상가 계약 전에 보증금 내역을 보려면 임대인(건물주) 동의가 꼭 필요할까
요약 및 결론: 상가 계약을 아직 맺지 않은 사람은 임대인의 동의를 받아야 관할 세무서장에게 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등의 정보제공을 요청할 수 있습니다. 근거는 「상가건물 임대차보호법」 제4조제4항입니다. 같은 조 제3항의 "상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자"에 대해서는 문언에 임대인 동의 요건이 없습니다. 따라서 동의가 필요한지는 요청하는 사람이 제3항과 제4항 중 어디에 해당하는지에 따라 달라집니다.
「상가건물 임대차보호법」은 법률 제21083호(2025. 11. 11. 일부개정)로 개정되어 2026년 5월 12일부터 시행 중입니다. 이 개정은 제19조의2(관리비 내역의 제공)를 고쳤고, 그 적용 범위는 시행 이후 체결하거나 갱신하는 임대차계약입니다. 개정을 계기로 계약 전에 상가의 비용과 권리관계를 어디까지 확인할 수 있는지에 대한 관심이 커졌습니다. 다만 보증금·확정일자 정보제공 절차를 정한 제4조는 이번 개정으로 바뀐 조문이 아닙니다.
계약 전 단계에서 보증금 정보를 요청하려면 무엇이 필요한가요?
계약 전 단계라면 두 가지가 필요합니다. 하나는 임대인의 동의이고, 다른 하나는 관할 세무서장에게 하는 정보제공 요청입니다. 「상가건물 임대차보호법」 제4조제4항은 “임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다”고 정합니다.
이 조항에서 동의를 주는 사람은 임대인이고, 요청을 받는 기관은 관할 세무서장입니다. 임대인의 동의는 세무서장에게 요청하기 위한 요건입니다. 임대인에게 직접 정보를 내놓으라고 요구할 수 있는 권리가 아닙니다.
계약 전 요청으로 받을 수 있는 정보는 어디까지인가요?
제4조제4항으로 요청할 수 있는 대상은 “제3항에 따른 정보”입니다. 제4조제3항은 이를 “해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보”로 적고 있습니다.
정보의 구체적 범위는 법률이 아니라 대통령령에 맡겨져 있습니다. 제4조제5항은 “관할 세무서장에게 요청할 수 있는 정보의 범위”를 대통령령으로 정한다고 규정합니다. 그 세부 항목은 이 글이 근거로 삼은 자료의 범위 밖입니다.
이해관계인의 요청과 계약하려는 사람의 요청은 어떻게 다른가요?
두 경우는 동의 요건에서 차이가 납니다. 제4조제3항의 “상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자”의 요청에는 문언상 임대인 동의 요건이 없습니다. 제4조제4항의 “임대차계약을 체결하려는 자”는 “임대인의 동의를 받아” 요청해야 합니다.
세무서장의 의무를 정한 문장도 제3항에 있습니다. 제3항 후단은 이해관계인의 요청에 대해 “요청을 받은 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다”고 정합니다. 이 문장은 세무서장이 어떤 경우에도 정보를 제공해야 한다는 뜻이 아닙니다. ‘정당한 사유’가 있으면 거부할 수 있다는 유보가 붙어 있습니다.
“이해관계가 있는 자”에 누가 포함되는지는 제4조에 정의돼 있지 않습니다. 제4조제5항이 그 범위를 대통령령에 맡기고 있고, 구체적 내용은 이 글의 자료 범위 밖입니다.
행위별 정리표
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 요건·효과(조문 문언 기준) |
|---|---|---|
| 상가건물 확정일자 부여 | 제4조제1항 | 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여 |
| 확정일자부 작성 | 제4조제2항 | 관할 세무서장의 의무(“작성하여야 한다”) |
| 확정일자부 작성에 전산정보처리조직 이용 | 제4조제2항 후단 | 관할 세무서장의 재량(“이용할 수 있다”) |
| 이해관계인의 정보제공 요청 | 제4조제3항 | 문언상 임대인 동의 요건 없음. 세무서장은 정당한 사유 없이 거부할 수 없음 |
| 임대차계약을 체결하려는 자의 정보제공 요청 | 제4조제4항 | 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 요청 가능 |
| 이해관계인 범위·정보 범위·기재사항 확정 | 제4조제5항 | 대통령령에 위임 |
확정일자는 누가 부여하고, 기록은 어떻게 관리되나요?
상가건물의 확정일자는 “상가건물의 소재지 관할 세무서장”이 부여합니다(제4조제1항). 이 조항이 말하는 확정일자는 “제5조제2항의 확정일자”입니다.
관할 세무서장은 해당 상가건물의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성해야 합니다(제4조제2항). 작성은 의무이고, 전산정보처리조직을 이용할지는 재량입니다. 제4조는 확정일자의 부여 주체, 확정일자부, 정보제공 절차만 정할 뿐 확정일자가 어떤 법적 효과를 갖는지는 정하지 않습니다.
제4조는 최근 개정으로 바뀌었나요?
제4조는 최근 개정으로 바뀌지 않았습니다. 현행 제4조의 문언은 법률 제13284호(공포 2015. 5. 13., 전문개정)로 만들어졌습니다. 법령 상단에 표시된 법률 제21083호(2025. 11. 11. 일부개정, 시행 2026. 5. 12.)는 제4조를 고친 법률이 아닙니다.
법률 제21083호가 고친 조문은 제19조의2(관리비 내역의 제공)뿐입니다. 부칙은 시행일(공포 후 6개월이 경과한 날)과 제19조의2에 관한 적용례(시행 이후 임대차계약을 체결하거나 갱신하는 경우부터 적용)만 정합니다. 제4조에 대한 적용례나 경과조치는 없습니다.
실제 처벌 수위: 동의 없이 요청하면 처벌되나요?
제4조 문언에는 벌칙이나 과태료 규정이 없습니다. 제4조는 정보제공을 요청할 수 있는 요건을 정한 절차 조문입니다. 법률 제21083호가 함께 고친 벌칙·과태료 조문도 없습니다.
이 조문과 관련한 처벌 통계와 양형기준은 공표 자료가 없습니다. 제4조를 직접 다룬 판례도 이 글의 자료 범위에서는 확인되지 않았습니다.
관련 법령
제4조(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등) ① 제5조제2항의 확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다.
자주 묻는 질문
상가 계약 전에 보증금 내역 조회하려면 임대인 동의가 꼭 필요한가요?
임대차계약을 체결하려는 사람이라면 「상가건물 임대차보호법」 제4조제4항에 따라 임대인의 동의를 받아야 합니다. 동의를 받은 뒤 관할 세무서장에게 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등의 정보제공을 요청할 수 있습니다. 같은 조 제3항의 이해관계인은 문언상 동의 요건이 없지만, 그 범위는 대통령령으로 정합니다.
세무서에서 상가 확정일자·보증금 정보 제공을 거절할 수 있나요?
「상가건물 임대차보호법」 제4조제3항은 관할 세무서장이 이해관계인의 요청을 "정당한 사유 없이" 거부할 수 없다고 정합니다. 정당한 사유가 있으면 거부할 수 있다는 유보가 붙어 있는 것입니다. 무엇이 정당한 사유인지는 제4조에 정의돼 있지 않습니다.
임대인에게 직접 보증금 내역을 보여 달라고 요구할 권리가 있나요?
「상가건물 임대차보호법」 제4조는 임대인에게 직접 정보를 요구하는 권리를 정하지 않습니다. 제4조제4항에서 임대인에게 받는 것은 동의이고, 정보제공 요청은 관할 세무서장에게 합니다. 요청할 수 있는 것은 제3항에 따른 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보입니다.
