선수관리비, 임차인이 입주 전에 미리 내는 돈이 아니다 — 「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조 제6항

입력 2026.09.13. 오전 10:08

민간임대주택에서 선수관리비라는 말이 나오면 “입주자가 관리비를 미리 낸다”는 뜻으로 읽히기 쉽다. 그러나 이 말에 법적 이름을 붙인 조문은 반대쪽을 향한다. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조 제6항은 임차인이 관리비를 최초로 납부하기 전까지의 유지관리ㆍ운영 경비를 선수관리비라 부르고, 그 돈을 임대사업자가 부담할 수 있다고 정한다.

세 줄 즉답

• 누가 부담하나 — 조문의 주어는 임대사업자다. 문언은 부담할 수 있다이므로 반드시 부담해야 한다는 의무 규정이 아니다. 같은 조 제2항ㆍ제3항이 하여야 한다ㆍ받아야 한다로 닫히는 것과 어미가 다르다.
• 언제부터 적용되나 — 이 항을 신설한 법률의 부칙 적용례에 따라 그 법 시행(2024. 2. 17.) 이후 임대사업자가 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우부터 적용한다.
• 전에 걷은 돈은 — 같은 부칙의 경과조치가 따로 있다. 법 시행 전에 관리규약 또는 표준임대차계약서에 따라 임차인으로부터 징수한 선수관리비는, 시행 이후 임대차 계약기간 만료 등으로 임차인이 퇴거할 때 반환하여야 한다. 여기서는 어미가 할 수 있다가 아니라 하여야 한다다.

1. 조문 원문

제51조(민간임대주택의 관리) ⑥ 임대사업자는 민간임대주택을 관리하는 데 필요한 경비를 임차인이 최초로 납부하기 전까지 해당 민간임대주택의 유지관리 및 운영에 필요한 경비(이하 “선수관리비”라 한다)를 대통령령으로 정하는 바에 따라 부담할 수 있다. <신설 2023. 8. 16.>

이 항에는 호가 없고 단서도 없다. 문장 하나로 끝나는 조문이다.

2. 이미 시행 중인 규정이다 — 2024년 2월 17일부터

제51조 제6항을 만든 법률은 **법률 제19680호(2023. 8. 16. 공포, 일부개정)**이다. 이 법률 부칙 제1조는 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다이므로, 시행일은 **2024. 2. 17.**이다. 앞으로 생길 제도가 아니라 이미 돌아가고 있는 규정이다.

혼동이 생기는 지점이 두 곳 있다.

첫째, 현행 법령 상단의 공포번호와 이 항을 만든 공포번호는 다르다. 국가법령정보센터에서 현행 「민간임대주택에 관한 특별법」을 열면 상단에 [시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정]이 붙는다. 이는 법률 전체의 가장 최근 개정 이력일 뿐이고, 법률 제21065호는 제51조를 고치지 않았다. 제51조 제6항에 남아 있는 연혁 표기는 지금도 <신설 2023. 8. 16.>이다. 조문의 나이를 확인할 때는 법령 상단이 아니라 해당 항 끝의 연혁 괄호를 봐야 한다.

둘째, 2026년에 공포된 개정법률과 섞이기 쉽다. **법률 제21899호(2026. 9. 8. 공포, 2027. 3. 9. 시행)**가 있으나, 그 개정 대상은 제27조ㆍ제31조ㆍ제42조ㆍ제43조의2ㆍ제46조ㆍ제65조ㆍ제67조이고 제51조는 들어 있지 않다. 따라서 “2027년 3월부터 선수관리비 규정이 시행된다”는 설명은 조문과 맞지 않는다. 선수관리비 조항의 시행일은 2024. 2. 17.이고, 2027. 3. 9.은 선수관리비와 무관한 다른 조문들의 시행일이다.

3. 적용례와 경과조치 — 부칙의 두 조문은 대상이 다르다

법률 제19680호 부칙에는 선수관리비에 관한 조문이 두 개 있고, 이름도 대상도 다르다.

부칙 제3조(선수관리비에 관한 적용례)는 제51조제6항의 개정규정은 이 법 시행 이후 임대사업자가 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우부터 적용한다고 정한다. 새로 맺는 계약을 향한 규정이다.

부칙 제4조(선수관리비의 반환에 관한 경과조치)는 임대사업자는 이 법 시행 전에 관리규약 또는 표준임대차계약서에 따라 임차인으로부터 징수한 선수관리비를 이 법 시행 이후 임대차 계약기간 만료 등으로 임차인이 퇴거할 때 반환하여야 한다고 정한다. 과거에 이미 걷어 둔 돈을 향한 규정이고, 어미가 의무형이다.

정리하면 장래의 부담은 임대사업자의 재량으로 열어 두고, 과거에 걷어 둔 돈에는 반환 의무를 붙인 구조다. 이 두 조문은 모두 법률 제19680호의 부칙이며, 2026년에 공포된 법률 제21899호의 부칙이 아니다.

4. 제51조는 선수관리비만 정한 조문이 아니다

제6항만 떼어 보면 조문 전체가 선수관리비 조항처럼 보이지만, 제51조는 민간임대주택의 관리 전반을 정하는 여섯 개 항으로 되어 있다. 삭제로 비어 있는 항은 없다.

특히 제5항과 제6항을 함께 읽어야 한다. 제5항은 임대사업자가 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 임차인으로부터 관리에 필요한 경비를 받을 수 있다고 정하고, 제6항은 그와 별개로 임차인의 최초 납부 전 구간의 경비를 임대사업자가 부담할 수 있다고 정한다. 제6항이 생겼다고 해서 임차인에게 관리비를 받는 것 자체가 금지된 것이 아니다. 제51조 어디에도 하여서는 아니 된다는 금지 문언은 없다.

5. 조문과 어긋나는 설명 다섯 가지

6. 조문만으로는 답이 나오지 않는 부분

• 구체적인 금액과 산정 방법. 제6항은 대통령령으로 정하는 바에 따라 부담할 수 있다고 하여 세부 기준을 하위 법령에 넘긴다. 액수ㆍ정산 방식은 조문 문언에서 확인되지 않는다. 제2항의 대통령령으로 정하는 규모, 제3항의 기술인력 및 장비도 마찬가지다.
• 선수관리비 정의의 적용 범위. 제6항의 정의 괄호에는 이 조에서나 이 법에서 같은 범위 문구가 붙어 있지 않다. 법 전체에 통용되는 정의어라고 단정할 근거는 조문 문언에 없다.
• 판례. 제51조 또는 선수관리비를 직접 대상으로 한 판례ㆍ결정은 이 글의 확인 범위에서 찾지 못했다.

7. 질문과 답

Q. 민간임대주택 선수관리비는 임대사업자가 반드시 부담해야 하나요? 조문 문언만 놓고 보면 부담할 수 있다이므로 반드시 부담해야 한다고 단정할 수 없다. 제51조에서 하여야 한다ㆍ받아야 한다로 닫히는 항은 제2항ㆍ제3항이고, 제6항은 제4항ㆍ제5항과 같은 할 수 있다 계열이다. 다만 세부 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따라 정해지므로 하위 법령을 함께 확인해야 한다.

Q. 임대사업자의 선수관리비 부담 규정은 언제 체결한 계약부터 적용되나요? 법률 제19680호 부칙 제3조(적용례)에 따라 그 법 시행일인 2024. 2. 17. 이후 임대사업자가 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우부터 적용한다. 시행일 전에 체결한 계약은 이 적용례가 아니라 부칙 제4조 경과조치가 다루는 영역이다.

Q. 개정 전에 임차인에게 받은 선수관리비는 퇴거할 때 돌려줘야 하나요? 부칙 제4조(경과조치)의 문언은 반환하여야 한다이다. 대상은 법 시행 전에 관리규약 또는 표준임대차계약서에 따라 임차인으로부터 징수한 선수관리비이고, 시점은 시행 이후 임대차 계약기간 만료 등으로 임차인이 퇴거할 때다. 앞으로의 부담이 재량인 것과 달리 이쪽은 의무형 어미로 적혀 있다는 점이 이 조문의 핵심이다.

Q. 제51조 제6항을 어기면 처벌받나요? 제6항 자체에는 법정형이 없다. 이 항을 신설한 법률에는 벌칙ㆍ과태료 조문 개정이 함께 들어 있지 않았고, 그 법률 안에 제51조를 인용하는 벌칙ㆍ과태료 조문도 없다. 제6항을 벌칙 조항으로 소개하는 설명은 조문과 맞지 않는다.

참고 법령

• 「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조(민간임대주택의 관리) 제1항~제6항 — 제6항 <신설 2023. 8. 16.>
• 「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조 제6항 신설 법률 — 법률 제19680호(2023. 8. 16. 공포, 2024. 2. 17. 시행, 일부개정)
• 법률 제19680호 부칙 제1조(시행일)
• 법률 제19680호 부칙 제3조(선수관리비에 관한 적용례)
• 법률 제19680호 부칙 제4조(선수관리비의 반환에 관한 경과조치)
• 「공동주택관리법」 제2조 제1항 제15호 — 제51조 제2항이 인용하는 주택관리업자
• 현행 법령 상단 표기 — [시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정] (제51조는 개정 대상 아님)
• 법률 제21899호(2026. 9. 8. 공포, 2027. 3. 9. 시행) — 개정 대상은 제27조ㆍ제31조ㆍ제42조ㆍ제43조의2ㆍ제46조ㆍ제65조ㆍ제67조로 제51조 미포함

관련 법령: 민간임대주택에 관한 특별법 제51조제6항 · 공동주택관리법 제2조 제1항 제15호

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