오피스텔 호실 하자와 복도 하자, 청구 기한은 같은 날부터 계산하나요?
요약 및 결론: 오피스텔의 호실처럼 전유부분에 생긴 하자는 구분소유자에게 인도한 날부터, 복도처럼 공용부분에 생긴 하자는 사용검사일 또는 사용승인일부터 기간을 계산합니다. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조의2에 따라 주요구조부·지반공사의 하자는 10년, 그 밖의 하자는 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 내에 권리를 행사해야 합니다.
새 오피스텔에서 호실 내부와 공용 복도의 하자가 함께 발견되면, 같은 날 발견했더라도 권리 행사기간의 시작일은 다를 수 있습니다. 2026년 10월 3일 기준 현행 조문은 하자의 종류에 따라 기간을, 전유부분과 공용부분에 따라 기산점을 구분합니다.
본문
호실과 공용 복도는 어느 날부터 기한을 계산하나요?
전유부분의 기산점은 구분소유자에게 인도한 날이고, 공용부분의 기산점은 「주택법」 제49조에 따른 사용검사일 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인일입니다. 따라서 호실 내부 하자와 공용 복도 하자에 같은 날짜를 일률적으로 적용할 수 없습니다.
공용부분의 사용검사일에는 집합건물 전부에 대한 임시 사용승인일이 포함됩니다. 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 해당 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 기준으로 합니다. 계약일·잔금일·등기일은 제9조의2제2항이 정한 기산점이 아닙니다.
하자 종류에 따라 행사기간도 달라지나요?
「건축법」 제2조제1항제7호에 따른 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자는 10년입니다. 그 밖의 하자는 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이므로, 자료에 제시되지 않은 구체적인 연수를 모든 하자에 적용할 수 없습니다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 권리 행사기간·기산점 |
|---|---|---|
| 주요구조부·지반공사의 하자에 관한 권리 행사 | 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조의2제1항제1호 | 10년 |
| 그 밖의 하자에 관한 권리 행사 | 같은 법 제9조의2제1항제2호 | 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 |
| 전유부분 하자에 관한 권리 행사 | 같은 법 제9조의2제2항제1호 | 구분소유자에게 인도한 날부터 기산 |
| 공용부분 하자에 관한 권리 행사 | 같은 법 제9조의2제2항제2호 | 사용검사일 또는 사용승인일부터 기산 |
| 하자로 건물이 멸실되거나 훼손된 경우의 권리 행사 | 같은 법 제9조의2제3항 | 멸실되거나 훼손된 날부터 1년 이내 |
하자로 건물이 훼손됐다면 원래 기간을 계산하나요?
제9조의2제1항·제2항에도 불구하고, 규정된 하자로 건물이 멸실되거나 훼손된 경우에는 멸실되거나 훼손된 날부터 1년 이내에 권리를 행사해야 합니다. 이는 하자 종류별 기간 및 전유부분·공용부분별 기산점과 별도로 명시된 규칙입니다.
누구에게 책임을 물을 수 있고, 실제 처벌 수위는 얼마인가요?
제9조는 분양자와 법에서 정한 시공자가 구분소유자에게 담보책임을 진다고 규정하고, 「민법」 제667조와 제668조를 준용합니다. 다만 시공자의 제667조제2항에 따른 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 발생하며, 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 했다면 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임을 면합니다.
제9조와 제9조의2에는 징역·벌금의 법정형이 규정되어 있지 않습니다. 따라서 이 조문에 관해 법정형과 실제 선고 수위를 비교할 수 있는 공식 통계·양형기준 수치는 공표 자료 없음입니다.
관련 법령
제9조(담보책임) ① 제1조 또는 제1조의2의 건물을 건축하여 분양한 자(이하 "분양자"라 한다)와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자(이하 "시공자"라 한다)는 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다. 이 경우 그 담보책임에 관하여는 「민법」 제667조 및 제668조를 준용한다.
제9조의2(담보책임의 존속기간) ① 제9조에 따른 담보책임에 관한 구분소유자의 권리는 다음 각 호의 기간 내에 행사하여야 한다.
자주 묻는 질문
오피스텔 복도 하자는 호실을 인도받은 날부터 계산하나요?
공용부분인 복도 하자의 기산점은 호실 인도일이 아니라 사용검사일 또는 사용승인일입니다. 집합건물 전부의 임시 사용승인이나 분할·동별 사용검사를 받은 경우에는 제9조의2제2항제2호에 적힌 해당 날짜를 확인해야 합니다.
새 오피스텔 하자는 모두 10년 안에 청구하면 되나요?
주요구조부 및 지반공사의 하자는 10년 이내에 권리를 행사해야 합니다. 그 밖의 하자는 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 적용되므로, 모든 하자의 행사기간이 10년인 것은 아닙니다.
하자 때문에 건물이 훼손되면 언제까지 권리를 행사해야 하나요?
제9조의2제1항 각 호의 하자로 건물이 훼손된 경우에는 훼손된 날부터 1년 이내에 권리를 행사해야 합니다. 건물이 멸실된 경우에도 멸실된 날부터 같은 1년 규칙이 적용됩니다.
