전세사기 피해주택 경매에서 최고가 입찰자보다 세입자가 우선 살 수 있나요?
네, 전세사기 피해자는 다른 사람이 더 높은 가격을 제시했어도 일정한 조건을 만족하면 그 주택을 우선매수할 수 있습니다. 이 권리는 2024년 9월 시행된 전세사기피해자법이 명시적으로 보장하고 있으며, 실제로 경매 절차에서 법원이 의무적으로 인정해야 합니다.
우선매수권: 법원의 의무적 인정
전세사기 피해자는 경매 절차 중에 최고가 입찰자와 같은 가격을 제시하고 보증금을 납입하겠다는 신고를 할 수 있습니다. 중요한 점은 법원이 최고가 입찰자의 존재 여부와 관계없이 우선매수신고를 한 피해자에게 매각을 허가해야 한다는 것입니다. 법원은 이 결정을 할 때 재량의 여지가 없습니다.
구체적으로, 피해자는 경매기일까지 다음 두 가지를 충족해야 합니다.
첫째, 「민사집행법」 제113조에 따른 보증을 제공할 수 있습니다.
둘째, 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있습니다.
이 두 조건을 만족하면, 최고가를 써서 입찰한 다른 사람이 있어도 법원은 피해자에게 주택을 매각해야 합니다. 이는 법원의 재량사항이 아니라 법이 정한 의무입니다.
최고가 입찰자의 지위 변경
우선매수신고를 한 피해자에게 매각이 허가되는 경우, 원래 최고가를 제시한 입찰자는 차순위매수신고인으로 자동 변경됩니다. 따라서 그 입찰자는 피해자가 이유 없이 포기하는 등의 상황이 발생할 경우를 대비한 보충적 지위를 가지게 됩니다.
여러 피해자가 신고한 경우
같은 주택에 대해 여러 명의 전세사기 피해자가 우선매수신고를 하는 경우는 어떻게 될까요? 이 경우 법원은 피해자들 간에 특별한 협의가 없으면 각 피해자가 법원으로부터 변제받을 수 있는 임차보증금의 비율에 따라 주택을 나누어 매수하게 합니다. 예를 들어 A와 B가 우선매수신고를 했을 때, A가 임차보증금 300만 원 중 200만 원을 돌려받을 자격이 있고 B가 100만 원을 돌려받을 자격이 있다면, 그 비율(2:1)에 따라 주택 지분을 분할해서 매수하게 되는 것입니다.
경매 중단: 유예·정지 신청도 가능
우선매수권과 별개로, 전세사기 피해자는 경매 절차 자체를 일시 중단해 달라고 법원에 신청할 수도 있습니다. 이를 경매의 유예 또는 정지(경매유예등)라고 하는데, 피해자가 신청하면 법원이 자동으로 인정하는 것은 아닙니다.
법원은 다음 세 가지가 모두 갖춰졌을 때 경매를 중단할 수 있습니다.
첫째, 피해자가 유예·정지를 신청하거나 국토교통부장관이 법원에 협조를 요청해야 합니다.
둘째, 피해자가 임차보증금을 아직 돌려받지 못해 생계나 주거안정에 지장을 줄 것이 우려되어야 합니다.
셋째, 법원이 채권자(보통은 주택 소유자)와 채무자(경매 신청자)의 생활 형편 등을 함께 고려해야 합니다.
이 조건들을 만족하면 법원은 경매를 중단할 수 있지만, 중단 기간은 1년 이내입니다. 다만 사유가 여전히 해소되지 않았다고 법원이 판단하면, 법원 스스로 또는 피해자의 신청을 받아 기간을 연장할 수 있습니다.
실제 선택: 우선매수인가, 경매 유예인가
우선매수권과 경매 유예·정지는 피해자가 상황에 맞춰 선택할 수 있는 두 가지 경로입니다. 경제력이 있어서 주택을 매수할 준비가 되어 있다면 우선매수권을 활용할 수 있고, 지금은 주택 소유를 원하지 않지만 경매가 진행되는 동안 생계 안정을 도모하고 싶다면 경매 유예·정지를 신청할 수 있습니다.
핵심은 법이 전세사기 피해자에게 다른 입찰자보다 우월한 지위를 인정했다는 것입니다. 최고가 입찰자의 존재만으로는 피해자의 우선매수권을 빼앗을 수 없으며, 법원도 이를 인정하지 않을 수 없도록 법으로 정해져 있습니다.
참고 법령
- 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제17조(경매의 유예·정지)
- 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조(경매절차에서의 우선매수권)
