세입자 파산으로 계약을 끝내면 남은 기간 월세를 배상받을 수 있나요?
원칙적으로 임차인이 파산선고를 받은 경우 민법 제637조에 따라 계약해지 통고를 했다면, 그 해지로 생긴 손해를 이유로 남은 계약기간의 월세 상당액을 배상청구하는 것은 어렵습니다.
민법 제637조제1항은 임차인이 파산선고를 받으면, 임대차기간의 약정이 있더라도 임대인 또는 파산관재인이 계약해지 통고를 할 수 있다고 정합니다. 이는 파산선고만으로 임대차가 끝난다는 뜻은 아닙니다. 법에서 정한 해지통고가 있어야 합니다.
특히 같은 조 제2항은 다음과 같이 정합니다.
전항의 경우에 각 당사자는 상대방에 대하여 계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상을 청구하지 못한다.
따라서 임대인이 파산선고를 받은 임차인에게 해지통고를 하고, 남은 기간의 월세를 “계약이 중도에 끝나 발생한 손해”로 청구하는 경우라면 민법 제637조제2항의 손해배상 배제와 관련됩니다. 이 규정은 임대인뿐 아니라 임차인 또는 파산관재인에게도 함께 적용되는 구조입니다.
다만 이 조항이 모든 금전 청구를 없애는 것은 아닙니다. 배제가 명시된 범위는 계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상입니다. 이미 발생한 임대차상 채무나 다른 법률상 청구까지 모두 제한된다고 단정할 수는 없습니다.
파산 절차에서는 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제335조도 함께 살펴볼 필요가 있습니다. 파산선고 당시 채무자와 상대방이 모두 이행을 완료하지 않은 쌍무계약이라면, 파산관재인은 계약을 해제 또는 해지하거나 채무자의 채무를 이행하고 상대방에게 이행을 청구할 수 있습니다. 상대방은 상당한 기간을 정해 파산관재인에게 해제·해지 또는 이행 여부의 확답을 최고할 수 있고, 그 기간 안에 확답이 없으면 계약을 해제 또는 해지한 것으로 봅니다.
정리하면, 세입자의 파산선고만으로 임대차가 종료하는 것은 아닙니다. 그러나 민법 제637조에 따른 해지통고로 계약이 끝난 경우에는, 그 종료 자체를 이유로 남은 기간 월세 상당액을 손해배상으로 청구하는 데 제약이 생깁니다.
참고 법령
- 「민법」 제637조제1항·제2항
- 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제335조제1항·제2항
