전세사기 피해주택 경매, 남이 최고가를 써도 세입자가 먼저 살 수 있나요?
요약 및 결론: 전세사기피해자는 매각기일까지 법에서 정한 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다고 신고할 수 있습니다. 신고가 있으면 법원은 다른 사람의 최고가매수신고가 있더라도 그 피해자에게 매각을 허가해야 합니다(「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제20조제1항·제2항).
전세사기 피해주택의 경매에서는 매각기일을 미루는 문제와 피해자가 집을 매수하는 문제가 함께 생깁니다. 2026년 10월 25일 기준, 경매 유예·정지는 법원이 사정을 살펴 결정할 수 있는 사항이고, 우선매수는 피해자가 기한 안에 신고해야 행사할 수 있는 권리입니다.
다른 사람이 최고가를 써도 어떻게 먼저 살 수 있나요?
전세사기피해자는 매각기일까지 「민사집행법」 제113조에 따른 보증을 제공하고, 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다고 신고할 수 있습니다. 이 신고가 있으면 법원은 최고가매수신고가 있더라도 피해자에게 매각을 허가해야 하며, 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 봅니다(특별법 제20조제1항·제2항·제4항).
우선매수권은 최고가보다 낮은 가격에 사는 권리가 아닙니다. 특별법 제20조제1항이 정한 신고 가격은 최고매수신고가격과 같은 가격입니다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법정 효과 |
|---|---|---|
| 피해자가 보증을 제공하고 매각기일까지 같은 가격으로 우선매수 신고 | 특별법 제20조제1항·제2항 | 법원은 최고가매수신고가 있더라도 피해자에게 매각을 허가해야 함 |
| 다른 사람이 최고가매수신고 | 특별법 제20조제4항 | 피해자의 우선매수신고가 있으면 최고가매수신고인을 차순위매수신고인으로 봄 |
| 여러 피해자가 우선매수 신고 | 특별법 제20조제3항 | 특별한 협의가 없으면 변제받을 수 있는 임차보증금의 비율에 따라 매수 |
| 피해자가 경매 유예·정지 신청 | 특별법 제17조제1항·제3항 | 법원이 법정 사정을 고려해 유예·정지를 결정할 수 있음 |
경매 유예를 신청하면 매각기일이 미뤄지나요?
전세사기피해자는 법원에 매각기일 지정 보류, 지정된 매각기일의 취소·변경 등 경매 유예·정지를 신청할 수 있습니다. 신청 자체로 경매가 멈추는 것은 아닙니다(특별법 제17조제1항·제3항).
법원은 피해자의 신청이나 국토교통부장관의 협조 요청이 있고, 보증금을 돌려받지 못해 생계나 주거안정에 지장이 우려되는 경우 채권자와 채무자의 생활형편 등을 고려해 유예·정지를 결정할 수 있습니다. 유예·정지 기간은 그 유예 또는 정지한 날의 다음 날부터 1년 이내이며, 사유가 해소되지 않았다고 법원이 인정하면 직권 또는 피해자 신청에 따라 연장할 수 있습니다(특별법 제17조제3항·제4항).
실제 처벌 수위나 선고 사례가 있나요?
특별법 제17조와 제20조는 경매 유예·정지와 우선매수 절차를 정하며, 이 조문들에 징역·벌금의 법정형은 없습니다. 따라서 이 절차에 관해 법정형과 실제 선고 형량을 비교할 수 없고, 제공된 글감에도 관련 공식 통계·양형기준 수치는 공표 자료 없음으로 제시됩니다.
관련 법령
제17조(경매의 유예ㆍ정지) ① 전세사기피해주택에 대하여 「민사집행법」 제78조 또는 같은 법 제264조에 따른 경매절차가 진행 중인 경우(「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제496조제1항 또는 같은 법 제497조에 따라 환가하는 경우를 포함한다) 전세사기피해자는 법원에 매각기일의 지정을 보류하거나 지정된 매각기일의 취소 및 변경 등 경매절차의 유예ㆍ정지(이하 "경매유예등"이라 한다)를 신청할 수 있다.
제20조(경매절차에서의 우선매수권) ① 전세사기피해주택을 「민사집행법」에 따라 경매(「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제496조제1항 또는 같은 법 제497조에 따라 환가하는 경우를 포함한다)하는 경우 전세사기피해자는 매각기일까지 「민사집행법」 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.
자주 묻는 질문
전세사기 피해주택 경매에서 우선매수 신고는 언제까지 하나요?
전세사기피해자는 매각기일까지 우선매수 신고를 할 수 있습니다. 신고하려면 「민사집행법」 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격을 제시해야 합니다(특별법 제20조제1항).
전세사기피해자 결정을 신청 중인데 경매를 미뤄 달라고 할 수 있나요?
특별법 제17조제3항은 경매 유예·정지를 판단할 때의 ‘전세사기피해자’에 제12조에 따라 전세사기피해자등 결정을 신청한 사람을 포함합니다. 우선매수를 정한 제20조에는 같은 문구가 없으므로, 두 조문의 대상 범위가 같다고 단정할 수 없습니다.
피해 세입자가 여러 명이면 누가 집을 사나요?
여러 전세사기피해자가 우선매수를 신고하고 법정 절차를 마친 경우, 법원은 피해자 사이에 특별한 협의가 없으면 변제받을 수 있는 임차보증금의 비율에 따라 주택을 매수하게 합니다(특별법 제20조제3항).
