보증금 전환 한도를 넘긴 월세, 돌려받을 수 있을까요?
상가 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 바꾸는 경우, 상가건물 임대차보호법은 전환되는 금액에 정해진 비율을 적용해 계산한 월 차임의 범위를 넘지 못하도록 합니다. 따라서 실제 월세가 이 한도를 넘는다면 법정 상한을 초과했는지 따져볼 수 있습니다.
다만 상한을 넘긴 월세를 돌려받을 수 있는지는 제12조만으로 단정할 수 없습니다. 이 조문은 월 차임의 상한을 정하지만, 이를 초과한 경우의 무효나 반환 여부는 규정하지 않습니다. 그러므로 초과액이 반환된다고 단정할 수는 없습니다.
상한은 어떻게 정하나요?
법 제12조에 따른 비율은 두 가지입니다.
- 제1호: 시행령이 정한 연 1할2푼
- 제2호: 한국은행이 공시한 기준금리에 시행령이 정한 4.5배를 곱한 비율
이 가운데 낮은 비율을 전환되는 금액에 적용합니다. 두 비율을 더하거나 임대인과 임차인이 높은 비율을 선택하는 구조가 아닙니다. 또 계산 대상은 보증금 전액이 아니라, 보증금 중 월 차임으로 전환한 금액입니다.
제1호의 연 1할2푼은 지역별로 달라지지 않습니다. 제2호의 구체적인 비율은 기준금리에 따라 달라지므로, 여기 제시된 자료만으로는 현재의 구체적인 월세 상한이나 두 비율 중 어느 쪽이 낮은지 계산할 수 없습니다.
확인할 내용
계약서에서 월세로 전환한 보증금 액수와 실제 월 차임을 확인하고, 해당 전환에 적용되는 두 비율 가운데 낮은 비율을 기준으로 상한 초과 여부를 살펴야 합니다. 상한을 넘은 것으로 보이더라도, 초과분의 반환 여부는 제12조에 적혀 있지 않으므로 이 조문만으로 결론을 내릴 수 없습니다. 이 주제에 관한 판례도 제시된 자료에는 없습니다.
참고 법령
- 상가건물 임대차보호법 제12조
- 상가건물 임대차보호법 시행령 제5조
