전세사기 피해주택 경매에서 남이 최고가를 써도 세입자가 먼저 살 수 있을까
요약 및 결론: 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 따르면, 피해자는 경매 절차에서 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수신고를 할 수 있으며, 법원은 최고가매수신고가 있어도 그 피해자에게 매각을 허가해야 한다. 따라서 신고를 하면 최고가를 쓴 다른 입찰자보다 먼저 주택을 매입할 수 있다.
전세사기로 인한 주거불안이 사회 문제가 되면서 관련 특별법이 시행되고 있다. 피해주택이 경매로 넘어갈 때 피해자들이 최고가 입찰자와 경쟁하는 상황에서 어떤 법적 보호를 받을 수 있는지는 많은 사람들의 관심사다.
본문
경매 유예·정지와 우선매수신고는 다르다
경매에 나온 전세사기 피해주택에 대해 피해자가 할 수 있는 행동은 크게 두 가지다. 하나는 경매의 유예·정지를 신청하는 것이고, 다른 하나는 우선매수신고를 하는 것이다. 이 두 행동은 법적 성격이 다르므로 혼동하지 않아야 한다.
경매 유예·정지를 신청할 수 있지만 보장되지 않는다
피해자는 법원에 경매의 유예·정지를 신청할 수 있다(제17조제1항). 하지만 신청만으로 경매가 중단되지는 않는다. 법원은 다음 조건을 모두 충족했을 때만 경매 유예·정지를 “결정할 수 있다”는 재량을 가질 뿐이다(제17조제3항).
법원이 경매를 유예 또는 정지하려면:
- 피해자의 신청 또는 국토교통부장관의 요청이 있어야 함
- 피해자가 임차보증금을 반환받지 못하여 생계나 주거안정에 지장을 줄 것이 우려되어야 함
- 법원이 채권자 및 채무자의 생활형편 등을 고려하여 판단해야 함
경매 유예·정지의 기간은 최대 1년이다(제17조제4항 본문). 사유가 해소되지 않았다면 법원이 직권으로 또는 피해자 신청을 받아 기간을 연장할 수 있다(제17조제4항 단서). 따라서 경매 중단이 자동으로 보장되지 않는다는 점을 기억해야 한다.
우선매수신고를 하면 반드시 매각받는다
반면 우선매수신고는 다르다. 피해자는 매각기일까지 「민사집행법」 제113조에 따른 보증을 제공하고, 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수신고를 할 수 있다(제20조제1항). 이 신고를 하면 법원은 최고가매수신고가 있어도 “반드시” 그 피해자에게 매각을 허가해야 한다(제20조제2항). 이는 법원의 의무이므로 보장된다.
최고가를 쓴 입찰자는 피해자의 우선매수신고 앞에서 “차순위매수신고인”으로 밀려난다(제20조제4항). 즉, 우선매수신고는 경매 절차에서 피해자에게 특별한 법적 지위를 부여한 것이다.
여러 피해자가 신고했을 때는?
한 주택에 대해 여러 명의 피해자가 우선매수신고를 할 수 있다. 이 경우 피해자들 간의 특별한 협의가 없으면 변제받을 수 있는 임차보증금의 비율에 따라 나누어 매수하게 된다(제20조제3항).
행위별 분해
| 신청·신고 | 적용 조문 | 법적 효과 |
|---|---|---|
| 경매 유예·정지 신청 | 제17조제1항·제3항 | 법원이 재량으로 결정함(보장 안 됨) |
| 우선매수신고 | 제20조제1항·제2항 | 법원이 반드시 매각 허가함(보장됨) |
관련 법령
제17조(경매의 유예ㆍ정지) ① 전세사기피해주택에 대하여 「민사집행법」 제78조 또는 같은 법 제264조에 따른 경매절차가 진행 중인 경우(「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제496조제1항 또는 같은 법 제497조에 따라 환가하는 경우를 포함한다) 전세사기피해자는 법원에 매각기일의 지정을 보류하거나 지정된 매각기일의 취소 및 변경 등 경매절차의 유예ㆍ정지(이하 "경매유예등"이라 한다)를 신청할 수 있다.
제20조(경매절차에서의 우선매수권) ① 전세사기피해주택을 「민사집행법」에 따라 경매(「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제496조제1항 또는 같은 법 제497조에 따라 환가하는 경우를 포함한다)하는 경우 전세사기피해자는 매각기일까지 「민사집행법」 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.
자주 묻는 질문
경매 유예를 신청했는데 법원이 거절하면 어떻게 되나요?
경매 유예·정지는 법원의 재량이므로 신청해도 거절될 수 있다. 이 경우 우선매수신고를 준비하는 것이 효과적이다. 우선매수신고를 하면 최고가 입찰자보다 먼저 매입할 수 있기 때문이다.
우선매수신고를 할 때 보증은 얼마나 내야 하나요?
「민사집행법」 제113조에 따른 보증을 제공해야 한다. 보증의 구체적인 액수와 방법은 해당 법과 법원의 규정에 따르므로, 담당 법원에 문의하는 것이 정확하다.
최고가 입찰자가 2억 원을 썼는데 우선매수신고도 2억 원을 써야 하나요?
맞다. 우선매수신고는 최고매수신고가격과 같은 가격으로 해야 한다(제20조제1항). 최고매수신고가 2억 원이면 우선매수신고도 2억 원으로 해야 하며, 이 경우 법원은 피해자에게 매각을 허가한다.
