오피스텔 내 호실 하자와 복도 같은 공용 부분 하자는 기한 계산이 다른가요?
요약 및 결론: 오피스텔 전유부분 하자와 공용부분 하자는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조의2에 따라 권리 행사 기간의 기산점이 다릅니다. 전유부분은 구분소유자에게 인도한 날부터, 복도 등 공용부분은 사용검사일 또는 사용승인일부터 기간을 계산합니다. 하자의 종류에 따라 주요구조부·지반공사는 10년, 그 밖의 하자는 대통령령이 정하는 5년 범위의 기간 안에 권리를 행사해야 합니다.
같은 건물에서 발견된 하자라도 세대 내부인지 복도·계단 등 공용부분인지에 따라 기간 계산의 출발일이 달라질 수 있습니다. 계약일·잔금일·등기일이 아니라, 법이 정한 인도일 또는 사용검사일·사용승인일을 기준으로 구분하는 점이 핵심입니다.
호실 내부 하자와 복도 하자는 언제부터 기간을 계산하나요?
전유부분 하자는 구분소유자에게 인도한 날부터 기간을 계산합니다. 오피스텔의 특정 호실 내부처럼 구분소유자가 전용하는 부분의 하자라면, 제9조의2제2항제1호가 정한 인도일이 기산점입니다.
공용부분 하자는 「주택법」 제49조에 따른 사용검사일 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인일부터 기간을 계산합니다. 복도처럼 여러 구분소유자가 함께 사용하는 부분의 하자라면 제9조의2제2항제2호가 적용될 수 있습니다.
사용검사일에는 집합건물 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우의 임시 사용승인일과 분할·동별 사용검사를 받은 경우의 해당 사용검사일이 포함됩니다. 따라서 공용부분의 기간은 각 건물에 적용된 사용검사 또는 사용승인 방식도 함께 확인할 필요가 있습니다.
하자 종류에 따라 권리 행사 기간도 달라지나요?
주요구조부 및 지반공사의 하자에 관한 권리는 10년 안에 행사해야 합니다. 이 기간은 「건축법」 제2조제1항제7호에 따른 건물의 주요구조부와 지반공사의 하자에 적용됩니다.
그 밖의 하자는 일률적으로 5년이 적용되는 것이 아닙니다. 제9조의2제1항제2호는 하자의 중대성, 내구연한, 교체 가능성 등을 고려해 대통령령으로 정하는 5년 범위의 기간을 적용하도록 정하고 있습니다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법정 효과 |
|---|---|---|
| 전유부분의 주요구조부·지반공사 하자에 관한 권리 행사 | 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조의2제1항제1호, 제2항제1호 | 인도한 날부터 10년 내 행사 |
| 공용부분의 주요구조부·지반공사 하자에 관한 권리 행사 | 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조의2제1항제1호, 제2항제2호 | 사용검사일 또는 사용승인일부터 10년 내 행사 |
| 전유부분의 그 밖의 하자에 관한 권리 행사 | 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조의2제1항제2호, 제2항제1호 | 인도한 날부터 대통령령이 정한 5년 범위의 기간 내 행사 |
| 공용부분의 그 밖의 하자에 관한 권리 행사 | 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조의2제1항제2호, 제2항제2호 | 사용검사일 또는 사용승인일부터 대통령령이 정한 5년 범위의 기간 내 행사 |
| 하자로 건물이 멸실되거나 훼손된 경우의 권리 행사 | 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조의2제3항 | 멸실되거나 훼손된 날부터 1년 내 행사 |
건물이 훼손되면 기존 기간과 별도로 계산하나요?
하자로 건물이 멸실되거나 훼손된 경우에는 일반적인 10년 또는 대통령령상 기간과 구별해 계산합니다. 제9조의2제3항은 제1항과 제2항에도 불구하고 멸실 또는 훼손된 날부터 1년 이내에 권리를 행사하도록 정합니다.
건물 훼손이 발생한 경우에는 전유부분인지 공용부분인지에 따른 기존 기산점보다, 멸실·훼손일과 1년의 기간이 중요한 기준이 됩니다.
누가 담보책임을 지나요?
분양자와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 시공자는 구분소유자에 대하여 담보책임을 집니다. 담보책임에는 「민법」 제667조와 제668조가 준용됩니다.
시공자의 「민법」 제667조제2항상 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 인정됩니다. 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 했다면 그 범위에서는 구분소유자에 대한 책임을 면합니다.
분양자와 시공자의 담보책임에 관해 법과 「민법」보다 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없습니다.
실제 처벌 수위는 어떻게 되나요?
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조와 제9조의2는 담보책임과 권리 행사 기간을 정한 조문으로, 이 조문 자체에 징역·벌금·과태료의 법정형은 규정되어 있지 않습니다. 따라서 이 글감 범위에서 실제 형사 처벌 수위에 관한 공표 자료는 없습니다.
관련 법령
제9조(담보책임) ① 제1조 또는 제1조의2의 건물을 건축하여 분양한 자(이하 "분양자"라 한다)와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자(이하 "시공자"라 한다)는 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다. 이 경우 그 담보책임에 관하여는 「민법」 제667조 및 제668조를 준용한다.
제9조의2(담보책임의 존속기간) ① 제9조에 따른 담보책임에 관한 구분소유자의 권리는 다음 각 호의 기간 내에 행사하여야 한다.
자주 묻는 질문
오피스텔 하자는 계약일이나 잔금일 기준으로 계산하나요?
전유부분 하자는 구분소유자에게 인도한 날을 기준으로 계산합니다. 공용부분 하자는 사용검사일 또는 사용승인일을 기준으로 하므로, 계약일·잔금일·등기일을 법정 기산점으로 바꾸어 볼 수는 없습니다.
복도 하자는 세대 내부 하자와 같은 날부터 기간이 시작되나요?
복도와 같은 공용부분 하자는 세대 내부 전유부분과 기산점이 다릅니다. 전유부분은 인도일, 공용부분은 사용검사일 또는 사용승인일이 각각 기준입니다.
오피스텔 하자는 모두 10년 안에 청구하면 되나요?
주요구조부와 지반공사의 하자는 10년 내 권리 행사 대상입니다. 그 밖의 하자는 하자의 중대성·내구연한·교체 가능성 등을 고려해 대통령령으로 정하는 5년 범위의 기간이 적용됩니다.
