호실과 복도의 새로운 건물 하자, 청구 기한이 다른 이유

입력 2026.10.03. 오전 10:08

요약 및 결론: 호실 같은 전유부분과 복도 같은 공용부분은 하자 청구 기한과 기산점이 다릅니다. 전유부분은 구분소유자에게 인도한 날부터, 공용부분은 사용검사일 또는 사용승인일부터 계산하며, 건물의 주요구조부 하자는 10년, 그 외 하자는 대통령령으로 정하는 기간(최대 5년 범위) 내에 권리를 행사해야 합니다.

새로 분양받은 오피스텔에서 하자를 발견했을 때 "언제까지 청구할 수 있는가"는 건물 소유자에게 중요한 질문입니다. 집합건물법은 개인이 소유한 호실과 공동으로 소유한 복도·로비 등을 구분해 서로 다른 기한을 적용하는데, 이 차이를 모르면 권리를 잃을 수 있습니다.

전유부분과 공용부분, 왜 기한이 다른가?

집합건물은 개인 소유 부분(호실, 발코니 등)과 공동 소유 부분(복도, 계단, 로비 등)으로 나뉩니다. 개인 부분은 한 사람에게 인도되는 시점이 명확하지만, 공동 부분은 건물 전체 준공이 이루어진 후 사용할 수 있으므로 기산점이 달라집니다. 따라서 집합건물법 제9조의2는 각각을 별도로 규정합니다.

전유부분(호실) 하자: 인도일부터 계산

호실, 발코니, 욕실 등 개인이 분양받은 부분의 하자는 구분소유자에게 인도한 날부터 기한이 시작됩니다. 이는 일반적으로 계약금 지불 후 인수한 시점을 의미합니다. 주요구조부 하자(기둥, 벽, 지반 등)는 10년, 그 외 하자(마감재, 설비 등)는 대통령령이 정하는 기간(최대 5년) 내에 권리를 행사할 수 있습니다.

공용부분(복도) 하자: 사용검사일부터 계산

복도, 계단, 로비, 지하주차장 등 공동으로 사용하는 부분의 하자는 사용검사일 또는 사용승인일부터 기한이 시작됩니다. 임시 사용승인을 받은 경우는 그 임시 사용승인일부터, 분할·동별 사용검사를 받은 경우는 그 사용검사일부터입니다. 기한 계산은 전유부분과 동일하게 주요구조부는 10년, 그 외는 최대 5년입니다.

기산점이 달라지는 실제 예시

건물이 2023년 6월에 준공되어 호실을 인도받은 경우, 호실 창문 하자는 2023년 6월부터 기한을 계산합니다. 반면 같은 시점에 발견되는 공용 복도의 타일 떨어짐은 건물 전체 사용검사일(예: 2023년 7월)부터 기한을 계산하므로, 동일한 하자라도 부분에 따라 권리 행사 시한이 다릅니다.

주요구조부 하자와 그 외 하자를 구분해야 하는 이유

건축법 제2조제1항제7호가 정하는 주요구조부(기초, 기둥, 보, 지반공사 등)는 건물의 안정성을 직결하므로 10년의 긴 기한이 보장됩니다. 반면 마감재, 설비, 도장 등은 내구연한과 교체 가능성을 고려해 최대 5년(구체 기간은 대통령령) 범위 내에서 정해집니다. 하자가 어느 범주에 속하는지에 따라 청구 가능 여부가 결정되므로 중요합니다.

멸실·훼손 시 예외 규정

하자가 원인이 되어 건물이 부분적으로 무너지거나 심각하게 훼손된 경우, 10년이나 5년의 일반 기한과 무관하게 그 멸실되거나 훼손된 날부터 1년 이내에만 권리를 행사할 수 있습니다. 이는 건물 붕괴 같은 중대한 결함의 경우 신속한 청구를 강제하는 특칙입니다.

분양자와 시공자의 담보책임

집합건물을 분양한 자(분양자)와 건축한 자(시공자)는 구분소유자에 대해 담보책임을 집니다. 민법 제667조 및 제668조가 적용되지만, 시공자의 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 발생합니다. 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 범위 내에서는 구분소유자에 대한 책임을 면합니다.

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