세입자가 파산하면 계약을 끝내고 남은 월세도 청구할 수 있나요?
요약 및 결론: 임차인이 파산선고를 받으면 임대인 또는 파산관재인은 약정한 임대차기간 중에도 민법 제637조에 따라 계약해지의 통고를 할 수 있습니다. 이 경우 각 당사자는 계약해지로 생긴 손해의 배상을 상대방에게 청구할 수 없으므로, 남은 기간의 월세를 그 손해배상으로 청구할 수 있는지는 제한됩니다.
임차인의 파산선고만으로 계약이 끝나는 것은 아니며, 정해진 사람에게 해지통고를 할 수 있게 하는 사유입니다. 남은 월세 문제는 민법 제637조의 손해배상 제한과 파산관재인의 계약 선택에 관한 규정을 구분해 살펴야 합니다.
본문
임차인이 파산을 신청하면 임대차가 바로 끝나나요?
아닙니다. 민법 제637조제1항의 요건은 임차인이 파산을 신청한 경우가 아니라 파산선고를 받은 경우입니다. 파산선고만으로 계약이 끝나는 것도 아니며, 임대인 또는 파산관재인이 계약해지의 통고를 할 수 있다는 내용입니다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법정 제재·효과 |
|---|---|---|
| 임차인이 파산선고를 받은 뒤 임대인 또는 파산관재인이 해지통고를 함 | 민법 제637조제1항 | 약정된 임대차기간 중에도 제635조에 따른 계약해지 통고 가능 |
| 계약해지로 손해가 생겼다고 상대방에게 배상을 청구함 | 민법 제637조제2항 | 각 당사자는 계약해지로 생긴 손해의 배상을 상대방에게 청구할 수 없음 |
| 쌍방이 파산선고 당시 계약상 의무를 모두 이행하지 않은 상태에서 파산관재인이 계약을 선택함 | 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제335조제1항·제2항 | 파산관재인은 계약 해제·해지 또는 채무 이행과 상대방의 이행 청구 중에서 선택 가능. 상대방이 정한 상당한 기간 안에 확답하지 않으면 해제 또는 해지한 것으로 봄 |
해지통고 뒤 언제 계약해지의 효력이 생기는지, 또는 통고에 어느 기간이 필요한지는 제공된 자료에 제635조의 문언이 없어 단정할 수 없습니다.
남은 기간 월세를 손해배상으로 청구할 수 있나요?
민법 제637조제2항은 계약해지로 생긴 손해의 배상을 각 당사자가 상대방에게 청구하지 못한다고 정합니다. 따라서 임대인이 해지로 생긴 손해라며 남은 임대차기간의 월세를 배상으로 청구하는 경우에는 이 제한을 고려해야 합니다.
이 조항이 배제하는 것은 계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상입니다. 조문은 다른 종류의 청구까지 배제한다고 정하지 않으므로, 이를 모든 금전 청구가 금지된다는 뜻으로 넓힐 수는 없습니다.
파산관재인이 계약을 계속 이행할 수도 있나요?
채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제335조제1항은 채무자와 상대방이 모두 파산선고 당시 계약 이행을 마치지 않은 경우를 정합니다. 이때 파산관재인은 계약을 해제하거나 해지할 수도 있고, 채무자의 채무를 이행하면서 상대방에게 이행을 청구할 수도 있습니다.
상대방은 파산관재인에게 상당한 기간을 정해 계약의 해제·해지 또는 이행 여부를 확답하라고 최고할 수 있습니다. 그 기간 안에 파산관재인이 확답하지 않으면 계약을 해제 또는 해지한 것으로 봅니다. 이 규정만으로 특정 임대차에서 남은 월세가 어떻게 처리되는지까지 단정할 수는 없습니다.
실제 처벌 수위는 어떻게 되나요?
민법 제637조와 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제335조는 이 글의 쟁점인 계약해지 통고, 손해배상 제한, 파산관재인의 선택을 정한 조문입니다. 제공된 자료에는 이 쟁점에 관한 형사처벌, 공식 통계, 양형기준 수치가 없어 실제 선고형을 제시할 수 없습니다.
관련 법령
제637조(임차인의 파산과 해지통고) ①임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차기간의 약정이 있는 때에도 임대인 또는 파산관재인은 제635조의 규정에 의하여 계약해지의 통고를 할 수 있다.
제335조(쌍방미이행 쌍무계약에 관한 선택) ①쌍무계약에 관하여 채무자 및 그 상대방이 모두 파산선고 당시 아직 이행을 완료하지 아니한 때에는 파산관재인은 계약을 해제 또는 해지하거나 채무자의 채무를 이행하고 상대방의 채무이행을 청구할 수 있다.
자주 묻는 질문
임차인이 파산을 신청하기만 해도 집주인이 계약을 해지할 수 있나요?
민법 제637조제1항은 임차인이 파산선고를 받은 경우를 요건으로 정합니다. 파산 신청만으로 이 조항에 따른 해지통고를 할 수 있다고 볼 수는 없습니다.
계약을 해지하면 남은 월세를 손해배상으로 청구할 수 있나요?
민법 제637조제2항은 각 당사자가 계약해지로 생긴 손해의 배상을 상대방에게 청구하지 못한다고 정합니다. 남은 월세를 계약해지로 인한 손해배상으로 청구하는 문제는 이 제한을 고려해야 하며, 조문은 다른 청구까지 일괄적으로 배제한다고 정하지 않습니다.
파산관재인이 계약을 해지하지 않고 이행할 수도 있나요?
채무자와 상대방이 파산선고 당시 계약 이행을 마치지 않은 경우, 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제335조제1항에 따라 파산관재인은 계약을 해제·해지하거나 채무를 이행하고 상대방에게 이행을 청구할 수 있습니다. 상대방이 상당한 기간을 정해 최고했는데 그 기간 안에 확답이 없으면 계약을 해제 또는 해지한 것으로 봅니다.
