가게 계약 전, 보증금 내역을 보려면 건물주 동의가 꼭 필요한가요
요약 및 결론: 상가건물 임대차보호법 제4조에 따르면, 임대차계약을 체결하려는 사람이 관할 세무서장에게 확정일자 부여일·차임·보증금 등 정보제공을 요청하려면 임대인의 동의를 받아야 한다. 반면 이미 그 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 사람은 임대인 동의 없이도 같은 정보제공을 요청할 수 있고, 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다. 계약 전 예비 임차인과 이미 이해관계가 있는 사람은 동의 요건이 서로 다르게 적용된다.
상가 임대차에서는 권리금과 보증금을 지키기 위해 계약 전에 선순위 임차인이나 근저당 상황, 기존 보증금 내역을 미리 확인하려는 수요가 꾸준히 있다. 그런데 "건물주 동의 없이도 세무서에서 보증금 정보를 받을 수 있는지"는 상황에 따라 답이 갈린다. 이미 계약관계나 이해관계가 있는 사람과, 아직 계약을 맺지 않은 예비 임차인은 법이 정한 요건 자체가 다르기 때문이다.
본문
계약을 체결하려는 사람이 정보를 요청할 때, 임대인 동의가 필요한가
필요하다. 상가건물 임대차보호법 제4조제4항은 “임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다”고 정한다. 즉 아직 계약을 맺지 않은 예비 임차인이 세무서장에게 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보를 요청하려면 그 전에 임대인의 동의가 있어야 한다. 이 동의 없이 요청하는 절차는 제4조에 규정되어 있지 않다.
이미 이해관계가 있는 사람은 동의 없이도 요청할 수 있나
그렇다. 제4조제3항은 “상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다”고 정하고, 이 문언에는 임대인 동의를 요구하는 내용이 없다. 여기서 “이해관계가 있는 자”의 구체적인 범위는 제4조제5항에 따라 대통령령으로 정하도록 위임되어 있어, 제4조 문언만으로는 그 범위를 단정할 수 없다. 계약 전 예비 임차인(제4항)과 이미 이해관계가 있는 자(제3항)는 요청 요건이 서로 다른 별개의 경우로 나뉜다.
어디에 요청해야 하나 — 임대인에게 직접 물어볼 수 있나
요청 상대는 임대인이 아니라 관할 세무서장이다. 제4조제4항이 정하는 절차는 “임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게” 정보제공을 요청하는 것으로, 동의는 임대인에게서 받고 실제 정보제공 요청은 세무서장에게 하는 2단계 구조다. 임대인에게 직접 보증금 내역을 공개하라고 요구할 권리를 이 조문이 주는 것은 아니며, 요청할 수 있는 정보도 “제3항에 따른 정보”, 즉 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등으로 한정된다.
다음은 제4조가 정한 행위를 요건별로 나눈 표다.
| 행위 | 적용 조문 | 법적 효과 |
|---|---|---|
| 확정일자 부여 | 상가건물 임대차보호법 제4조제1항 | 상가건물 소재지 관할 세무서장이 부여 |
| 확정일자부 작성 | 제4조제2항 | 세무서장의 의무(“하여야 한다”) |
| 전산정보처리조직 이용 | 제4조제2항 | 세무서장의 재량(“할 수 있다”) |
| 이해관계인의 정보제공 요청 | 제4조제3항 | 임대인 동의 불요, 세무서장은 정당한 사유 없이 거부 불가 |
| 계약 체결 예정자의 정보제공 요청 | 제4조제4항 | 임대인 동의를 받은 경우에만 요청 가능 |
세무서장이 정보제공을 거부할 수도 있나
조문상 거부가 완전히 금지되는 것은 아니다. 제4조제3항 후단은 “요청을 받은 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다”고 정하는데, 이는 ‘반드시 제공해야 한다’는 절대 의무가 아니라 정당한 사유가 있으면 거부할 수 있다는 유보가 붙은 규정이다. 다만 어떤 사유가 “정당한 사유”에 해당하는지는 제4조 문언에 구체적으로 나열되어 있지 않다. 이 부분에 대한 공표된 판례나 운용 기준은 확인되지 않아, 현재로서는 공표 자료 없음이라는 점을 밝혀둔다.
확정일자부에는 뭐가 적히고, 세부 사항은 어디서 정하나
확정일자부에는 해당 상가건물의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등이 기재된다(제4조제2항). 다만 확정일자부에 기재해야 할 구체적 사항, 이해관계가 있는 자의 범위, 요청할 수 있는 정보의 세부 범위 등은 제4조제5항에 따라 대통령령으로 정하도록 위임되어 있다. 이 위임된 세부 내용은 상가건물 임대차보호법 제4조 자체에는 나와 있지 않으므로, 실제 범위를 확인하려면 해당 대통령령을 별도로 확인해야 한다.
이 조문은 최근에 바뀐 걸까
제4조의 현재 문언은 2015년 전문개정으로 만들어진 것이다. 상가건물 임대차보호법은 법률 제21083호(2025. 11. 11. 공포, 2026. 5. 12. 시행)로 일부개정되었지만, 이 개정으로 함께 고쳐진 조문은 제19조의2(관리비 내역의 제공)이며 제4조는 이 개정의 대상이 아니다. 해당 부칙은 시행일(공포 후 6개월이 지난 날)과 제19조의2에 대한 적용례(시행 이후 체결·갱신되는 임대차계약부터 적용)만 정하고 있어, 제4조에 관한 별도의 경과조치나 적용례는 없다.
관련 법령
제4조(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등) ① 제5조제2항의 확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다.
자주 묻는 질문
세 들어 있는 임차인도 건물주 동의 없이 보증금 정보를 볼 수 있나요?
상가건물 임대차보호법 제4조제3항은 "이해관계가 있는 자"의 요청에 임대인 동의를 요구하지 않는다. 다만 이해관계가 있는 자의 구체적 범위는 대통령령으로 정해지며, 그 세부 범위는 제4조 문언에는 나와 있지 않다.
계약 전에 건물주가 동의를 안 해주면 어떻게 하나요?
제4조제4항에 따른 정보제공 요청은 임대인의 동의를 전제로 하므로, 동의가 없으면 이 조항을 통한 요청 절차가 성립하지 않는다. 동의를 받지 못했을 때의 다른 대응 방법은 이 조문에 규정되어 있지 않다.
세무서에 가면 보증금 내역을 바로 다 알려주나요?
세무서장은 정당한 사유가 없으면 정보제공 요청을 거부할 수 없다고 정해져 있지만, 이는 거부가 아예 불가능하다는 뜻은 아니고 정당한 사유가 있으면 거부할 수 있다는 유보가 붙어 있다. 어떤 사유가 정당한 사유인지에 대한 공표된 기준이나 판례는 확인되지 않았다.
