세입자가 파산해 임대차를 해지하면 남은 기간 월세를 배상받을 수 있나요? (민법 제637조)

입력 2026.10.28. 오전 10:08

핵심 답변

해지 때문에 생긴 손해라면 배상을 청구할 수 없습니다. 민법 제637조는 임차인이 파산선고를 받으면 임대차기간을 약정했더라도 임대인 또는 파산관재인이 해지통고를 할 수 있다고 정합니다(제1항). 같은 조 제2항은 이 경우 “각 당사자는 상대방에 대하여 계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상을 청구하지 못한다”고 정합니다.

따라서 집주인이 이 조항으로 계약을 끝낸 뒤 “계약이 유지됐다면 받았을 남은 기간 월세”를 해지로 인한 손해로 보아 배상을 청구하는 것은 제2항 문언상 허용되지 않습니다.

이 글의 시행 여부 기준일은 2026년 10월 28일입니다. 법령 문언은 법제처 원문(민법 시행 2026. 3. 17., 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 시행 2026. 10. 2.)을 근거로 했습니다.

1. 민법 제637조 원문

제637조(임차인의 파산과 해지통고)
①임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차기간의 약정이 있는 때에도 임대인 또는 파산관재인은 제635조의 규정에 의하여 계약해지의 통고를 할 수 있다.
②전항의 경우에 각 당사자는 상대방에 대하여 계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상을 청구하지 못한다.

이 조문은 2개 항으로 되어 있고 호는 없습니다.

2. 제1항: 누가, 언제, 무엇을 할 수 있나

통고 뒤 언제 해지 효력이 생기나요? 제1항은 해지통고를 “제635조의 규정에 의하여” 하도록 정합니다. 효력이 생기는 시점과 기간을 제635조가 어떻게 정하는지는 확인되지 않았습니다. 이 글의 근거 자료에서는 제635조의 문언을 확인하지 않았으므로, 구체적인 기간은 여기서 단정하지 않습니다.

3. 제2항: 손해배상 배제의 범위

양쪽 모두에 적용됩니다

제2항의 주어는 “각 당사자”입니다. 집주인(임대인)만 배상을 못 받는 것이 아닙니다. 임차인 쪽, 즉 파산관재인도 해지로 생긴 손해를 이유로 집주인에게 배상을 청구하지 못합니다.

배제되는 것은 ‘계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상’뿐입니다

• 배제되는 청구: 제637조에 따른 해지로 인해 생긴 손해의 배상. 해지가 없었다면 남은 기간 동안 받았을 월세를 손해로 보아 배상을 구하는 청구가 이 문언에 해당합니다.
• 이 조항이 다루지 않는 청구: 제2항은 해지로 인한 손해배상만 정합니다. 그 밖의 청구까지 이 조항으로 막힌다고 읽을 근거는 문언에 없습니다. 다만 그런 청구가 어떻게 처리되는지는 제637조가 정하지 않으므로, 이 조항만으로 결론을 낼 수 없습니다.

문언은 “청구하지 못한다”입니다

제2항은 손해배상 청구 자체를 허용하지 않는 형태로 규정되어 있습니다.

4. 파산법상 파산관재인의 선택권: 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제335조

임대차처럼 양쪽이 서로 의무를 지는 계약(쌍무계약)에는 파산법에도 관련 규정이 있습니다.

제335조(쌍방미이행 쌍무계약에 관한 선택)
①쌍무계약에 관하여 채무자 및 그 상대방이 모두 파산선고 당시 아직 이행을 완료하지 아니한 때에는 파산관재인은 계약을 해제 또는 해지하거나 채무자의 채무를 이행하고 상대방의 채무이행을 청구할 수 있다.
②제1항의 경우 상대방은 파산관재인에 대하여 상당한 기간을 정하여 그 기간 안에 계약의 해제 또는 해지나 이행 여부를 확답할 것을 최고할 수 있다. 이 경우 파산관재인이 그 기간 안에 확답을 하지 아니한 때에는 계약을 해제 또는 해지한 것으로 본다.
③ 제1항에 따라 파산관재인이 국가를 상대방으로 하는 「방위사업법」 제3조에 따른 방위력개선사업 관련 계약을 해제 또는 해지하고자 하는 경우 방위사업청장과 협의하여야 한다. <신설 2014.5.20>

정리

• 요건: 채무자와 상대방이 모두 파산선고 당시 아직 이행을 마치지 않았을 것
• 파산관재인의 선택: 계약을 해제 또는 해지할 수도 있고, 채무자의 채무를 이행하고 상대방에게 이행을 청구할 수도 있습니다(“할 수 있다”).
• 상대방(예: 집주인)의 최고권: 상당한 기간을 정해 해제·해지 또는 이행 중 무엇을 할지 확답하라고 최고할 수 있습니다.
• 해지 간주: 상대방이 최고했는데 파산관재인이 그 기간 안에 확답하지 않은 경우에만 해제 또는 해지한 것으로 “봅니다”. 최고가 없거나 확답이 있었다면 이 간주는 적용되지 않습니다.
• 제3항: 방위력개선사업 관련 계약을 해제 또는 해지하려면 방위사업청장과 협의해야 하는 의무 조항입니다. 2014. 5. 20. 신설되었고, 이 문언을 만든 개정은 법률 제12595호입니다.

민법 제637조와 어느 쪽이 먼저 적용되나요?

두 조문 사이의 적용 순서나 우선 관계는 어느 조문에도 적혀 있지 않습니다. 이 글에서는 이를 단정하지 않습니다.

5. 개정·시행일 관련 확인 사항

• 민법 제637조: 현행 민법은 2026. 3. 17. 시행본입니다. 그 시행을 가져온 법률 제21454호(2026. 3. 17. 일부개정)는 상속 관련 조문(제1001조·제1008조·제1010조·제1115조 등)을 고친 개정입니다. 그 부칙도 시행일(공포한 날)과 상속 관련 적용례·특례를 정하고 있어, 제637조의 개정이 아닙니다. 제637조의 현재 문언을 만든 개정이 무엇인지는 확인되지 않았습니다.
• 제335조와 법률 제21490호: 현행 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」은 법률 제21490호(2026. 3. 24. 타법개정)에 따라 2026. 10. 2. 시행되었습니다. 이 개정이 이 법에서 고친 부분은 제601조제1항제4호의 문구뿐이며, 제335조와는 관계가 없습니다. 그 부칙의 나머지 조문은 확인되지 않아, 적용례나 경과조치가 있는지는 알 수 없습니다.
• 제335조의 시행예정 문언 (기준일 현재 미시행): 2028년 1월 1일부터는 제335조가 제1항·제2항만 남고 제3항이 없는 문언으로 바뀌도록 되어 있습니다(법률 제9346호). 2026년 10월 28일 현재 이 문언은 시행 전이므로 현행은 제3항을 포함한 3개 항입니다. 법률 제9346호 부칙 제3조제10항이 이 법에서 고치는 조문은 제179조와 제583조입니다. 따라서 제3항이 빠지게 되는 이유는 단정하지 않습니다.

6. 자주 묻는 질문

Q. 세입자가 파산을 신청했습니다. 바로 계약을 해지할 수 있나요? 민법 제637조의 요건은 “파산선고를 받은 경우”입니다. 파산 신청만으로 이 조항의 해지통고 요건이 갖춰진다고 볼 수 없습니다.

Q. 파산선고가 나면 계약이 끝나나요? 아닙니다. 제637조는 해지통고를 “할 수 있다”고 정할 뿐입니다. 제637조에 따라 계약을 끝내려면 제635조에 따른 해지통고가 필요합니다.

Q. 집주인이 해지하지 않고 계약을 유지할 수도 있나요? 제637조제1항은 해지통고를 할 수 있다는 재량 규정입니다. 해지 의무를 부과하지 않습니다. 다만 파산관재인도 해지통고를 할 수 있고, 제335조에 따른 선택권도 있다는 점을 함께 보아야 합니다.

Q. 세입자 쪽도 해지로 손해를 봤다면 집주인에게 배상을 청구할 수 있나요? 제637조에 따른 해지라면 청구하지 못합니다. 제2항은 “각 당사자”에게 적용됩니다.

Q. 관련 대법원 판례가 있나요? 이 글의 근거 자료에는 이 주제를 다룬 판례가 포함되어 있지 않습니다. 이 글은 조문 문언만을 근거로 정리했습니다.

요약

1. 임차인이 파산선고를 받으면 임대차기간이 남아 있어도 임대인 또는 파산관재인이 제635조에 따라 해지통고를 할 수 있습니다(민법 제637조제1항).
2. 이렇게 해지한 경우 양쪽 모두 상대방에게 계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상을 청구하지 못합니다(같은 조 제2항). 남은 기간 월세를 해지로 인한 손해로 배상받는 것은 이 문언에 따라 허용되지 않습니다.
3. 파산법상 파산관재인은 쌍방 미이행 쌍무계약에 대해 해제·해지 또는 이행을 선택할 수 있습니다. 상대방이 최고했는데 기간 안에 확답이 없으면 해제 또는 해지한 것으로 봅니다(「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제335조제1항·제2항).
4. 제335조의 제3항 삭제 문언은 2028. 1. 1. 시행 예정입니다. 기준일 현재는 현행이 아닙니다.

참고 법령

• 민법 제637조제1항·제2항 (시행 2026. 3. 17.)
• 민법 제635조 (제637조제1항이 인용하는 조문, 문언 미확인)
• 민법 부칙 <법률 제21454호, 2026. 3. 17.> 제1조부터 제4조까지
• 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제335조제1항·제2항·제3항 (시행 2026. 10. 2.)
• 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제601조제1항제4호 (법률 제21490호 부칙 제9조제47항에 따른 개정)
• 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제179조·제583조 (법률 제9346호 부칙 제3조제10항에 따른 개정, 2028. 1. 1. 시행 예정)
• 부칙 <법률 제21490호, 2026. 3. 24.> 제1조, 제9조제47항
• 부칙 <법률 제9346호, 2009. 1. 30.> 제1조, 제3조제10항

관련 법령: 민법 제637조 · 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제335조

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