전세사기 당한 집이 경매로 넘어갈 때, 남이 최고가를 써도 세입자가 먼저 살 수 있나요?
요약 및 결론: 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 따라 전세사기피해자는 경매 매각기일까지 「민사집행법」 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있고, 이 신고가 있으면 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 피해자에게 매각을 허가해야 한다. 다만 경매 절차 자체를 늦추거나 멈추는 "경매유예ㆍ정지"는 같은 법 제17조가 따로 정하는 별개 제도로, 피해자가 신청해도 자동으로 멈추지 않고 법원이 생계ㆍ주거안정에 지장을 줄 우려와 채권자ㆍ채무자의 생활형편 등을 고려해 재량으로 결정한다. 즉 "최고가를 써도 세입자가 먼저 산다"는 결과는 우선매수신고(제20조)의 효과이고, "경매가 늦춰지거나 멈춘다"는 결과는 유예ㆍ정지(제17조)의 효과로, 요건과 절차가 서로 다르다.
전세사기 피해주택이 임대인의 채무 문제로 경매에 넘어가는 사례는 피해자가 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 거주지까지 잃을 위험으로 이어진다. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은 이런 상황에서 피해자가 살던 집을 다시 매수할 수 있는 우선매수권과, 경매 절차 자체를 늦추거나 멈출 수 있게 하는 유예ㆍ정지 제도를 함께 두고 있다. 두 제도는 적용 조문과 효과가 서로 다르기 때문에, "신고만 하면 집을 지킬 수 있다"거나 "신고하면 경매가 멈춘다"는 식으로 섞어서 이해하면 실제 절차에서 혼란이 생긴다.
남이 최고가를 써도 세입자가 우선 매수할 수 있다는 게 무슨 뜻인가
전세사기피해주택이 「민사집행법」에 따라 경매(또는 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제496조제1항ㆍ제497조에 따른 환가)되는 경우, 전세사기피해자는 매각기일까지 「민사집행법」 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다(제20조제1항). 이 신고가 있으면 법원은 다른 사람의 최고가매수신고가 있더라도 그 전세사기피해자에게 매각을 허가해야 한다(제20조제2항). 이때 원래 최고가매수신고를 했던 사람은 「민사집행법」 제114조에 따른 차순위매수신고인으로 간주된다(제20조제4항). 즉 “먼저 살 수 있다”는 것은 가격 경쟁에서 이긴다는 뜻이 아니라, 같은 가격으로 매수 우선권을 인정받는다는 뜻이다.
우선매수신고는 누구나, 아무 때나 할 수 있나
신고에는 세 가지 요건이 조문에 명시돼 있다. 매각기일까지 신고해야 하고, 「민사집행법」 제113조에 따른 보증을 제공해야 하며, 금액은 최고매수신고가격과 같은 가격이어야 한다(제20조제1항). 다만 주의할 점이 있다. 제17조제3항은 “전세사기피해자”의 범위에 제12조에 따라 전세사기피해자등 결정을 신청한 자까지 포함한다고 괄호로 명시하지만, 제20조에는 이런 괄호가 없다. 따라서 결정을 신청한 단계의 사람도 제20조의 우선매수신고를 할 수 있는지는 조문만으로 단정할 수 없고, 두 조문의 적용 대상 범위가 항상 같다고 볼 근거는 없다.
여러 피해자가 함께 우선매수신고를 하면 어떻게 되나
하나의 전세사기피해주택에 여러 명의 전세사기피해자가 각각 우선매수하겠다는 신고를 하고 매각허가 절차를 마친 경우, 법원은 전세사기피해자들 사이에 특별한 협의가 없으면 각자 변제받을 수 있는 임차보증금의 비율에 따라 그 주택을 매수하게 한다(제20조제3항). 이는 신고자가 한 명일 때의 절차(제1항ㆍ제2항)와는 별도로 정해진 규정으로, 협의가 있으면 그 협의가 우선한다는 점도 조문에 담겨 있다.
우선매수신고를 하면 경매 자체가 멈추는 건가
아니다. 우선매수신고(제20조)는 매각 단계에서 누구에게 매각을 허가할지를 정하는 제도이고, 경매 절차 자체를 늦추거나 멈추는 것은 제17조의 “경매유예ㆍ정지” 제도다. 전세사기피해주택에 대해 「민사집행법」 제78조ㆍ제264조에 따른 경매절차가 진행 중이면(「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제496조제1항ㆍ제497조에 따른 환가 포함), 전세사기피해자는 법원에 매각기일 지정 보류, 지정된 매각기일의 취소 및 변경 등 경매절차의 유예ㆍ정지를 신청할 수 있다(제17조제1항). 하지만 신청만으로 경매가 멈추지는 않는다. 법원은 신청이나 국토교통부장관의 요청이 있고, 전세사기피해자(제12조에 따라 전세사기피해자등 결정을 신청한 자 포함)가 임차보증금을 반환받지 못해 생계나 주거안정에 지장을 줄 것이 우려되는 경우에, 채권자 및 채무자의 생활형편 등을 고려해 「민사집행법」 제104조에도 불구하고 경매유예등을 결정할 수 있다(제17조제3항). 이 결정은 법원의 재량이다.
국토교통부장관도 경매를 멈춰 달라고 요청할 수 있나
국토교통부장관은 두 가지 경우에 법원에 경매유예등 협조를 요청할 수 있다. 첫째, 위원회가 제6조제2항제2호에 관한 사항을 심의ㆍ의결한 경우(제1호)다. 둘째, 매각기일이 위원회 개최일 이전에 있는 등 위원회가 제1호에 따른 의결을 할 수 없는 긴급한 경우(제2호)다(제17조제2항). 다만 제2호의 긴급 요청을 했다면, 다음 위원회 또는 분과위원회에 보고하여 심의ㆍ의결을 받아야 하고, 부결되면 그 사실을 법원에 통보해야 한다(제17조제5항). 요청 자체는 재량이지만, 긴급 요청 이후의 사후 보고ㆍ통보는 의무로 되어 있다.
경매유예ㆍ정지가 결정되면 얼마나 멈추나
경매유예등의 기간은 유예 또는 정지한 날의 다음 날부터 1년 이내로 정해진다(제17조제4항 본문). 다만 법원은 그 사유가 해소되지 않았다고 인정되면 직권으로, 또는 전세사기피해자의 신청을 받아 그 기간을 연장할 수 있다(제17조제4항 단서). 이 연장도 법원의 재량 판단이며, “1년이 자동으로 보장된다”거나 “자동으로 연장된다”는 설명은 조문과 맞지 않는다.
행위별 분해표
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 요건ㆍ효과 |
|---|---|---|
| 경매유예ㆍ정지 신청 | 제17조제1항 | 전세사기피해자가 법원에 매각기일 보류ㆍ취소ㆍ변경 등을 신청할 수 있음(신청만으로 정지되지 않음) |
| 법원의 경매유예등 결정 | 제17조제3항 | 신청ㆍ요청, 생계ㆍ주거안정 지장 우려, 채권자ㆍ채무자 생활형편 고려를 모두 충족할 때 법원이 재량으로 결정할 수 있음 |
| 경매유예등 기간 | 제17조제4항 | 유예ㆍ정지한 날의 다음 날부터 1년 이내, 사유 미해소 시 법원 직권 또는 신청으로 연장 가능 |
| 국토교통부장관의 협조 요청 | 제17조제2항 | 위원회 의결 사항(제1호) 또는 긴급한 경우(제2호)에 요청할 수 있음(재량) |
| 긴급 요청 후 사후 절차 | 제17조제5항 | 다음 위원회ㆍ분과위원회에 보고하여 심의ㆍ의결을 받아야 함, 부결 시 법원에 통보해야 함(의무) |
| 우선매수신고 | 제20조제1항 | 매각기일까지 「민사집행법」 제113조 보증 제공, 최고매수신고가격과 같은 가격으로 신고할 수 있음 |
| 법원의 매각허가 | 제20조제2항 | 신고가 있으면 다른 최고가매수신고가 있어도 전세사기피해자에게 매각을 허가해야 함(의무) |
| 복수 피해자의 매수 비율 | 제20조제3항 | 특별한 협의가 없으면 변제받을 수 있는 임차보증금의 비율에 따라 매수 |
| 기존 최고가매수신고인의 지위 | 제20조제4항 | 차순위매수신고인으로 간주 |
실제로 얼마나 활용되고 있나
제17조의 경매유예등 결정 건수나 제20조의 우선매수신고 성공 건수에 관한 공표된 통계ㆍ사례는 확인되지 않는다. 공표 자료 없음. 두 제도 모두 법원의 재량 판단이나 절차적 요건이 조문에 구체적으로 규정돼 있을 뿐, 실제 운용 수치나 판례는 이 글의 근거 자료에 포함돼 있지 않다.
곧 바뀌는 내용도 있나
제20조는 법률 제21634호(2026. 5. 12. 일부개정)로 문언이 바뀔 예정이지만, 기준일(2026-10-25) 현재는 미시행 상태다. 바뀌는 내용은 세 가지다. 첫째, 제1항에 단서가 신설되어 최고매수신고가격이 없는 경우 「민사집행법」 제97조에 따른 최저매각가격과 같은 가격으로 우선매수신고를 할 수 있게 된다. 둘째, 제2항의 “최고가매수신고가 있더라도”라는 표현이 “제1항에 따른 신고가 있는 경우”로 바뀐다. 셋째, 제4항의 “제1항”이 “제1항 본문”으로 바뀐다. 다만 이 개정 법률의 부칙 제1조는 원칙적으로 공포한 날부터 시행하되, 일부 조문(제25조의8~제25조의12, 제28조의4, 제29조의2제4항~제6항, 제31조 관련 부분, 제34조)만 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다고 정하는데, 제20조는 그 예외 목록에 포함되지 않는다. 자료상 제20조 개정 문언의 정확한 시행일이 분명하게 확인되지 않으므로, 구체적인 시행 일자를 단정하지 않는다. 한편 제17조는 이 개정 법률에서도 문언이 그대로 유지된다.
관련 법령
제17조(경매의 유예ㆍ정지) ① 전세사기피해주택에 대하여 「민사집행법」 제78조 또는 같은 법 제264조에 따른 경매절차가 진행 중인 경우(「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제496조제1항 또는 같은 법 제497조에 따라 환가하는 경우를 포함한다) 전세사기피해자는 법원에 매각기일의 지정을 보류하거나 지정된 매각기일의 취소 및 변경 등 경매절차의 유예ㆍ정지(이하 "경매유예등"이라 한다)를 신청할 수 있다.
제20조(경매절차에서의 우선매수권) ① 전세사기피해주택을 「민사집행법」에 따라 경매(「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제496조제1항 또는 같은 법 제497조에 따라 환가하는 경우를 포함한다)하는 경우 전세사기피해자는 매각기일까지 「민사집행법」 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.
자주 묻는 질문
경매에서 세입자가 최고가보다 낮은 가격으로 집을 살 수 있나요?
아니다. 우선매수신고는 최고매수신고가격과 같은 가격으로 매수하겠다는 신고이며, 「민사집행법」 제113조에 따른 보증 제공이 필요하다(제20조제1항). 할인된 가격으로 매수할 수 있다는 의미가 아니다.
우선매수신고만 하면 경매가 자동으로 멈추나요?
아니다. 우선매수신고(제20조)는 매각을 누구에게 허가할지를 정하는 절차이고, 경매절차 자체를 늦추거나 멈추는 것은 별도의 경매유예ㆍ정지 제도(제17조)다. 유예ㆍ정지는 신청이나 요청이 있어도 법원이 요건을 따져 재량으로 결정한다(제17조제1항ㆍ제3항).
전세사기피해자로 결정되기 전에도 우선매수신고를 할 수 있나요?
조문만으로는 단정하기 어렵다. 제17조제3항은 "전세사기피해자"에 제12조에 따라 결정을 신청한 자까지 포함한다고 명시하지만, 제20조에는 같은 괄호 규정이 없어 두 조문의 적용 대상 범위가 항상 같다고 볼 근거는 없다.
