오피스텔 호실 하자와 복도 하자, 청구 기간 계산이 다를까? 집합건물법 제9조의2로 본 기간과 기산점
핵심 답변
기간의 길이는 호실인지 복도인지가 아니라 하자의 종류로 정해집니다. 달라지는 것은 기간을 세기 시작하는 날(기산점)입니다.
- 기간 길이(제9조의2제1항): 하자 종류에 따라 정해집니다.
- 「건축법」 제2조제1항제7호에 따른 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자: 10년
- 그 밖의 하자: 하자의 중대성, 내구연한, 교체가능성 등을 고려하여 “5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간”
- 기산점(제9조의2제2항): 하자가 난 위치에 따라 정해집니다.
- 호실 내부 같은 전유부분: 구분소유자에게 인도한 날부터
- 복도 같은 공용부분: 「주택법」 제49조에 따른 사용검사일 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인일부터
- 예외(제9조의2제3항): 위 하자 때문에 건물이 멸실되거나 훼손되었다면, 그 날부터 1년 이내에 권리를 행사해야 합니다.
따라서 같은 종류의 하자라도 호실 안에서 생겼는지, 복도에서 생겼는지에 따라 기간이 끝나는 날이 달라질 수 있습니다.
기준: 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 시행 2023. 9. 29. 문언입니다. 2026. 10. 3. 기준으로 현행 조문입니다.
1. 한눈에 보는 비교표
기간을 세는 시작일: 위치에 따라 다름
| 구분 | 예시 | 기산점(조문 문언) |
|---|---|---|
| 전유부분 | 오피스텔 각 호실 내부 | 구분소유자에게 인도한 날 |
| 공용부분 | 복도 등 여러 구분소유자가 함께 쓰는 부분 | 「주택법」 제49조에 따른 사용검사일 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인일 |
기간의 길이: 하자 종류에 따라 다름
| 하자 종류 | 권리 행사 기간 |
|---|---|
| 「건축법」 제2조제1항제7호에 따른 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자 | 10년 |
| 위 하자 외의 하자 | 하자의 중대성, 내구연한, 교체가능성 등을 고려하여 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 |
| 위 하자로 건물이 멸실되거나 훼손된 경우 | 멸실되거나 훼손된 날부터 1년 이내 |
2. 기간은 하자 종류로 정해진다 (제9조의2제1항)
조문은 “제9조에 따른 담보책임에 관한 구분소유자의 권리는 다음 각 호의 기간 내에 행사하여야 한다”고 정합니다. 기간은 두 갈래입니다.
- 주요구조부 및 지반공사의 하자는 10년입니다. 주요구조부가 무엇인지는 「건축법」 제2조제1항제7호를 따릅니다.
- 그 밖의 하자는 대통령령에 맡겨져 있습니다. 법률은 “5년의 범위에서” 하자의 중대성, 내구연한, 교체가능성 등을 고려해 대통령령으로 정한다고만 적습니다. 모든 하자가 5년이라는 뜻이 아닙니다. 하자별 구체적인 기간은 하위 법령에서 확인해야 합니다.
이 기준은 전유부분과 공용부분에 똑같이 적용됩니다. 호실 하자라서 기간이 더 짧거나 복도 하자라서 더 길어지지는 않습니다.
3. 기산점은 위치로 갈린다 (제9조의2제2항)
전유부분(호실): “구분소유자에게 인도한 날”
호실 안의 하자는 그 호실을 구분소유자에게 인도한 날부터 기간을 셉니다. 조문은 계약일, 잔금일, 등기일을 기준으로 삼지 않습니다. 호실마다 인도일이 다르면 기간이 끝나는 날도 호실마다 다를 수 있습니다.
공용부분(복도 등): 사용검사일 또는 사용승인일
공용부분의 하자는 다음 날부터 기간을 셉니다.
- 「주택법」 제49조에 따른 사용검사일
- 집합건물 전부에 대해 임시 사용승인을 받았다면 그 임시 사용승인일
- 「주택법」 제49조제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받았다면 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일
- 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인일
공용부분은 개별 인도와 관계없이 건물 전체의 사용검사나 사용승인 시점을 기준으로 합니다. 그래서 늦게 입주한 구분소유자라면 복도 하자의 기간이 자기 호실 하자의 기간보다 먼저 시작되었을 수 있습니다.
두 기산점이 어긋나는 경우
예를 들어 사용승인은 먼저 났고 호실 인도는 그 뒤에 이루어졌다고 해 봅시다.
- 호실 내부 하자: 인도한 날부터 셉니다.
- 복도 하자: 사용승인일(또는 사용검사일)부터 셉니다.
하자 종류가 같아 기간 길이가 같더라도 출발점이 다르므로 끝나는 날이 다릅니다. 하자를 발견하면 먼저 어느 부분의 하자인지(전유부분인지 공용부분인지), 그다음 어떤 종류의 하자인지를 나눠 따져 보는 것이 이 조문의 구조에 맞습니다.
4. 건물이 멸실·훼손된 경우: 1년 (제9조의2제3항)
제3항은 “제1항 및 제2항에도 불구하고” 적용됩니다. 제1항 각 호의 하자 때문에 건물이 멸실되거나 훼손된 경우에는 그 멸실되거나 훼손된 날부터 1년 이내에 권리를 행사해야 합니다. 10년이나 대통령령으로 정하는 기간과는 별도의 규정이므로 따로 확인해야 합니다.
5. 누구에게 책임을 묻나 (제9조)
기간과 함께 책임 주체도 알아 둘 필요가 있습니다.
- 분양자와 시공자가 구분소유자에게 담보책임을 집니다(제9조제1항).
- “분양자”는 제1조 또는 제1조의2의 건물을 건축하여 분양한 자입니다.
- “시공자”는 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자입니다. 구체적인 범위는 하위 법령에 맡겨져 있습니다.
- 담보책임에는 「민법」 제667조 및 제668조가 준용됩니다(제9조제1항).
- 시공자가 분양자에게 부담하는 담보책임에 관해 다른 법률에 특별한 규정이 있으면, 시공자는 그 법률에서 정하는 범위에서 구분소유자에게 책임을 집니다(제9조제2항).
- 시공자의 손해배상책임에는 제한이 있습니다(제9조제3항).
- 시공자의 「민법」 제667조제2항 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 생깁니다.
- 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 했다면 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임을 면합니다.
- 따라서 어떤 경우든 시공자에게 바로 손해배상을 청구할 수 있는 구조는 아닙니다.
불리한 특약은 효력이 없다 (제9조제4항)
분양자와 시공자의 담보책임에 관하여 이 법과 「민법」에 규정된 것보다 “매수인에게 불리한 특약은 효력이 없다”. 분양계약서에 법보다 짧은 하자 기간이나 좁은 책임 범위가 적혀 있다면 이 조항에 비추어 볼 수 있습니다.
6. 자주 묻는 질문
Q1. 호실 하자는 짧고 복도 하자는 긴가요? 아닙니다. 기간의 길이는 하자 종류(주요구조부·지반공사 하자인지, 그 밖의 하자인지)로 정해집니다. 호실과 복도에서 다른 것은 기산점입니다.
Q2. 호실 하자의 기간은 계약한 날부터 세나요? 조문상 전유부분의 기산점은 “구분소유자에게 인도한 날”입니다. 계약일, 잔금일, 등기일로 적혀 있지 않습니다.
Q3. 복도 하자는 내가 입주한 날부터 세나요? 조문상 공용부분은 「주택법」 제49조에 따른 사용검사일(임시 사용승인일, 분할·동별 사용검사일 포함) 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인일부터 셉니다. 개별 입주일이나 인도일이 기준이 아닙니다.
Q4. 주요구조부가 아닌 하자는 모두 5년인가요? 그렇게 단정할 수 없습니다. 법률은 “5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간”이라고만 정하고, 구체적인 기간은 대통령령에 맡깁니다.
Q5. 하자로 건물 일부가 훼손되었는데 이미 사용승인 후 오래 지났다면요? 제9조의2제3항은 제1항과 제2항에도 불구하고, 하자로 건물이 멸실되거나 훼손된 경우 그 날부터 1년 이내에 권리를 행사하도록 정합니다. 이 경우에는 훼손된 날을 기준으로 따로 계산해야 합니다.
Q6. 이 조문들은 최근 법 개정으로 바뀌었나요? 현행 법률 제19282호(2023. 3. 28. 일부개정)는 제9조와 제9조의2를 고치지 않았습니다.
- 제9조의 현재 문언은 법률 제11555호(2012. 12. 18. 공포)로 만들어졌습니다.
- 제9조의2는 2012. 12. 18. 신설되었고, 현재 문언은 법률 제13805호(2016. 1. 19. 공포)로 만들어졌습니다.
- 제19282호 부칙은 시행일과 관리인의 장부 작성·보관에 관한 적용례만 두고 있고, 담보책임에 관한 경과조치는 없습니다.
Q7. 관련 판례가 있나요? 이 글에서 참고한 자료에는 확인된 판례가 없습니다. 이 글은 조문 문언만을 근거로 작성되었습니다.
정리
- 기간 길이는 하자 종류로 정해집니다. 주요구조부·지반공사 하자는 10년, 그 밖의 하자는 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간입니다.
- 기산점은 위치로 정해집니다. 호실(전유부분)은 인도한 날부터, 복도 등 공용부분은 사용검사일 또는 사용승인일부터 셉니다.
- 멸실·훼손은 별도로 따집니다. 하자로 건물이 멸실되거나 훼손되면 그 날부터 1년 이내에 권리를 행사해야 합니다.
- 책임 주체는 분양자와 시공자입니다. 다만 시공자의 「민법」 제667조제2항에 따른 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청·파산 신청·해산·무자력 등의 사유가 있을 때로 제한됩니다.
- 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없습니다.
참고 법령
- 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조(담보책임) 제1항\·제2항\·제3항\·제4항
- 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조의2(담보책임의 존속기간) 제1항\·제2항\·제3항
- 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 부칙(법률 제19282호, 2023. 3. 28.) 제1조\·제2조
- 「민법」 제667조, 제668조 (집합건물법 제9조제1항에 따른 준용)
- 「건축법」 제2조제1항제7호, 제22조 (집합건물법 제9조의2에서 인용)
- 「주택법」 제49조 (집합건물법 제9조의2제2항제2호에서 인용)
