상가 임차인이 폐업하면 계약기간 중에도 해지할 수 있나요
요약 및 결론: 상가건물 임대차보호법 제11조의2에 따르면, 단순히 장사가 안돼서 폐업했다는 이유만으로는 계약기간 중 임대차계약을 해지할 수 없다. 해지가 가능한 경우는 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(운영시간 제한 조치 포함)를 총 3개월 이상 받았고, 그로 인해 경제사정에 중대한 변동이 생겨 폐업한 경우로 한정된다. 매출 부진이나 경영 악화가 자연스러운 이유였다면 이 조문이 정한 해지권의 요건을 충족하지 못한다.
상가 임차인이 장사가 안돼 문을 닫으면서 "계약기간이 남았는데 해지할 수 있느냐"고 묻는 경우가 꾸준히 나온다. 감염병 유행기에 만들어진 상가건물 임대차보호법 제11조의2가 있다 보니 "폐업하면 무조건 해지된다"는 식으로 오해하는 사례도 많다. 하지만 이 조문은 감염병 방역조치로 인한 폐업만을 대상으로 한 특별 규정이어서, 단순 경영난에 의한 폐업에는 적용되지 않는다.
본문
장사가 안돼서 폐업한 것만으로 해지할 수 있나
안 된다. 상가건물 임대차보호법 제11조의2제1항은 해지할 수 있는 경우를 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(같은 항 제2호의2에 따른 운영시간 제한 조치 포함)를 총 3개월 이상 받아 생긴 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우로 한정한다. 단순한 매출 감소, 상권 침체, 경영 판단에 따른 폐업은 이 조문이 정한 요건에 해당하지 않는다. “폐업하면 해지할 수 있다”는 식으로 요건을 줄여 이해하면 안 된다.
요건은 구체적으로 무엇인가
요건은 세 단계가 원인과 결과로 이어지는 구조다. 첫째 감염병예방법상 집합 제한·금지 조치(운영시간 제한 포함)를 총 3개월 이상 받았어야 하고, 둘째 그 조치 때문에 경제사정에 중대한 변동이 발생했어야 하며, 셋째 그 변동 때문에 폐업했어야 한다. 조문의 표현은 “총 3개월 이상”이며, 연속해서 3개월을 채워야 한다는 뜻은 아니다. 다만 “경제사정의 중대한 변동”을 판단하는 구체적 기준은 조문 자체에 없다.
해지는 언제부터 효력이 생기나
요건을 충족했다고 계약이 곧바로 끝나는 것은 아니다. 제11조의2제1항은 “해지할 수 있다”는 재량 규정으로, 해지 여부를 결정하는 주체는 임차인이다. 제2항에 따라 해지의 효력은 임대인이 계약해지 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 발생하며, 이 기준일은 임차인이 폐업한 날이나 통고를 발송한 날이 아니다.
| 행위 | 적용 조문 | 법정 요건·효과 |
|---|---|---|
| 감염병 방역조치 총 3개월 이상으로 경제사정 중대변동 후 폐업 | 제11조의2제1항 | 임차인이 임대차계약 해지 가능(재량) |
| 임대인에게 해지 통고 | 제11조의2제2항 | 통고받은 날부터 3개월 경과 시 해지 효력 발생 |
| 단순 경영난·매출 부진에 따른 폐업 | (해당 조문 요건 미충족) | 제11조의2에 따른 해지권 발생하지 않음 |
이 조문은 언제 생겼고 지금도 적용되나
제11조의2는 2022년 1월 4일 법률 제18675호로 신설된 조문이며, 기준일 2026-10-02 현재도 현행 조문으로 시행 중이다. 상가건물 임대차보호법은 이후 법률 제21083호(2025. 11. 11. 일부개정, 시행 2026. 5. 12.)로 개정됐지만, 이 개정은 제19조의2(관리비 내역의 제공)를 고친 것이고 제11조의2를 고친 것은 아니다. 제21083호 부칙도 시행일과 제19조의2 적용례만 정할 뿐, 제11조의2에 관한 별도 적용례나 경과조치는 두고 있지 않다.
실제 처벌·제재 수위는 어떻게 되나
제11조의2는 형벌이나 과태료를 규정한 조문이 아니라, 임차인에게 계약 해지라는 사법상 권리를 인정하는 규정이다. 따라서 이 조문 위반에 따른 처벌 개념 자체가 없으며, 해지권 행사가 인정되면 임대차계약이 종료되는 법적 효과만 발생한다. 이 조문의 적용 사례나 법원 판단에 관한 공표 자료는 확인되지 않았다.
관련 법령
제11조의2(폐업으로 인한 임차인의 해지권) ① 임차인은 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(같은 항 제2호의2에 따라 운영시간을 제한한 조치를 포함한다)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다.
자주 묻는 질문
장사가 안돼서 폐업하면 상가 계약을 바로 해지할 수 있나요?
아니다. 상가건물 임대차보호법 제11조의2에 따른 해지권은 감염병예방법상 집합 제한·금지 조치(운영시간 제한 포함)를 총 3개월 이상 받아 생긴 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에만 인정된다. 단순한 경영 악화로 인한 폐업은 이 요건에 해당하지 않는다.
해지 통고를 보내면 그날 바로 계약이 끝나나요?
아니다. 제11조의2제2항에 따르면 해지는 임대인이 계약해지 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생한다. 통고를 발송한 날이나 임차인이 폐업한 날을 기준으로 계약이 종료되는 것은 아니다.
이 해지권 규정은 지금도 시행되고 있나요?
그렇다. 제11조의2는 2022년 1월 4일 신설된 이후 현재까지 현행 조문으로 유지되고 있으며, 2025년 11월 개정(시행 2026년 5월 12일)은 관리비 내역 제공 조문만 고친 것으로 이 조문의 내용에는 변화가 없다.
