세입자가 파산해 계약을 끝내면 남은 기간 월세를 배상받을 수 있을까
요약 및 결론: 민법 제637조제2항에 따르면 임차인 파산을 이유로 임대차를 해지한 경우, 각 당사자는 상대방에게 "계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상"을 청구하지 못합니다. 따라서 집주인은 남은 계약기간의 월세를 해지로 인한 손해배상으로 청구하기 어렵습니다. 세입자 쪽(파산관재인 포함)도 같은 이유로 집주인에게 해지로 인한 손해배상을 청구하지 못합니다.
세입자가 파산선고를 받으면 집주인은 두 가지를 궁금해합니다. 계약기간이 남아 있어도 계약을 끝낼 수 있는지, 그리고 끝낸다면 못 받게 된 월세를 배상받을 수 있는지입니다. 민법은 기간 도중 해지통고를 허용하는 대신 해지로 인한 손해배상을 양쪽 모두에게 막아 두었습니다. 파산절차의 기본법인 채무자 회생 및 파산에 관한 법률은 2026년 10월 2일 시행본이 현행이고, 제335조에는 2028년 1월 1일부터 바뀌는 시행예정 문언이 따로 공시돼 있습니다. 그래서 현행 조문 기준으로 정리해 둘 필요가 있습니다.
세입자가 파산하면 계약기간이 남아 있어도 해지할 수 있나요?
임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차기간을 약정했더라도 해지통고를 할 수 있습니다(민법 제637조제1항). 통고할 수 있는 사람은 임대인과 파산관재인 두 쪽입니다. 조문의 어미가 “할 수 있다”이므로, 해지통고는 선택할 수 있는 권리이지 반드시 해지해야 하는 의무가 아닙니다.
민법 제637조제1항의 핵심은 “임대차기간의 약정이 있는 때에도” 통고가 가능하다는 점입니다. 계약서에 2년 같은 기간이 정해져 있어도 임차인이 파산선고를 받았다면 그 기간에 묶이지 않고 해지통고를 할 수 있습니다.
세입자가 파산을 신청만 했어도 해지할 수 있나요?
민법 제637조제1항의 요건은 “임차인이 파산선고를 받은 경우”입니다. 조문 문언상 파산 신청 단계는 이 요건에 해당하지 않습니다. 이 조항에 근거한 기간 중 해지통고는 법원의 파산선고가 있은 뒤에 문제가 됩니다.
파산선고가 나면 임대차계약은 그것만으로 끝나나요?
파산선고만으로 임대차계약이 끝나지는 않습니다. 민법 제637조제1항이 정한 효과는 임대인 또는 파산관재인이 “제635조의 규정에 의하여 계약해지의 통고를 할 수 있다”는 것입니다. 계약을 끝내려면 해지통고라는 별도의 행위가 필요합니다.
해지통고는 “제635조의 규정에 의하여” 하는 것이지만, 해지통고 뒤 해지 효력이 언제 생기는지, 어느 정도 기간이 지나야 하는지는 제635조의 문언이 확인되지 않아 알 수 없습니다. 이 글의 근거 자료에는 제635조 원문이 없으므로 그 시점과 기간은 여기서 단정하지 않습니다.
집주인은 남은 기간 월세를 손해배상으로 받을 수 있나요?
민법 제637조제2항은 제1항에 따라 해지한 경우 “각 당사자는 상대방에 대하여 계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상을 청구하지 못한다”고 정합니다. 계약기간 도중 해지되어 받지 못하게 된 남은 기간의 월세 상당액은 해지 때문에 생긴 손실입니다. 따라서 이 조항에 따라 손해배상으로 청구하지 못하는 것으로 읽힙니다.
민법 제637조제2항은 어느 한쪽에만 적용되는 조항이 아닙니다. 집주인이 세입자 측에 해지로 인한 손해배상을 청구할 수 없는 것처럼, 세입자 측(파산관재인 포함)도 집주인에게 해지로 인한 손해배상을 청구할 수 없습니다.
그럼 집주인은 어떤 돈도 청구할 수 없나요?
민법 제637조제2항이 막는 것은 “계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상”뿐입니다. 해지와 관계없이 생긴 다른 청구까지 이 조항이 배제한다고 볼 문언상 근거는 없습니다.
다만 그런 채권이 파산절차 안에서 어떤 순위로, 어떻게 다뤄지는지는 이 글이 근거로 삼은 두 조문만으로 판단할 수 없습니다. 이 글은 그 부분을 단정하지 않습니다.
파산관재인이 계약을 계속 유지하겠다고 할 수도 있나요?
채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제335조제1항은 쌍무계약에서 채무자와 상대방이 모두 파산선고 당시 아직 이행을 마치지 않은 경우를 정합니다. 이때 파산관재인은 계약을 해제 또는 해지하거나, 채무자의 채무를 이행하고 상대방의 채무이행을 청구할 수 있습니다. 임대차계약이 이 요건에 해당한다면 파산관재인은 해지와 이행 중 하나를 선택할 수 있는 지위에 있습니다.
같은 법 제335조제2항에 따르면 상대방(집주인)은 파산관재인에게 상당한 기간을 정해 해제·해지할지 이행할지 확답하라고 최고할 수 있습니다. 그 기간 안에 파산관재인이 확답하지 않으면 계약을 해제 또는 해지한 것으로 봅니다. 해지로 보는 효과는 이처럼 최고를 했고 기간 안에 확답이 없었던 경우에만 생깁니다.
민법 제637조와 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제335조 중 어느 것이 먼저 적용되는지, 둘 사이에 우선 관계가 있는지는 두 조문 어디에도 정해져 있지 않습니다. 이 글은 그 순서를 단정하지 않습니다.
행위별로 정리하면 어떻게 되나요?
아래 표는 형벌이 아니라 민사상 권리와 효과를 정리한 것입니다. 두 조문에는 징역이나 벌금 같은 형벌 규정이 없습니다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법적 효과 |
|---|---|---|
| 임차인 파산선고 뒤 임대인이 기간 도중 해지통고 | 민법 제637조제1항 | 임대차기간 약정이 있어도 제635조에 따라 해지통고를 할 수 있음(재량) |
| 임차인 파산선고 뒤 파산관재인이 해지통고 | 민법 제637조제1항 | 임대인과 같이 해지통고를 할 수 있음(재량) |
| 임차인이 파산 신청만 한 상태에서 해지통고 | 민법 제637조제1항 | 요건(“파산선고를 받은 경우”) 미충족, 이 조항은 근거가 되지 않음 |
| 해지 뒤 임대인이 남은 기간 월세 상당 손해배상 청구 | 민법 제637조제2항 | 계약해지로 생긴 손해의 배상은 청구하지 못함 |
| 해지 뒤 임차인 측이 임대인에게 손해배상 청구 | 민법 제637조제2항 | 계약해지로 생긴 손해의 배상은 청구하지 못함 |
| 쌍방 미이행 쌍무계약에서 파산관재인의 선택 | 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제335조제1항 | 해제·해지 또는 이행·이행청구 중 선택할 수 있음 |
| 상대방의 확답 최고 뒤 기간 안에 확답 없음 | 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제335조제2항 | 계약을 해제 또는 해지한 것으로 봄 |
실제로 법원은 어떻게 판단해 왔나요?
이 주제에 관한 판례나 공식 통계는 이 글의 근거 자료에 없습니다(공표 자료 없음). 따라서 “남은 월세 배상” 분쟁에서 법원이 실제로 어떤 결론을 냈는지, 어떤 비율로 인용·기각됐는지는 제시하지 않습니다. 이 글의 결론은 민법 제637조와 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제335조의 문언에 근거한 것입니다.
최근 법 개정으로 달라진 내용이 있나요?
현행 민법은 2026년 3월 17일 시행본(법률 제21454호)입니다. 이 개정은 대습상속·특별수익자의 상속분·유류분 등 상속 관련 조문(제1001조·제1008조·제1010조·제1115조 등)을 고친 것이고, 제637조를 고친 개정이 아닙니다. 제637조 문언을 만든 개정이 무엇인지는 확인되지 않았습니다.
채무자 회생 및 파산에 관한 법률의 현행본은 2026년 10월 2일 시행본(법률 제21490호)입니다. 이 개정이 이 법에서 고친 것은 제601조제1항제4호의 문구(“법원주사보ㆍ검찰주사보”를 “법원주사보ㆍ형사법무주사보”로)뿐이고, 제335조와는 관계가 없습니다.
제335조에는 2028년 1월 1일 시행 예정인 문언(법률 제9346호 관련)이 공시돼 있습니다. 그 문언은 제1항·제2항만 있고 제3항(방위력개선사업 관련 계약에 관한 협의 의무)이 없습니다. 이 시행예정 문언은 2026년 10월 28일 기준으로 아직 시행 전이므로 현행 조문이 아닙니다. 법률 제9346호가 고치는 조문은 제179조·제583조여서, 제3항이 빠지는 이유는 자료만으로 단정할 수 없습니다.
관련 법령
제637조(임차인의 파산과 해지통고) ①임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차기간의 약정이 있는 때에도 임대인 또는 파산관재인은 제635조의 규정에 의하여 계약해지의 통고를 할 수 있다.
제335조(쌍방미이행 쌍무계약에 관한 선택) ①쌍무계약에 관하여 채무자 및 그 상대방이 모두 파산선고 당시 아직 이행을 완료하지 아니한 때에는 파산관재인은 계약을 해제 또는 해지하거나 채무자의 채무를 이행하고 상대방의 채무이행을 청구할 수 있다.
자주 묻는 질문
세입자가 파산하면 집주인이 남은 월세를 다 받을 수 있나요?
민법 제637조에 따라 임차인 파산을 이유로 해지한 경우, 남은 계약기간의 월세를 해지로 인한 손해배상으로 청구할 수는 없습니다. 제637조제2항은 각 당사자가 상대방에게 "계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상"을 청구하지 못한다고 정하고 있습니다. 해지와 무관한 다른 청구는 이 조항의 배제 대상에 들어가지 않습니다.
세입자가 파산하면 임대차계약은 바로 끝나나요?
파산선고만으로 임대차계약이 끝나지는 않습니다. 민법 제637조제1항은 임대인 또는 파산관재인이 제635조에 따라 해지통고를 "할 수 있다"고 정할 뿐입니다. 제635조의 문언이 확인되지 않아, 이 글의 근거 자료로는 해지 효력이 생기는 시점을 단정할 수 없습니다.
세입자가 파산 신청만 했는데 계약을 해지할 수 있나요?
민법 제637조제1항의 요건은 "임차인이 파산선고를 받은 경우"입니다. 조문 문언상 파산 신청만 한 단계는 이 요건에 해당하지 않습니다. 따라서 파산 신청 사실만으로는 이 조항에 따른 기간 중 해지통고의 근거가 되지 않습니다.
