전세사기 피해주택 경매에서 최고가를 쓴 사람이 있어도 세입자가 먼저 살 수 있나요? (전세사기피해자법 제20조 우선매수권·제17조 경매유예)
짧은 답: 할 수 있습니다. 전세사기피해자는 다음 두 가지를 갖추면 우선매수 신고를 할 수 있습니다.
- 매각기일까지 「민사집행법」 제113조에 따른 보증을 제공합니다.
- 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다고 신고합니다.
신고가 있으면 법원은 다른 사람이 최고가매수신고를 했더라도 그 피해자에게 매각을 허가하여야 합니다. 이때 최고가를 써낸 사람은 차순위매수신고인으로 봅니다(「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제20조제1항·제2항·제4항).
다만 우선매수는 피해자가 직접 신고해야 생기는 효과입니다. 경매를 멈추는 경매유예·정지는 신청한다고 끝나지 않고 법원이 재량으로 결정하는 별개 제도입니다(같은 법 제17조).
기준일: 2026년 10월 25일. 법제처 국가법령정보센터의 현행 조문(법률 제21490호, 시행 2026. 10. 2.)을 기준으로 정리했습니다.
1. 한눈에 보는 두 제도
| 구분 | 경매유예·정지 (제17조) | 우선매수권 (제20조) |
|---|---|---|
| 목적 | 경매절차를 늦추거나 멈춤 | 경매에서 피해자가 집을 먼저 매수 |
| 피해자가 하는 일 | 법원에 “경매유예등”을 신청할 수 있다 | 보증을 제공하고 우선매수 신고를 할 수 있다 |
| 법원의 태도 | 요건을 살펴 결정할 수 있다 (재량) | 신고가 있으면 매각을 허가하여야 한다 (의무) |
| 기간·가격 | 유예 또는 정지한 날의 다음 날부터 1년 이내, 연장 할 수 있다 | 최고매수신고가격과 같은 가격 |
| 정부의 역할 | 국토교통부장관이 법원에 협조를 요청할 수 있다 | 조문상 별도 규정 없음 |
| 대상자 표기 | “전세사기피해자(제12조에 따라 전세사기피해자등 결정을 신청한 자를 포함한다)” (제3항) | “전세사기피해자” (괄호 없음) |
2. 우선매수권: 남이 최고가를 써도 피해자에게 매각되는 구조
2-1. 어떤 경매에 적용되나
전세사기피해주택을 「민사집행법」에 따라 경매하는 경우에 적용됩니다. 다음 환가 절차도 여기에 포함됩니다(제20조제1항).
- 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제496조제1항에 따라 환가하는 경우
- 같은 법 제497조에 따라 환가하는 경우
2-2. 피해자가 해야 할 일
제20조제1항이 정한 요건은 세 가지입니다.
- 언제까지: 매각기일까지
- 무엇을: 「민사집행법」 제113조에 따른 보증을 제공
- 얼마에: 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다는 신고
조문은 “신고를 할 수 있다”고 씁니다. 신고할지는 피해자의 선택이고, 신고하지 않으면 이 조항의 효과도 생기지 않습니다. 보증 금액 등 「민사집행법」 제113조의 구체적인 내용은 이 글에서 다루지 않습니다.
2-3. 신고하면 법원은 어떻게 하나
- 매각 허가는 의무입니다. 법원은 최고가매수신고가 있더라도 신고한 전세사기피해자에게 매각을 허가하여야 합니다(제20조제2항).
- 최고가를 쓴 사람은 차순위로 밀립니다. 최고가매수신고인은 「민사집행법」 제114조에 따른 차순위매수신고인으로 봅니다(제20조제4항, 간주 규정).
결국 피해자는 남이 써낸 최고가를 그대로 받아들이는 조건으로 그 사람보다 먼저 매수할 수 있습니다. 더 싸게 사는 제도가 아니라 같은 값으로 먼저 사는 제도라는 점에 유의해야 합니다.
2-4. 같은 집에 피해자가 여러 명이면
다가구·다세대처럼 한 주택에 피해 임차인이 여럿일 수 있습니다. 여러 피해자가 우선매수 신고를 하고 제2항의 절차를 마치면, 법원은 다음 기준으로 매수하게 합니다(제20조제3항).
- 피해자들 사이에 특별한 협의가 있으면 그 협의에 따릅니다.
- 협의가 없으면 변제받을 수 있는 임차보증금의 비율에 따라 매수하게 합니다.
2-5. 대상 범위: ‘결정 신청만 한 사람’은?
제17조제3항은 전세사기피해자에 “제12조에 따라 전세사기피해자등 결정을 신청한 자”를 포함한다고 괄호로 명시합니다. 제20조에는 이런 괄호가 없습니다. 두 조문의 대상 범위가 같다고 단정할 수 없습니다. 결정 신청 단계에 있는 사람이 우선매수 신고를 할 수 있는지는 조문 문언만으로 판단하기 어렵습니다.
3. 경매유예·정지: 신청만으로 경매가 멈추지는 않는다
3-1. 피해자의 신청
전세사기피해주택에 다음 경매절차가 진행 중이면 피해자는 법원에 신청할 수 있습니다(제17조제1항).
- 「민사집행법」 제78조 또는 제264조에 따른 경매절차
- 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제496조제1항 또는 제497조에 따라 환가하는 경우
신청할 수 있는 내용은 매각기일 지정 보류, 지정된 매각기일의 취소 및 변경 등 경매절차의 유예·정지입니다. 조문은 이를 묶어 이하 “경매유예등”이라고 부릅니다.
3-2. 법원의 결정: 재량
법원은 「민사집행법」 제104조에도 불구하고 경매유예등을 결정할 수 있습니다(제17조제3항). 조문이 정한 사정은 다음과 같습니다.
- 피해자의 신청이나 국토교통부장관의 요청이 있을 것
- 피해자가 임차보증금을 반환받지 못해 생계나 주거안정에 지장을 줄 것이 우려될 것
- 법원이 채권자 및 채무자의 생활형편 등을 고려할 것
결정 여부는 법원 판단에 달려 있습니다. “신청하면 경매가 정지된다”는 설명은 조문과 맞지 않습니다.
3-3. 기간: 1년 이내, 연장은 법원 판단
- 본문: 경매유예등의 기간은 유예 또는 정지한 날의 다음 날부터 1년 이내입니다(제17조제4항).
- 단서: 사유가 해소되지 않았다고 인정되면 법원은 직권으로 또는 피해자의 신청을 받아 기간을 연장할 수 있습니다.
1년을 보장하는 규정이 아니라 1년을 상한으로 하는 규정이고, 연장도 법원이 판단합니다.
3-4. 국토교통부장관의 협조 요청
국토교통부장관은 다음 중 하나에 해당하면 법원에 경매유예등의 협조를 요청할 수 있습니다(제17조제2항, 재량).
- 제1호: 위원회가 제6조제2항제2호에 관한 사항을 심의·의결한 경우
- 제2호: 매각기일이 위원회 개최일 이전에 있는 등 위원회가 제1호의 의결을 할 수 없는 긴급한 경우
제2호(긴급한 경우)로 요청했다면 장관에게 다음 의무가 생깁니다(제17조제5항).
- 다음 위원회 또는 분과위원회에 보고하여 심의·의결을 받아야 합니다.
- 부결되면 법원에 그 사실을 통보하여야 합니다.
4. 앞으로 바뀌는 우선매수 조문 (기준일 현재 시행 전)
법률 제21634호(2026. 5. 12. 개정)로 제20조 문언이 바뀝니다. 기준일(2026년 10월 25일) 현재 이 문언은 시행 전이므로 현행 조문이 아닙니다. 법제처 자료에는 시행 예정일이 2026년 11월 13일로 표시되어 있습니다. 그러나 이 법 부칙 제1조 단서에서 따로 시행일을 정한 조문 목록에 제20조는 없습니다. 제20조에 관한 적용례·경과조치 규정도 없습니다. 정확한 시행 시점은 법제처 원문으로 다시 확인할 필요가 있습니다.
| 조항 | 현행 | 개정 문언 (시행 전) |
|---|---|---|
| 제1항 | 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수 신고 | 같은 내용에 단서 신설: 최고매수신고가격이 없는 경우 「민사집행법」 제97조에 따른 최저매각가격과 같은 가격으로 신고 가능 |
| 제2항 | “최고가매수신고가 있더라도” 피해자에게 매각 허가 | “제1항에 따른 신고가 있는 경우” 피해자에게 매각 허가 |
| 제3항 | 여러 피해자 간 임차보증금 비율 매수 | 변경 없음 |
| 제4항 | “제1항에 따라” 신고한 경우 최고가매수신고인을 차순위로 봄 | “제1항 본문에 따라”로 변경 |
현행 제20조는 최고매수신고가격이 있는 상황을 전제로 합니다. 개정 문언은 최고매수신고가격이 없는 경우를 따로 정한다는 점이 가장 큰 차이입니다. 제17조(경매유예·정지)는 법률 제21634호에서도 문언이 같습니다.
5. 자주 묻는 질문
Q. 우선매수 신고를 하면 시세보다 싸게 살 수 있나요? 현행 조문은 시세가 아니라 최고매수신고가격을 기준으로 정합니다. 신고 가격은 최고매수신고가격과 같은 가격입니다(제20조제1항).
Q. 최고가를 써낸 입찰자는 어떻게 되나요? 「민사집행법」 제114조에 따른 차순위매수신고인으로 봅니다(제20조제4항).
Q. 경매유예를 신청하면 경매가 바로 멈추나요? 아닙니다. 피해자는 신청할 수 있고, 법원이 생계·주거안정 우려와 채권자·채무자의 생활형편 등을 고려해 결정할 수 있습니다(제17조제1항·제3항).
Q. 경매유예가 되면 1년은 확실히 멈추나요? 기간은 “1년 이내”이며, 연장도 법원이 사유 해소 여부를 보고 할 수 있는 것입니다(제17조제4항).
Q. 회생·파산 절차에서 집이 팔리는 경우에도 적용되나요? 제17조제1항과 제20조제1항 모두 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제496조제1항 또는 제497조에 따라 환가하는 경우를 포함한다고 명시합니다.
Q. 2026년 10월 2일 시행된 개정으로 이 조문들이 바뀌었나요? 아닙니다. 현행 법률 제21490호(2026. 3. 24., 타법개정)는 공소청법 부칙 제9조<39>에 따른 개정입니다. 이 개정이 고친 곳은 제13조제3항제10호의 “검찰청, 경찰청” 부분뿐입니다. 제17조·제20조의 현행 문언은 법률 제20429호(2024. 9. 10. 공포)로 만들어졌습니다.
Q. 관련 판례가 있나요? 이 글이 근거로 삼은 자료에는 제17조·제20조에 관한 판례가 포함되어 있지 않습니다.
6. 정리
- 먼저 살 수 있는가: 피해자가 매각기일까지 보증을 제공하고 최고가와 같은 가격으로 우선매수 신고를 하면, 법원은 매각을 허가하여야 합니다(제20조).
- 경매를 멈출 수 있는가: 피해자는 신청할 수 있지만, 멈출지는 법원이 요건과 사정을 고려해 결정합니다. 기간은 1년 이내이고 연장도 법원 판단입니다(제17조).
- 대상 범위: 제17조제3항에는 결정 신청자를 포함하는 괄호가 있고, 제20조에는 없습니다.
- 개정: 최고매수신고가격이 없는 경우를 정한 제20조 개정 문언은 기준일 현재 시행 전입니다.
참고 법령
- 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」(법률 제21490호, 시행 2026. 10. 2.)
- 제17조(경매의 유예·정지) 제1항, 제2항(제1호·제2호), 제3항, 제4항, 제5항
- 제20조(경매절차에서의 우선매수권) 제1항, 제2항, 제3항, 제4항
- 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 일부개정 법률 제21634호(2026. 5. 12.)
- 제20조 개정 문언 (기준일 현재 시행 전)
- 부칙 제1조부터 제6조까지
- 공소청법 부칙(법률 제21490호, 2026. 3. 24.) 제1조, 제9조<39>
- 「민사집행법」 제78조, 제97조, 제104조, 제113조, 제114조, 제264조 (위 특별법 조문이 인용하는 조항)
- 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제496조제1항, 제497조 (위 특별법 조문이 인용하는 조항)
