전세사기 피해주택 경매에서 다른 사람이 최고가를 써도 먼저 살 수 있나요?
네. 전세사기피해주택의 경매에서는 전세사기피해자가 법이 정한 방식으로 우선매수 신고를 하면, 다른 사람이 최고가를 신고했더라도 피해자에게 매각을 허가해야 합니다.
다만, 단순히 해당 주택의 임차인이라는 사정만으로 우선매수가 되는 것은 아닙니다. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조가 정한 전세사기피해자가 매각기일까지 요건을 갖추어 신고해야 합니다.
우선매수의 핵심 요건
전세사기피해자는 다음을 갖추어 법원에 우선매수 의사를 신고할 수 있습니다.
- 매각기일까지 신고할 것
- 「민사집행법」 제113조에 따른 보증을 제공할 것
- 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다고 신고할 것
즉, 제3자가 최고가를 적어 냈다면 피해자는 그보다 낮은 가격을 제시해서 우선매수할 수 있는 것이 아닙니다. 최고매수신고가격과 같은 가격을 기준으로 신고해야 합니다.
법원은 피해자에게 매각을 허가해야 합니다
요건을 갖춘 우선매수 신고가 있으면, 법원은 최고가매수신고가 있더라도 전세사기피해자에게 매각을 허가하여야 합니다. 이 부분은 법원이 선택할 수 있는 사항으로 규정되어 있지 않습니다.
그 결과 원래 최고가를 신고한 사람은 「민사집행법」 제114조에 따른 차순위매수신고인으로 봅니다. 따라서 최고가를 신고한 사람이 있더라도, 적법한 우선매수 신고를 한 전세사기피해자가 먼저 매수할 수 있습니다.
피해자가 여러 명이면 어떻게 되나요?
같은 전세사기피해주택에 관하여 여러 전세사기피해자가 우선매수 신고를 한 경우도 있을 수 있습니다. 이때 피해자들 사이에 특별한 협의가 없다면, 법원은 변제받을 수 있는 임차보증금의 비율에 따라 해당 주택을 매수하게 합니다.
경매 유예·정지와 우선매수는 구별해야 합니다
경매 유예·정지와 우선매수는 서로 다른 제도입니다.
경매유예등은 전세사기피해자가 법원에 매각기일 지정 보류, 이미 지정된 매각기일의 취소·변경 등 경매절차의 유예·정지를 신청할 수 있는 제도입니다. 신청만으로 경매가 멈추는 것은 아닙니다. 법원은 신청 또는 요청이 있고, 임차보증금을 반환받지 못하여 생계나 주거안정에 지장을 줄 것이 우려되는 경우이며, 채권자와 채무자의 생활형편 등을 고려할 때 경매유예등을 결정할 수 있습니다.
반면 우선매수는 경매절차 안에서 피해자가 법정 요건을 갖추어 최고매수신고가격과 같은 가격으로 매수 의사를 밝히는 제도입니다. 적법한 신고가 있으면 법원은 피해자에게 매각을 허가해야 합니다.
정리
전세사기피해주택 경매에서 다른 사람이 최고가를 신고했더라도, 전세사기피해자가 매각기일까지 보증을 제공하고 그 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수 신고를 하면 먼저 매수할 수 있습니다. 다만 경매를 유예하거나 정지해 달라는 신청과 우선매수 신고는 요건과 효과가 다르므로 구별할 필요가 있습니다.
참고 법령
- 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제17조, 제20조
- 「민사집행법」 제78조, 제104조, 제113조, 제114조, 제264조
