가게 보증금을 월차임으로 돌릴 때 낼 수 있는 월세의 한도
질문과 답변 방향
가게 보증금을 월세(월차임)로 돌릴 때 임대인이 정할 수 있는 월세의 상한이 정해져 있습니다. 상가건물 임대차보호법이 이를 규정하고 있습니다. 다만 여기서 말하는 “상한”은 그 금액 이상을 낼 수 없다는 뜻이며, 초과분을 자동으로 반환하라는 의무는 같은 조항에 명시되어 있지 않습니다.
상한을 정하는 두 비율과 ‘낮은 비율’ 원칙
상가건물 임대차보호법 제12조는 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 전환할 때 다음 두 비율 중 낮은 비율을 기준으로 삼도록 정합니다.
첫 번째 비율(제1호)
연 1할2푼(12%)입니다. 은행의 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 정하라는 입법 취지지만, 현행법에서 대통령령으로 정해진 값은 지역 구분 없이 고정된 수치입니다.
두 번째 비율(제2호)
한국은행에서 공시한 기준금리에 4.5배를 곱한 비율입니다. 여기서 4.5는 배수(倍數)이므로 4.5%가 아니며, 기준금리 변동에 따라 이 비율은 시시각각 달라집니다.
두 비율을 각각 산출한 후, 둘 중 더 낮은 값에 실제 전환되는 보증금 금액을 곱합니다. 두 비율을 더하거나 임차인이 고르는 구조가 아니라, 낮은 쪽만 적용됩니다.
상한의 의미와 초과 시의 법적 효과
제12조는 이 계산으로 나온 월차임 “범위를 초과할 수 없다”고 규정합니다. 이는 상한(最高限)을 정하는 것입니다.
그러나 주목할 점은, 이 조문만으로는 상한을 초과하여 받은 월세를 반환하도록 강제하는 효과가 명시되어 있지 않다는 점입니다. 상한 초과분의 법적 처리(예: 무효, 반환 청구권)는 제12조 자체에는 기록되어 있지 않으며, 다른 법 규정이나 판례로 보완되어야 합니다.
정리
보증금의 일부를 월차임으로 돌릴 때는, 그 전환금액에 두 비율 중 낮은 것을 곱한 월차임이 상한입니다. 이를 초과하는 월세 약정이 체결되었다면 상한 규정이 있다는 사실을 알고, 추가 법률 자문을 통해 초과분의 반환 가능성을 검토하는 것이 필요합니다.
참고 법령
- 상가건물 임대차보호법 제12조
- 상가건물 임대차보호법 시행령 제5조
