오피스텔 내 호실 하자와 복도 같은 공용 부분 하자, 기한 계산은 다릅니다
오피스텔의 한 호실 내부에서 발생한 하자와 복도·계단 등 공용부분의 하자는 같은 종류의 하자라 하더라도 기간을 계산하는 출발일이 다릅니다. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」은 이를 전유부분과 공용부분으로 나누어 정하고 있습니다.
핵심: 하자 종류와 하자 위치를 구분해야 합니다
담보책임에 관한 권리는 하자 종류에 따라 다음 기간 안에 행사해야 합니다.
- 「건축법」 제2조제1항제7호에 따른 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자: 10년
- 그 밖의 하자: 하자의 중대성, 내구연한, 교체가능성 등을 고려하여 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간
따라서 모든 하자가 10년인 것은 아니며, 그 밖의 하자를 일률적으로 5년이라고 볼 수도 없습니다.
여기에 더해, 같은 하자 유형이라도 하자가 전유부분인지 공용부분인지에 따라 기간의 기산점이 달라집니다.
호실 내부인 전유부분 하자: 인도한 날부터 계산
오피스텔 내 각 호실처럼 구분소유자가 사용하는 전유부분의 하자는 구분소유자에게 인도한 날부터 기간을 계산합니다.
계약을 체결한 날, 잔금을 지급한 날 또는 소유권등기를 한 날이 아니라, 법문상 기준은 구분소유자에게 해당 전유부분을 인도한 날입니다.
복도 등 공용부분 하자: 사용검사일 또는 사용승인일부터 계산
복도와 같이 집합건물의 공용부분에서 발생한 하자는 전유부분과 다른 기준일을 적용합니다. 공용부분 하자에 관한 기간은 다음 각 호의 날부터 기산합니다.
- 「주택법」 제49조에 따른 사용검사일
- 「건축법」 제22조에 따른 사용승인일
집합건물 전부에 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일이 기준이 됩니다. 분할 사용검사 또는 동별 사용검사를 받은 경우에는 해당 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일이 기준입니다.
즉, 호실 내부 하자는 개별 구분소유자에 대한 인도일을, 복도 같은 공용부분 하자는 건물의 사용검사일 또는 사용승인일을 기준으로 기간을 따져야 합니다.
건물이 멸실되거나 훼손된 경우에는 별도 기준이 적용됩니다
제1항 및 제2항에도 불구하고 제1항 각 호의 하자로 인해 건물이 멸실되거나 훼손된 경우에는 그 멸실되거나 훼손된 날부터 1년 이내에 권리를 행사해야 합니다.
이는 주요구조부·지반공사 하자의 10년 또는 그 밖의 하자에 적용되는 기간과 구별하여 살펴볼 사항입니다.
담보책임의 기본 구조
건물을 건축하여 분양한 분양자와, 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 대통령령상 시공자는 구분소유자에 대하여 담보책임을 집니다. 이 담보책임에는 「민법」 제667조 및 제668조가 준용됩니다.
다만 시공자의 「민법」 제667조제2항상 손해배상책임에는 별도 요건이 있습니다. 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 책임을 지며, 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 했다면 그 범위에서는 구분소유자에 대한 책임을 면합니다.
또한 집합건물법과 「민법」이 정한 내용보다 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없습니다.
결국 오피스텔 하자 기간을 검토할 때는 먼저 하자가 주요구조부·지반공사에 해당하는지, 그 밖의 하자인지를 구분하고, 이어서 하자 부위가 호실 내부의 전유부분인지 복도 등의 공용부분인지를 확인해야 합니다. 이 두 구분이 적용 기간과 계산 시작일을 함께 결정합니다.
참고 법령
- 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조, 제9조의2
- 「민법」 제667조, 제668조
- 「건축법」 제2조제1항제7호, 제22조
- 「주택법」 제49조
