가게 보증금을 월세로 바꾼 뒤 상한을 넘긴 월세, 돌려받을 수 있나요?

입력 2026.10.18. 오전 10:08

요약 및 결론: 상가건물 임대차보호법 제12조는 보증금을 월 차임으로 전환할 때 전환 금액에 두 기준 중 낮은 비율을 곱한 범위를 넘을 수 없다고 정합니다. 다만 제12조에는 상한을 넘긴 월 차임의 무효나 반환 효과가 적혀 있지 않아, 제시된 조문만으로 반환 가능 여부를 단정할 수는 없습니다.

보증금 일부를 줄이고 월세를 높이는 상가 임대차에서는 월 차임 계산의 기준이 중요합니다. 법은 보증금 전체가 아니라 월 차임으로 전환한 금액을 기준으로 하고, 연 1할2푼과 기준금리의 4.5배 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없도록 정합니다.

보증금을 월세로 바꿀 때 월 차임 상한은 어떻게 계산하나요?

월 차임 상한은 ‘전환되는 금액 × 두 비율 중 낮은 비율’ 구조입니다. 보증금 전액이 아니라 보증금 가운데 월 단위 차임으로 전환하기로 한 부분만 계산 대상입니다.

첫 번째 기준은 연 1할2푼입니다. 두 번째 기준은 한국은행이 공시한 기준금리에 4.5배를 곱한 비율입니다.

제시된 자료에는 기준금리의 구체적 수치와 두 기준 중 어느 비율이 낮은지에 관한 정보가 없습니다. 따라서 특정 퍼센트를 현재의 월 차임 상한이라고 단정할 수 없습니다.

임대인과 임차인이 적용 비율을 선택할 수 있나요?

상가건물 임대차보호법 제12조는 두 비율 가운데 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없도록 정합니다. 두 비율을 더하거나 높은 비율을 적용하는 방식은 제12조의 문언과 맞지 않습니다.

제1호의 연 1할2푼은 시행령이 정한 비율입니다. 제2호는 4.5퍼센트가 아니라, 한국은행 기준금리에 곱하는 배수 4.5배입니다.

상한을 넘겨받았다면 곧바로 반환액이 정해지나요?

상가건물 임대차보호법 제12조는 월 차임의 상한을 정할 뿐, 초과분의 반환 여부나 산정 방법을 정하지 않습니다. 따라서 이 조문만으로 초과 월 차임의 반환액과 반환 가능 여부를 확정할 수 없습니다.

월 차임이 상한을 넘었는지 판단하려면 전환 금액, 전환 당시 기준금리, 적용되는 낮은 비율을 먼저 확인해야 합니다. 제시된 자료에는 개별 계약의 전환 금액이나 기준금리 수치가 없습니다.

실제 처벌 수위나 제재는 무엇인가요?

상가건물 임대차보호법 제12조와 상가건물 임대차보호법 시행령 제5조에는 이 전환 상한 위반에 대한 징역·벌금·과태료 규정이 제시되어 있지 않습니다. 제시된 자료에는 실제 선고 통계, 양형기준, 관련 판례도 없습니다.

따라서 이 주제에서 확인할 수 있는 법적 기준은 월 차임 전환의 계산 상한입니다. 초과 시의 민사상 효과나 실제 제재에 대해서는 제공된 조문만으로 결론을 내릴 수 없습니다.

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