수관리비는 임차인이 입주 전에 반드시 내야 하는 관리비가 아니라, 임차인이 관리 경비를 처음 납부하기 전까지의 유지관리 및 운영 경비를 임대사업자가 부담할 수 있도록 한 규정이다. 다만 법 시행 전에 관리규약 또는 표준임대차계약서에 따라 임차인으로부터 징수한 선수관리비는 임차인이 퇴거할 때 반환하여야 한다.
「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조는 민간임대주택 관리에 관한 6개 항으로 구성돼 있다. 제1항은 회계서류 작성과 보관 등 관리에 필요한 사항에 「공동주택관리법」을 적용하도록 했고, 제2항은 일정 규모 이상의 공동주택 등에 관리 위탁 또는 자체관리를 하도록 정한다. 제3항은 자체관리 인가 요건을, 제4항과 제5항은 공동관리 및 관리 경비 수령에 관한 사항을 둔다.
선수관리비를 직접 정한 것은 제6항이다. 이 항은 “임대사업자는 민간임대주택을 관리하는 데 필요한 경비를 임차인이 최초로 납부하기 전까지 해당 민간임대주택의 유지관리 및 운영에 필요한 경비(이하 “선수관리비”라 한다)를 대통령령으로 정하는 바에 따라 부담할 수 있다”고 규정한다.
문언의 주체는 임대사업자이며, 종결 표현도 ‘부담하여야 한다’가 아니라 ‘부담할 수 있다’다. 제6항에는 호나 단서가 없고, 징역이나 벌금 등 법정형을 정한 벌칙 문언도 없다. 임차인으로부터 관리에 필요한 경비를 받을 수 있다는 내용은 제5항에서 별도로 정하고 있다.
제6항은 법률 제19680호로 2023년 8월 16일 신설됐다. 같은 법 부칙 제1조는 “이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다”고 정했고, 이에 따라 제6항은 2024년 2월 17일부터 시행 중이다.
신설 규정의 적용 시점은 법률 제19680호 부칙 제3조가 따로 정한다. 부칙 제3조는 “제51조제6항의 개정규정은 이 법 시행 이후 임대사업자가 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우부터 적용한다”고 규정했다. 이는 제6항의 개정규정에 관한 적용례다.
이미 징수된 선수관리비에는 다른 기준이 적용된다. 같은 법 부칙 제4조는 “임대사업자는 이 법 시행 전에 관리규약 또는 표준임대차계약서에 따라 임차인으로부터 징수한 선수관리비를 이 법 시행 이후 임대차 계약기간 만료 등으로 임차인이 퇴거할 때 반환하여야 한다”고 정했다.
따라서 새로 체결하는 계약에 관한 제6항은 임대사업자가 선수관리비를 부담할 수 있도록 한 규정이고, 시행 전 징수분에 관한 부칙 제4조는 퇴거 때 반환하여야 한다는 경과조치다. 두 규정은 적용 대상과 문언의 효과가 다르다.
현행 법령 상단에는 법률 제21065호가 표시돼 있지만, 이는 제51조를 개정한 법률이 아니다. 제51조제6항의 연혁에는 2023년 8월 16일 신설 표기가 남아 있으며, 현행 문언을 만든 법률은 법률 제19680호다.
2026년 9월 8일 공포된 법률 제21899호는 2027년 3월 9일 시행될 예정이다. 그러나 개정 대상은 제27조, 제31조, 제42조, 제43조의2, 제46조, 제65조 및 제67조이며 제51조는 포함하지 않는다. 법률 제21899호의 공포일과 시행일은 제51조제6항의 시행 시점이나 선수관리비 적용례와 구분해 봐야 한다.
결국 선수관리비 규정은 2024년 2월 17일부터 이미 시행되고 있다. 앞으로 체결하는 계약에는 임대사업자가 부담할 수 있다는 제6항이 적용되고, 시행 전에 임차인에게서 징수한 금액은 임대차 계약기간 만료 등으로 퇴거할 때 반환하여야 한다는 부칙 제4조가 적용된다.
참고 법령
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조제1항부터 제6항
- 법률 제19680호 부칙 제1조, 제3조, 제4조
- 법률 제21899호 부칙 제1조
