오피스텔 호실 하자와 복도 하자, 청구 기간이 따로 계산될까
요약 및 결론: 오피스텔 하자 청구 기간은 집합건물법 제9조의2가 정합니다. 호실 내부처럼 구분소유자가 단독으로 쓰는 전유부분과 복도 같은 공용부분은 기간이 시작되는 날(기산점)이 서로 다릅니다. 전유부분은 구분소유자에게 인도한 날부터, 공용부분은 사용검사일 또는 사용승인일부터 계산합니다. 기간의 길이는 하자 종류로 나뉩니다. 주요구조부와 지반공사의 하자는 10년이고, 그 밖의 하자는 "5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간"입니다.
새 오피스텔에 입주한 뒤 호실 안에서는 결로를, 복도에서는 누수를 함께 발견하는 일이 있습니다. 이때 구분소유자가 먼저 부딪히는 문제는 두 하자를 언제까지 청구할 수 있느냐입니다. 2026년 10월 3일 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)에 따르면, 같은 건물의 하자라도 위치와 종류에 따라 기간 계산이 달라집니다.
호실 하자와 복도 하자는 기간이 언제부터 시작되나요?
집합건물법 제9조의2제2항은 전유부분과 공용부분의 기산점을 따로 정합니다. 호실 내부 같은 전유부분의 하자는 “구분소유자에게 인도한 날”부터 기간을 계산합니다. 복도·계단 같은 공용부분의 하자는 「주택법」 제49조에 따른 사용검사일이나 「건축법」 제22조에 따른 사용승인일부터 계산합니다.
공용부분의 “사용검사일”에는 두 경우가 더 들어갑니다. 첫째, 집합건물 전부가 임시 사용승인을 받았다면 그 임시 사용승인일이 사용검사일입니다. 둘째, 「주택법」 제49조제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받았다면 분할 사용검사일이나 동별 사용검사일이 사용검사일입니다.
기산점은 법이 정한 날짜만 기준이 됩니다. 제9조의2제2항은 분양계약일·잔금 납부일·소유권이전등기일을 기산점으로 두지 않습니다. 호실 하자는 인도일, 공용부분 하자는 사용검사일 또는 사용승인일로 따로 확인해야 합니다.
사용승인일이 인도일보다 앞서면 복도 하자의 기간이 호실 하자보다 먼저 흐르기 시작합니다. 하자 종류가 같아 기간 길이가 같더라도 공용부분 쪽이 먼저 끝납니다.
기간은 몇 년인가요?
기간의 길이는 하자 위치가 아니라 하자 종류로 정해집니다(집합건물법 제9조의2제1항).
- 제1호: 「건축법」 제2조제1항제7호에 따른 건물의 주요구조부와 지반공사의 하자는 10년입니다.
- 제2호: 그 밖의 하자는 “하자의 중대성, 내구연한, 교체가능성 등을 고려하여 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간”입니다.
제2호의 기간을 모두 5년으로 보면 안 됩니다. 법률은 5년을 상한으로 두고 하자별 구체적 기간은 대통령령에 맡겼습니다. 이 글이 근거로 삼은 자료에는 그 대통령령의 값이 들어 있지 않습니다. 따라서 개별 하자의 기간은 시행령에서 따로 확인해야 합니다.
그래서 기간은 두 가지를 조합해 정해집니다. 하자 종류(제1항)가 길이를 정하고, 하자 위치(제2항)가 시작일을 정합니다. 예를 들어 복도의 주요구조부 하자는 사용검사일 또는 사용승인일부터 10년입니다. 호실 내부의 그 밖의 하자는 인도일부터 대통령령이 정한 기간입니다.
행위별 정리: 어떤 하자를 언제까지 청구하나
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 행사 기간ㆍ기산점 |
|---|---|---|
| 호실(전유부분)의 주요구조부·지반공사 하자에 대한 담보책임 청구 | 집합건물법 제9조의2제1항제1호, 제2항제1호 | 구분소유자에게 인도한 날부터 10년 |
| 호실(전유부분)의 그 밖의 하자에 대한 담보책임 청구 | 집합건물법 제9조의2제1항제2호, 제2항제1호 | 구분소유자에게 인도한 날부터, 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 |
| 복도 등 공용부분의 주요구조부·지반공사 하자에 대한 담보책임 청구 | 집합건물법 제9조의2제1항제1호, 제2항제2호 | 사용검사일(임시 사용승인일·분할/동별 사용검사일 포함) 또는 사용승인일부터 10년 |
| 복도 등 공용부분의 그 밖의 하자에 대한 담보책임 청구 | 집합건물법 제9조의2제1항제2호, 제2항제2호 | 사용검사일(임시 사용승인일·분할/동별 사용검사일 포함) 또는 사용승인일부터, 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 |
| 하자로 건물이 멸실·훼손된 경우의 권리 행사 | 집합건물법 제9조의2제3항 | 멸실되거나 훼손된 날부터 1년 이내 |
| 법률보다 매수인에게 불리한 특약 | 집합건물법 제9조제4항 | 효력 없음 |
하자로 건물이 훼손되면 기간이 달라지나요?
하자 때문에 건물이 멸실되거나 훼손되었다면 별도의 기간이 적용됩니다. 집합건물법 제9조의2제3항은 “제1항 및 제2항에도 불구하고” 그 멸실되거나 훼손된 날부터 1년 이내에 권리를 행사하여야 한다고 정합니다.
이 1년은 10년이나 대통령령 기간과 다른 기준입니다. 기산점도 인도일이나 사용승인일이 아니라 멸실·훼손된 날입니다. 호실과 공용부분 모두에 적용됩니다.
누구에게 청구하나요? 시공사에도 청구할 수 있나요?
담보책임은 분양자와 시공자가 집니다(집합건물법 제9조제1항). 분양자는 건물을 건축하여 분양한 자입니다. 시공자는 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자입니다. 담보책임에는 「민법」 제667조와 제668조가 준용됩니다.
시공자의 손해배상책임에는 조건이 붙습니다. 제9조제3항에 따르면 시공자는 「민법」 제667조제2항의 손해배상책임을 분양자에게 다음 사유가 있을 때만 집니다.
- 회생절차개시 신청
- 파산 신청
- 해산
- 무자력(無資力)
- 그 밖에 이에 준하는 사유
또 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 했다면 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임을 면합니다. 따라서 시공자에게 언제든 바로 손해배상을 청구할 수 있는 구조가 아닙니다. 시공자로 보는 “대통령령으로 정하는 자”의 범위는 하위 법령에서 따로 확인해야 합니다.
시공자가 분양자에게 지는 담보책임을 다른 법률이 특별히 정했다면, 시공자는 그 법률이 정한 범위에서 구분소유자에게 담보책임을 집니다(제9조제2항).
분양계약서에 기간을 더 짧게 정했다면요?
법률보다 짧은 기간을 정해 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없습니다. 집합건물법 제9조제4항은 분양자와 시공자의 담보책임에 관하여 이 법과 「민법」에 규정된 것보다 “매수인에게 불리한 특약은 효력이 없다”고 정합니다.
이 항이 보호 대상으로 쓴 단어는 ‘구분소유자’가 아니라 ‘매수인’입니다. 계약서의 하자 조항이 법률보다 기간을 줄이거나 책임 범위를 좁혔다면 이 조항에 비추어 볼 필요가 있습니다.
실제 분쟁에서는 어떻게 판단되나요?
이 주제는 형벌을 다루지 않고 민사상 담보책임의 행사 기간을 다룹니다. 그래서 법정형과 실제 선고를 비교할 대상이 없습니다. 기간 적용이 쟁점이 된 판례나 공식 통계는 이 글의 근거 자료에서 확인되지 않았습니다. 공표 자료 없음.
조문 문언은 권리를 “기간 내에 행사하여야 한다”입니다. 이 기간이 어떤 법적 성격을 갖는지는 조문 자체에 적혀 있지 않습니다. 개별 사건에서는 법원의 판단을 따로 확인해야 합니다.
이 조문들은 언제 만들어졌고 지금도 현행인가요?
제9조와 제9조의2는 2026년 10월 3일 기준 현행 조문입니다(현행 법률 제19282호, 2023. 9. 29. 시행). 다만 두 조문의 현재 문언을 만든 개정은 제19282호가 아닙니다.
- 제9조: 현재 문언은 법률 제11555호(2012. 12. 18. 공포)로 만들어졌습니다.
- 제9조의2: 2012. 12. 18. 신설됐습니다. 전유부분·공용부분의 기산점을 정한 제2항을 포함한 현재 문언은 법률 제13805호(2016. 1. 19. 공포)로 만들어졌습니다.
법률 제19282호(2023. 3. 28.)의 부칙은 시행일과 관리인 장부 작성·보관에 관한 적용례만 정합니다. 담보책임에 관한 경과조치는 두지 않았습니다.
관련 법령
제9조(담보책임) ① 제1조 또는 제1조의2의 건물을 건축하여 분양한 자(이하 "분양자"라 한다)와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자(이하 "시공자"라 한다)는 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다. 이 경우 그 담보책임에 관하여는 「민법」 제667조 및 제668조를 준용한다.
제9조의2(담보책임의 존속기간) ① 제9조에 따른 담보책임에 관한 구분소유자의 권리는 다음 각 호의 기간 내에 행사하여야 한다.
자주 묻는 질문
오피스텔 복도 누수는 입주일부터 계산하나요?
아닙니다. 복도는 공용부분이므로 집합건물법 제9조의2제2항제2호에 따라 「주택법」 제49조의 사용검사일 또는 「건축법」 제22조의 사용승인일부터 계산합니다. 구분소유자에게 인도한 날이 기산점이 되는 것은 호실 같은 전유부분입니다.
오피스텔 하자는 모두 10년 안에 청구하면 되나요?
아닙니다. 10년은 「건축법」 제2조제1항제7호에 따른 주요구조부와 지반공사의 하자에만 적용됩니다. 그 밖의 하자는 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간입니다. 하자로 건물이 멸실·훼손된 경우에는 그날부터 1년 이내에 권리를 행사하여야 합니다.
분양사가 망하면 시공사에 하자 손해배상을 청구할 수 있나요?
가능합니다. 집합건물법 제9조제3항은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 이에 준하는 사유가 있으면 시공자가 「민법」 제667조제2항의 손해배상책임을 진다고 정합니다. 다만 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 했다면 그 범위에서 책임을 면합니다.
