세입자 파산으로 임대차를 끝내면 남은 기간 월세를 받을 수 있나요?
임차인이 파산선고를 받은 뒤 민법 제637조에 따라 임대인 또는 파산관재인이 임대차계약의 해지를 통고하는 경우, 각 당사자는 계약해지로 생긴 손해의 배상을 청구할 수 없습니다. 남은 계약기간의 월세를 해지로 인한 손해배상으로 청구하는 것도 이 조항에 따라 제한됩니다.
민법 제637조는 임차인이 파산선고를 받으면 약정한 임대차기간이 남아 있어도 임대인 또는 파산관재인이 계약해지를 통고할 수 있다고 정합니다. 해지통고를 할 수 있다는 뜻이지, 파산선고만으로 계약이 끝난다는 뜻은 아닙니다. 파산을 신청한 단계와 파산선고를 받은 경우도 구별해야 합니다.
조문은 다음과 같습니다.
제637조(임차인의 파산과 해지통고)
①임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차기간의 약정이 있는 때에도 임대인 또는 파산관재인은 제635조의 규정에 의하여 계약해지의 통고를 할 수 있다.
②전항의 경우에 각 당사자는 상대방에 대하여 계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상을 청구하지 못한다.
손해배상 청구 제한은 임대인에게만 적용되는 것이 아닙니다. 각 당사자가 상대방에게 계약해지로 인해 생긴 손해의 배상을 청구할 수 없도록 한 규정입니다. 다만 이 조항이 배제하는 범위는 계약해지로 생긴 손해의 배상입니다. 이미 발생한 월세 등 다른 청구까지 어떻게 되는지는 이 조항만으로 단정할 수 없습니다.
파산관재인의 계약 선택에 관한 규정도 있습니다. 채무자와 상대방이 모두 파산선고 당시 계약 이행을 마치지 않았다면, 파산관재인은 계약을 해제 또는 해지하거나 채무를 이행하고 상대방에게 이행을 청구할 수 있습니다. 상대방이 상당한 기간을 정해 확답을 최고했는데 그 기간 안에 답하지 않으면 계약을 해제 또는 해지한 것으로 봅니다.
제335조(쌍방미이행 쌍무계약에 관한 선택)
①쌍무계약에 관하여 채무자 및 그 상대방이 모두 파산선고 당시 아직 이행을 완료하지 아니한 때에는 파산관재인은 계약을 해제 또는 해지하거나 채무자의 채무를 이행하고 상대방의 채무이행을 청구할 수 있다.
②제1항의 경우 상대방은 파산관재인에 대하여 상당한 기간을 정하여 그 기간 안에 계약의 해제 또는 해지나 이행 여부를 확답할 것을 최고할 수 있다. 이 경우 파산관재인이 그 기간 안에 확답을 하지 아니한 때에는 계약을 해제 또는 해지한 것으로 본다.
③ 제1항에 따라 파산관재인이 국가를 상대방으로 하는 「방위사업법」 제3조에 따른 방위력개선사업 관련 계약을 해제 또는 해지하고자 하는 경우 방위사업청장과 협의하여야 한다. <신설 2014.5.20>
따라서 남은 기간 월세를 계약해지로 인한 손해배상으로 청구할 수 있는지는 민법 제637조제2항의 제한을 받습니다. 해지통고의 효력 발생 시점이나 그 밖의 청구 범위는 위 두 조문만으로 단정할 수 없습니다.
참고 법령
- 민법 제637조
- 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제335조
