상가 보증금을 월세로 돌릴 때 법정 한도를 넘겨 낸 월세, 돌려받을 수 있을까
요약 및 결론: 상가 보증금을 월세로 돌릴 때의 상한은 상가건물 임대차보호법 제12조와 같은 법 시행령 제5조가 정합니다. 월세 상한은 '전환되는 금액 × 두 비율 중 낮은 비율'로 계산합니다. 두 비율은 제1호의 연 1할2푼(연 12%)과 제2호의 '한국은행 기준금리 × 4.5배'입니다. 다만 제12조는 "초과할 수 없다"는 상한만 정해 두었습니다. 한도를 넘긴 월세를 무효로 보는지, 돌려받을 수 있는지는 이 조문에 적혀 있지 않습니다. 벌칙이나 과태료도 이 조문에는 없습니다.
상가건물 임대차보호법은 법률 제21083호로 개정되어 2026년 5월 12일부터 시행 중입니다. 시행령도 대통령령 제36423호로 개정되어 2026년 7월 1일부터 시행 중입니다. 법령 표시가 바뀌면서 월세 전환 상한도 바뀐 것처럼 보일 수 있습니다. 실제로 두 개정이 고친 것은 관리비 내역 제공(제19조의2)과 시행령 별표 2의 관할구역란뿐이고, 전환 상한 조문은 고치지 않았습니다. 계약 중간에 보증금 일부를 월세로 돌리는 임차인이라면 상한 계산 구조부터 정확히 알아 둘 필요가 있습니다.
보증금을 월세로 돌릴 때 상한은 어떻게 계산하나요?
월세 상한은 “전환되는 금액 × 제1호 비율과 제2호 비율 중 낮은 비율”입니다. 상가건물 임대차보호법 제12조 본문에 따르면, 보증금의 전부나 일부를 월 단위 차임으로 바꿀 때 월 차임은 “그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다”고 되어 있습니다. 두 비율을 더하는 구조가 아닙니다. 높은 쪽을 적용하거나 당사자가 하나를 골라 쓰는 구조도 아닙니다.
제12조 제1호의 비율은 은행 대출금리와 해당 지역 경제 여건 등을 고려해 대통령령으로 정하게 되어 있습니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제5조 제1항은 이 비율을 “연 1할2푼”, 곧 연 12%로 정했습니다. 법률은 지역 경제 여건을 고려하라고 했지만, 시행령이 정한 연 1할2푼은 지역 구분이 없는 단일 값입니다.
제12조 제2호의 비율은 한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 값입니다. 시행령 제5조 제2항이 정한 것은 퍼센트가 아니라 “4.5배”라는 배수입니다. 그래서 제2호 비율은 ‘기준금리 × 4.5’로 계산되고, 기준금리가 바뀌면 제2호 비율도 함께 바뀝니다.
이 글의 근거 자료에는 현재 기준금리 수치가 없습니다. 그래서 지금 제2호 비율이 몇 퍼센트인지, 두 비율 중 어느 쪽이 더 낮은지는 여기서 단정할 수 없습니다. 실제로 계산하려면 한국은행이 공시한 기준금리를 확인해 4.5를 곱하고, 그 값을 연 12%와 비교해야 합니다.
보증금 전액에 비율을 곱하나요, 전환하는 금액에만 곱하나요?
비율은 월세로 바꾸는 금액에만 곱하고, 보증금 전액에 곱하지 않습니다. 제12조 본문은 곱하는 대상을 “그 전환되는 금액”이라고 적고 있습니다.
예를 들어 보증금 2억 원 가운데 1억 원만 월세로 돌린다면, 계산의 기준은 1억 원입니다. 남은 보증금 1억 원은 전환 상한 계산에 들어가지 않습니다.
계산 예시: 1억 원을 월세로 돌리면 상한은 얼마인가요?
1억 원을 전환할 때 제1호 비율(연 12%)로 계산하면 연 1,200만 원이고, 12개월로 나누면 월 100만 원입니다. 실제 상한은 제1호와 제2호 중 낮은 비율로 계산하므로 월 100만 원을 넘을 수 없습니다. 제2호 비율(기준금리 × 4.5)이 연 12%보다 낮다면 상한은 월 100만 원보다 더 낮아집니다.
| 단계 | 계산 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 1 | 월세로 돌리는 금액 확정(예: 1억 원) | 법 제12조 본문 “그 전환되는 금액” |
| 2 | 제1호 비율 확인: 연 12% | 시행령 제5조 제1항 |
| 3 | 제2호 비율 산출: 공시 기준금리 × 4.5 | 법 제12조 제2호, 시행령 제5조 제2항 |
| 4 | 2와 3 중 낮은 비율 선택 | 법 제12조 본문 “낮은 비율” |
| 5 | 전환 금액 × 낮은 비율 = 연간 상한, 12로 나누면 월 상한 | 법 제12조 본문 |
상한을 넘겨 낸 월세는 돌려받을 수 있나요?
제12조의 문언만으로는 돌려받을 수 있다고도, 없다고도 말할 수 없습니다. 제12조는 월 차임이 상한을 “초과할 수 없다”고만 정했습니다. 초과한 약정이 무효인지, 초과분을 돌려받을 수 있는지는 이 조문에 적혀 있지 않습니다. 이 글의 근거 자료에는 이 문제를 다룬 판례나 다른 조문도 없습니다.
이 상한은 월세를 반드시 그 비율로 정하라는 뜻이 아닙니다. 월세를 상한보다 낮게 정하는 것은 제12조와 충돌하지 않습니다. 제12조가 문제 삼는 것은 상한을 넘는 부분입니다.
초과 여부를 다투려면 먼저 사실관계를 숫자로 확정해야 합니다. 실제로 전환된 금액이 얼마인지, 한국은행이 공시한 기준금리가 얼마인지, 그에 따라 상한이 얼마였는지, 실제 낸 월세가 상한을 얼마나 넘었는지를 정리해 두어야 합니다.
행위별로 정리하면
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 조문이 정한 효과 |
|---|---|---|
| 보증금 전부를 월세로 전환 | 법 제12조 본문 | 전환 금액(보증금 전액) × 낮은 비율을 넘는 월세 금지(상한) |
| 보증금 일부만 월세로 전환 | 법 제12조 본문 | 전환한 일부 금액 × 낮은 비율을 넘는 월세 금지(상한) |
| 제1호 비율 적용 | 법 제12조 제1호, 시행령 제5조 제1항 | 연 1할2푼(연 12%), 지역 구분 없는 단일 값 |
| 제2호 비율 적용 | 법 제12조 제2호, 시행령 제5조 제2항 | 한국은행 공시 기준금리 × 4.5배 |
| 상한보다 낮은 월세 약정 | 법 제12조 본문 | 상한 문언과 충돌 없음 |
| 상한을 넘는 월세 약정 | 법 제12조 본문 | “초과할 수 없다”는 상한 위반. 무효·반환 효과는 조문에 없음. 벌칙·과태료도 조문에 없음 |
실제 처벌 수위는 어떤가요?
제12조 조문에는 형벌이나 과태료가 적혀 있지 않습니다. 제12조 조문에 벌칙이 없고, 법률 제21083호가 함께 고친 벌칙·과태료 조문도 없습니다. 그래서 이 글의 근거 자료로는 법정형과 실제 선고를 비교할 수 없습니다. 위반 사례 건수나 분쟁 결과에 관한 공식 통계도 공표 자료가 없습니다.
최근 개정으로 상한이 바뀌었나요?
최근 개정으로 상한은 바뀌지 않았습니다. 제12조의 현행 문언은 법률 제12042호(2013년 8월 13일 공포)가 만들었습니다. 2026년 5월 12일 시행된 법률 제21083호(2025년 11월 11일 공포)가 함께 고친 조문은 제19조의2(관리비 내역의 제공)뿐입니다. 제21083호 부칙은 시행일(공포 후 6개월이 지난 날)과 제19조의2 적용례(시행 이후 체결·갱신하는 계약부터)만 정했고, 제12조에 관한 적용례나 경과조치는 없습니다.
시행령 제5조의 현행 문언은 대통령령 제25036호(2013년 12월 30일 공포)가 만들었습니다. 2026년 7월 1일 시행된 대통령령 제36423호(2026년 6월 23일 타법개정)가 이 시행령에서 고친 것은 별표 2의 공단 광주지부 관할구역란뿐입니다. 그 부칙 제1조 단서와 제2조의 내용은 원문에서 생략되어 확인되지 않았습니다.
관련 법령
제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다. 1.「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
제5조(월차임 전환 시 산정률) ① 법 제12조제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할2푼을 말한다.
자주 묻는 질문
상가 보증금 월세 전환율 상한은 몇 퍼센트인가요?
상가 보증금 월세 전환율 상한은 연 12%와 '한국은행 기준금리 × 4.5' 중 낮은 값입니다(상가건물 임대차보호법 제12조, 시행령 제5조). 기준금리가 바뀌면 제2호 비율도 바뀌므로, 하나의 퍼센트로 정해져 있지 않습니다. 계산에는 한국은행이 공시한 기준금리를 넣어야 합니다.
보증금 일부만 월세로 바꿔도 전환율 상한이 적용되나요?
보증금 일부만 바꿔도 적용됩니다. 상가건물 임대차보호법 제12조는 "보증금의 전부 또는 일부"를 월 차임으로 바꾸는 경우를 모두 대상으로 합니다. 이때 비율을 곱하는 대상은 보증금 전액이 아니라 월세로 바꾸는 금액입니다.
전환율 상한보다 많이 낸 월세를 돌려받을 수 있나요?
상가건물 임대차보호법 제12조는 월 차임이 상한을 "초과할 수 없다"고만 정했습니다. 초과분이 무효인지, 돌려받을 수 있는지는 이 조문에 적혀 있지 않습니다. 이 글의 근거 자료에는 이 문제를 다룬 판례도 없으므로, 반환 여부는 제12조만으로 결론 낼 수 없습니다.
