상가 계약 전에 보증금 내역을 보려면 임대인 동의가 꼭 필요한가요? (상가건물 임대차보호법 제4조)
핵심 답변
네, 필요합니다. 상가건물 임대차보호법 제4조제4항에 따르면 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 정보를 달라고 요청할 수 있습니다. 여기서 받을 수 있는 정보는 그 상가건물의 확정일자 부여일, 차임, 보증금 등입니다. 흔히 ‘건물주’라고 부르는 사람을 법은 ‘임대인’이라고 부릅니다.
정리하면 다음 세 가지입니다.
- 동의는 누구에게 받나: 임대인
- 정보는 누구에게 요청하나: 관할 세무서장
- 무엇을 요청할 수 있나: 제4조제3항에 따른 정보, 즉 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등
이 조항은 임대인에게 보증금 내역을 직접 내놓으라고 요구할 권리를 정한 것이 아닙니다. 임대인의 동의를 받아 세무서장에게 정보를 요청하는 절차를 정한 것입니다.
조문 원문
상가건물 임대차보호법 제4조(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등) 가운데 이 질문과 직접 관련된 부분입니다.
③ 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.
④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다.
제3항과 제4항은 요청하는 사람이 다르다
제4조는 정보를 요청하는 사람을 둘로 나누고, 임대인 동의가 필요한지도 따로 정합니다. 두 경우를 섞어 읽으면 안 됩니다.
| 구분 | 제4조제3항 | 제4조제4항 |
|---|---|---|
| 요청하는 사람 | 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자 | 임대차계약을 체결하려는 자 |
| 임대인 동의 | 문언에 동의 요건이 없음 | 임대인의 동의를 받아야 함 |
| 요청 상대방 | 관할 세무서장 | 관할 세무서장 |
| 요청 대상 정보 | 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 | 제3항에 따른 정보 |
| 세무서장의 의무 | 정당한 사유 없이 거부할 수 없음 | 제4항에는 따로 정한 문언이 없음 |
계약을 앞두고 가게를 알아보는 사람은 제4항이 말하는 “임대차계약을 체결하려는 자”에 해당합니다. 제4조는 이런 사람에게 임대인 동의라는 요건을 따로 붙여 두었습니다.
“이해관계가 있는 자”가 정확히 누구인지는 제4조에 정의가 없습니다. 제5항에 따라 대통령령에 맡겨져 있고, 그 구체적인 범위는 이 글에서 다루지 않습니다.
계약 전에 정보를 요청하는 순서 (제4조제4항 기준)
- 임대인의 동의를 받습니다. 제4항이 요구하는 요건입니다.
- 관할 세무서장에게 정보제공을 요청합니다. 요청하는 곳은 임대인이 아니라 세무서장입니다.
- 제3항에 따른 정보를 확인합니다. 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임, 보증금 등입니다.
정보제공 절차에 필요한 세부사항과 요청할 수 있는 정보의 범위도 제5항에 따라 대통령령으로 정합니다.
세무서장의 의무: “정당한 사유 없이 거부할 수 없다”
제4조제3항 후단은 요청을 받은 관할 세무서장이 **“정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다”**고 정합니다. 이 말은 세무서장이 어떤 경우에도 정보를 내줘야 한다는 뜻이 아닙니다. 정당한 사유가 있으면 거부할 수 있다는 유보가 붙어 있습니다.
이 정보는 어디에 기록되나: 확정일자부
- 확정일자를 부여하는 곳은 상가건물의 소재지 관할 세무서장입니다(제4조제1항).
- 관할 세무서장은 확정일자부를 작성해야 합니다(제4조제2항). 확정일자부에는 상가건물의 소재지, 확정일자 부여일, 차임, 보증금 등을 적습니다. 문언이 “작성하여야 한다”이므로 의무입니다.
- 이때 전산정보처리조직을 이용할 수 있습니다(제4조제2항 후단). 이 부분은 “이용할 수 있다”이므로 재량입니다. 확정일자부 작성처럼 꼭 해야 하는 일은 아닙니다.
제4조가 정하는 것은 확정일자를 누가 부여하는지, 확정일자부, 정보제공 절차입니다. 확정일자를 받으면 어떤 효과가 생기는지는 제4조에 없습니다.
자주 묻는 질문
Q. 임대인 동의 없이 세무서에 가서 계약하려는 가게의 보증금을 물어볼 수 있나요? 제4조제4항은 임대차계약을 체결하려는 자가 임대인의 동의를 받아 요청할 수 있다고 정합니다. 계약 전 단계에 대해 제4조가 정한 경로는 이 조항이고, 여기에는 동의 요건이 붙어 있습니다.
Q. 임대인에게 보증금 내역을 보여 달라고 요구할 법적 권리가 생기나요? 제4조제4항이 정한 것은 임대인에게 동의를 받고, 정보는 관할 세무서장에게 요청하는 절차입니다. 임대인에게 정보를 직접 내놓으라고 요구할 수 있는 권리를 정한 조항이 아닙니다.
Q. 요청하면 세무서는 꼭 정보를 주나요? 제4조제3항은 관할 세무서장이 “정당한 사유 없이” 거부할 수 없다고 정합니다. 정당한 사유가 있으면 거부할 수 있다는 유보가 붙어 있습니다.
Q. 2025년 개정으로 제4조가 바뀌었나요? 아닙니다. 현행법은 법률 제21083호(2025. 11. 11. 일부개정, 2026. 5. 12. 시행)이지만, 제4조 문언은 **법률 제13284호(2015. 5. 13. 공포, 전문개정)**로 만들어진 것입니다. 제21083호가 함께 고친 조문은 제19조의2(관리비 내역의 제공)뿐입니다. 이 개정의 부칙은 두 가지만 정합니다.
- 시행일: 공포 후 6개월이 지난 날(부칙 제1조)
- 적용례: 제19조의2 개정규정은 이 법 시행 이후 임대차계약을 체결하거나 갱신하는 경우부터 적용(부칙 제2조)
제4조에 대한 적용례나 경과조치는 없습니다.
Q. 이 조항에 관한 판례가 있나요? 이 글이 참고한 자료에서는 제4조에 관한 판례를 확인하지 못했습니다.
한 줄 요약
상가를 계약하기 전에 그 건물의 확정일자 부여일, 차임, 보증금 등을 확인하려면 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 요청해야 합니다(상가건물 임대차보호법 제4조제4항).
참고 법령
- 상가건물 임대차보호법 제4조제1항 (확정일자 부여 주체)
- 상가건물 임대차보호법 제4조제2항 (확정일자부 작성 의무, 전산정보처리조직 이용)
- 상가건물 임대차보호법 제4조제3항 (이해관계인의 정보제공 요청, 세무서장의 거부 제한)
- 상가건물 임대차보호법 제4조제4항 (임대차계약을 체결하려는 자의 정보제공 요청, 임대인 동의)
- 상가건물 임대차보호법 제4조제5항 (대통령령 위임)
- 상가건물 임대차보호법 제5조제2항 (제4조제1항이 인용하는 확정일자)
- 상가건물 임대차보호법 제19조의2 (관리비 내역의 제공 — 법률 제21083호로 개정)
- 상가건물 임대차보호법 부칙 <제21083호, 2025. 11. 11.> 제1조·제2조
※ 조문 기준: 법률 제21083호(2025. 11. 11. 일부개정, 2026. 5. 12. 시행), 법제처 원문
