가게 보증금을 월세로 돌리며 한도보다 더 냈다면 돌려받을 수 있나요?
요약 및 결론: 상가건물 임대차보호법 제12조는 보증금을 월세로 전환할 때 **전환되는 금액에 두 비율 중 낮은 비율을 곱한 범위**를 초과할 수 없다고 정합니다. 다만 제시된 조문에는 한도를 넘겨 낸 월세의 반환 여부나 반환액을 정한 내용이 없어, 이 자료만으로 돌려받을 수 있다고 단정할 수는 없습니다.
보증금 일부를 낮추는 대신 월세를 올리는 계약에서는 얼마까지 올릴 수 있는지가 문제 됩니다. 2026년 10월 18일 기준 적용되는 조문은 전환 월세의 상한을 정하지만, 이미 지급한 초과분을 어떻게 처리하는지는 별도로 밝히지 않습니다.
본문
보증금을 월세로 바꿀 때 한도는 어떻게 계산하나요?
상가건물 임대차보호법 제12조는 월세로 전환하는 보증금에 다음 두 비율 중 낮은 비율을 곱하도록 정합니다. 첫째는 시행령 제5조제1항의 연 1할2푼(연 12%), 둘째는 한국은행이 공시한 기준금리의 4.5배입니다.
보증금 일부만 월세로 돌린다면 비율을 곱하는 대상도 그 일부입니다. 전체 보증금에 비율을 곱해 전환 월세의 한도를 구하는 방식이 아닙니다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 조문상 기준 |
|---|---|---|
| 보증금 전부를 월세로 전환 | 상가건물 임대차보호법 제12조, 같은 법 시행령 제5조 | 전환되는 금액에 두 비율 중 낮은 비율을 곱한 범위를 초과할 수 없음 |
| 보증금 일부를 월세로 전환 | 상가건물 임대차보호법 제12조, 같은 법 시행령 제5조 | 월세로 전환하는 일부 금액을 기준으로 같은 상한 적용 |
| 전환 월세를 상한보다 높게 정함 | 상가건물 임대차보호법 제12조 | 상한 초과 금지. 초과분의 반환 여부는 제시된 조문에 규정되지 않음 |
한국은행이 공시한 기준금리 수치는 제시된 자료에 없습니다. 따라서 현재 두 비율 중 어느 것이 낮은지, 특정 계약의 전환 월세 한도가 얼마인지는 이 자료만으로 계산할 수 없습니다.
한도보다 더 낸 월세는 돌려받을 수 있나요?
상가건물 임대차보호법 제12조의 문언은 전환 월세가 정해진 범위를 초과할 수 없다는 것입니다. 그러나 제12조와 시행령 제5조에는 초과 지급액의 반환 요건, 반환 범위 또는 절차가 적혀 있지 않습니다.
따라서 한도 초과 여부를 살피는 것과 이미 낸 돈의 반환 가능 여부를 판단하는 것은 구분해야 합니다. 제시된 자료만으로는 특정 지급액을 돌려받을 수 있는지 결론 낼 수 없습니다.
실제 처벌 수위나 선고 사례는 확인되나요?
제시된 제12조와 시행령 제5조는 전환 월세의 상한을 정하며, 형벌이나 과태료 수치를 담고 있지 않습니다. 이 주제에 관한 공식 통계·양형기준·실제 선고의 공표 자료 없음으로 제시되어 있어 법정형과 실제 선고를 비교할 수 없습니다.
관련 법령
제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다. 1.「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
제5조(월차임 전환 시 산정률) ① 법 제12조제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할2푼을 말한다.
자주 묻는 질문
보증금 일부만 월세로 바꾸면 원래 보증금 전체로 계산하나요?
아닙니다. 상가건물 임대차보호법 제12조는 비율을 곱하는 대상을 **월세로 전환되는 금액**으로 정합니다. 보증금 일부만 전환한다면 그 일부 금액이 기준입니다.
상가 보증금의 월세 전환율은 연 12%인가요?
항상 연 12%가 상한으로 적용되는 것은 아닙니다. 상가건물 임대차보호법 제12조와 시행령 제5조에 따르면 연 12%와 한국은행이 공시한 기준금리의 4.5배 중 **낮은 비율**을 사용하며, 기준금리 수치가 제시되지 않아 현재 적용할 비율은 여기서 확정할 수 없습니다.
한도보다 높은 월세를 이미 냈으면 초과분 반환이 정해져 있나요?
제시된 상가건물 임대차보호법 제12조는 전환 월세의 상한을 정하지만, 초과분의 반환 여부는 명시하지 않습니다. 따라서 이 조문과 시행령 제5조만으로 반환 가능 여부나 반환액을 확정할 수 없습니다.
