상가 임차인, 장사가 안돼서 폐업해도 계약기간 중에 해지할 수 있나요

입력 2026.10.02. 오전 10:08

결론부터: ‘장사가 안돼서 폐업’만으로는 해지할 수 없다

상가건물 임대차보호법 제11조의2는 계약기간이 남은 상태에서 임차인이 폐업을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있는 권리를 정하고 있다. 하지만 이 조문이 인정하는 해지권은 단순히 매출이 줄거나 장사가 잘 안돼서 폐업한 경우를 위한 것이 아니다. 요건이 법 문언에 구체적으로 정해져 있고, 그 요건을 모두 갖췄을 때만 해지할 수 있다.

결론적으로 말하면, “영업이 부진해서 폐업했다”는 사정만으로는 이 조문에 따른 해지권이 생기지 않는다. 해지권이 인정되려면 아래에서 설명하는 특정한 원인 — 감염병 관련 공적 조치 — 이 있어야 한다.

법 조문: 상가건물 임대차보호법 제11조의2

현행 상가건물 임대차보호법(법률 제21083호, 2025. 11. 11. 일부개정, 시행 2026. 5. 12.) 제11조의2는 다음과 같이 정하고 있다.

제11조의2(폐업으로 인한 임차인의 해지권) ① 임차인은 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(같은 항 제2호의2에 따라 운영시간을 제한한 조치를 포함한다)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

이 조문은 2022. 1. 4. 본조신설되었다(신설 개정문은 법률 제18675호). 2025. 11. 11.자 일부개정(법률 제21083호)은 관리비 내역 제공에 관한 제19조의2를 손질한 개정이며, 이 개정으로 제11조의2 자체의 문언이 바뀐 것은 아니다.

해지권이 인정되려면 갖춰야 하는 세 단계 요건

제11조의2제1항을 뜯어보면, 임차인의 해지권은 다음 세 가지가 순서대로 원인과 결과로 이어질 때 인정된다.

1단계 — 공적 조치를 총 3개월 이상 받았을 것 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치를 받아야 한다. 같은 항 제2호의2에 따라 영업시간을 제한한 조치도 여기에 포함된다. 이 조치를 받은 기간이 총 3개월 이상이어야 한다. 조문은 “총 3개월 이상”이라고 정하고 있을 뿐, 그 3개월이 끊김 없이 이어져야 한다고 정하고 있지 않다.

2단계 — 그 조치 때문에 경제사정에 중대한 변동이 생겼을 것 1단계의 조치를 받은 결과로 경제사정에 중대한 변동이 발생해야 한다. 어느 정도의 변동이 ‘중대한’ 변동인지에 대한 구체적 기준은 이 조문에 정해져 있지 않다.

3단계 — 그 경제사정 변동 때문에 폐업했을 것 2단계에서 생긴 경제사정의 중대한 변동이 원인이 되어 실제로 폐업까지 이르러야 한다.

즉 “공적 조치 → 경제사정 중대한 변동 → 폐업”이라는 인과관계의 사슬이 모두 이어져야 해지권이 인정되는 구조다. 단순히 “손님이 줄어서”, “경기가 안 좋아서”, “개인 사정으로” 폐업한 경우는 이 조문이 정한 요건에 해당하지 않는다. 자료상 이 조에 관한 판례는 확인되지 않으며, 개별 사안이 요건에 해당하는지는 위 세 단계를 하나씩 따져 판단할 문제다.

해지는 ‘할 수 있는 권리’이지, 저절로 계약이 끝나는 것이 아니다

제11조의2제1항은 “해지할 수 있다”라는 형식으로 되어 있다. 이는 요건을 갖춘 임차인에게 해지라는 행위를 할 수 있는 권리를 주는 것이지, 요건이 갖춰지면 계약이 자동으로 종료된다는 뜻이 아니다. 임차인이 실제로 해지 의사를 밝히는 절차(계약해지의 통고)를 거쳐야 한다.

해지의 효력이 생기는 시점: 통고받은 날부터 3개월

여기서 자주 혼동되는 부분이 있다. 요건을 갖췄다고 해서 폐업한 날이나 임차인이 해지 통고를 보낸 날에 곧바로 계약이 끝나는 것이 아니다.

제11조의2제2항은 “임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면” 해지의 효력이 발생한다고 정한다. 즉 기준이 되는 시점은 임대인이 통고를 받은 날이며, 그로부터 3개월이 경과해야 비로소 계약이 종료된다. 요건에 해당하는지(제1항)와 언제 계약이 끝나는지(제2항)는 서로 다른 문제이므로 구분해서 봐야 한다.

자주 묻는 질문

Q. 매출이 크게 줄어 도저히 버틸 수 없어서 폐업하는 경우도 해지할 수 있나요? 이 조문만 놓고 보면, 매출 감소나 경영난 자체가 아니라 감염병예방법에 따른 집합 제한·금지·운영시간 제한 조치를 총 3개월 이상 받은 것이 원인이 되어 경제사정이 중대하게 변동하고 그로 인해 폐업한 경우에 해당해야 한다. 그러한 공적 조치와 무관하게 장사가 안돼서 폐업하는 경우는 이 조문이 정한 요건에 해당한다고 보기 어렵다.

Q. 폐업 신고를 하면 그날부터 계약이 끝나나요? 아니다. 요건을 갖춘 임차인이 임대인에게 계약해지를 통고하고, 그 통고를 임대인이 받은 날로부터 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생한다.

Q. 조치를 3개월 넘게 받았는데 꼭 연속으로 받아야 하나요? 조문 문언은 “총 3개월 이상”이라고만 되어 있다. 연속된 기간이어야 하는지에 대해서는 이 조문 자체에서 명시적으로 구분하고 있지 않다.

Q. 기존에 체결된 계약이나 이미 지나간 조치 기간에도 이 조문이 적용되나요? 이 조문을 신설한 개정(법률 제18675호)의 부칙에 관한 적용례·경과조치 내용은 이 글에서 확인되지 않았다. 개별 계약에 적용되는지는 별도로 확인이 필요한 부분이다.