오피스텔 하자, 전유부분과 공용부분은 청구 기한이 다르다 — 집합건물법 제9조의2 기산점 정리
새로 분양받은 오피스텔에서 하자를 발견했을 때 가장 먼저 부딪히는 질문은 “언제까지 청구할 수 있는가”다. 그런데 이 기한은 하자가 내 호실(전유부분) 안에 있는지, 복도·엘리베이터 같은 공용부분에 있는지에 따라 기산점 자체가 달라진다. 근거는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 “집합건물법”) 제9조의2다.
결론 먼저: 기간의 길이는 하자 종류로, 기산점은 전유·공용으로 갈린다
집합건물법 제9조의2 구조를 나누어 보면 두 가지 축이 있다.
- 얼마나 오래 청구할 수 있는가 — 하자의 성질(주요구조부·지반공사 하자인지 아닌지)에 따라 달라진다.
- 언제부터 그 기간을 세는가 — 하자가 전유부분에 있는지 공용부분에 있는지에 따라 달라진다.
이 두 축은 서로 별개의 기준이다. 오피스텔 호실 안 바닥 마감재 하자와 공용 복도 타일 하자는 “기간의 길이”를 정하는 하자 종류 분류와는 무관하게, “기산점”에서만큼은 전유부분이냐 공용부분이냐로 나뉜다는 점을 먼저 정리해두어야 뒤의 내용이 헷갈리지 않는다.
1. 기간의 길이 — 하자 종류에 따른 구분 (제9조의2제1항)
집합건물법 제9조의2제1항은 구분소유자의 담보책임 권리 행사 기간을 하자 종류별로 나눈다.
- 제1호: 「건축법」 제2조제1항제7호에 따른 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자 — 10년
- 제2호: 제1호에 규정된 하자 외의 하자 — 하자의 중대성, 내구연한, 교체가능성 등을 고려하여 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간
여기서 주의할 점은, 제2호의 구체적인 연수(예: 1년인지 2년인지 3년인지)는 법률 조문 자체가 아니라 하위 법령(시행령)에 위임되어 있다는 것이다. 조문은 “5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간”이라고만 규정하므로, 하자 유형별 정확한 연수를 확인하려면 해당 시행령을 별도로 찾아봐야 한다. 이 글에서 모든 하자에 일률적으로 “5년”이라거나 특정 연수를 단정하는 것은 조문 문언을 넘어서는 서술이 된다.
오피스텔 호실 내부 하자든 공용 복도 하자든, 이 하자 종류 분류(주요구조부·지반공사 vs. 그 외) 자체는 전유·공용 구분과 직접 연결되지 않는다. 예를 들어 공용부분인 복도라도 그 하자가 주요구조부에 해당하지 않는 마감재 하자라면 제2호(5년 범위 내 대통령령 기간)가 적용될 수 있고, 반대로 전유부분인 호실 내부라도 건물 주요구조부에 해당하는 부분의 하자라면 제1호(10년)가 적용될 수 있다. 즉 “10년이냐 5년 범위냐”는 하자의 물리적 성질에 달린 문제이지, 전유냐 공용이냐에 달린 문제가 아니다.
2. 기산점 — 전유부분과 공용부분의 차이 (제9조의2제2항)
반면 그 기간을 언제부터 세기 시작하는지는 전유부분과 공용부분이 명확히 다르게 규정되어 있다. 제9조의2제2항이 정하는 기산일은 다음과 같다.
- 전유부분(제1호): 구분소유자에게 인도한 날부터 기산한다.
- 공용부분(제2호): 「주택법」 제49조에 따른 사용검사일(집합건물 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일, 「주택법」 제49조제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일) 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인일부터 기산한다.
오피스텔 호실(전유부분) 하자라면 매수인이 실제로 그 호실을 넘겨받은 인도일이 기준이고, 복도·계단·엘리베이터·주차장 같은 공용부분 하자라면 건물 전체 또는 해당 동에 대한 사용검사일·사용승인일(또는 임시 사용승인일, 분할·동별 사용검사일)이 기준이다.
이 차이는 실무적으로 꽤 중요하다. 오피스텔은 여러 세대에 걸쳐 입주(인도) 시점이 순차적으로 다를 수 있는 반면, 사용검사일·사용승인일은 건물(또는 해당 동)에 대해 원칙적으로 하나의 시점으로 고정되는 경우가 많다. 따라서 같은 건물 안에서도 “내 호실 하자는 언제부터, 복도 하자는 언제부터”를 따로 계산해야 하고, 두 기산일이 서로 다를 수 있다는 점을 유의해야 한다.
여기서 계약일·잔금 지급일·소유권 등기일 등은 조문상 기산점이 아니다. 법률은 명확히 “인도한 날”(전유부분)과 “사용검사일 또는 사용승인일”(공용부분)만을 기산점으로 규정하고 있으므로, 이 두 시점 외의 날짜를 기준으로 기간을 계산하는 것은 조문에 근거가 없다.
3. 건물이 멸실·훼손된 경우의 예외 — 1년 (제9조의2제3항)
제9조의2제3항은 앞의 제1항·제2항 기준과는 별도의 예외를 둔다. 제1항 각 호의 하자로 인하여 건물이 멸실되거나 훼손된 경우에는, 앞서 설명한 10년·5년 범위의 기간이나 인도일·사용검사일 기산점과 무관하게, “제1항 및 제2항에도 불구하고” 그 멸실되거나 훼손된 날부터 1년 이내에 권리를 행사하여야 한다.
즉 이 1년 기간은 하자 종류(주요구조부인지 아닌지)나 전유·공용 구분과 무관하게, 멸실·훼손이라는 사태가 발생했을 때 별도로 적용되는 독립적인 기간이라는 점을 구분해서 이해할 필요가 있다.
4. 누구에게 책임을 물을 수 있는가 — 분양자와 시공자 (제9조)
기간과 기산점을 확인했다면, 그다음은 청구 상대방의 문제다. 집합건물법 제9조제1항은 건물을 건축하여 분양한 자(“분양자”)와, 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자(“시공자”)가 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다고 규정하고, 그 담보책임에 관하여는 「민법」 제667조 및 제668조를 준용한다고 정한다.
다만 시공자의 책임에는 제한이 있다. 제9조제3항에 따르면, 시공자가 지는 「민법」 제667조제2항에 따른 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력(無資力) 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 진다. 그리고 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우에는 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임을 면한다. 즉 구분소유자가 언제나 시공자에게 곧바로 손해배상을 청구할 수 있는 것은 아니고, 분양자 쪽에 위와 같은 사유가 있는 경우에 한해 시공자의 책임이 발생한다는 점을 조문은 명시하고 있다.
아울러 제9조제4항은 “분양자와 시공자의 담보책임에 관하여 이 법과 「민법」에 규정된 것보다 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없다”고 정한다. 이 조항의 문언은 ‘구분소유자’가 아니라 ‘매수인’이라는 표현을 쓰고 있다는 점도 조문을 그대로 인용할 때 유의할 부분이다.
5. 정리 — 오피스텔 하자 청구, 체크할 순서
오피스텔에서 하자를 발견했을 때 집합건물법 제9조·제9조의2에 따라 점검해볼 순서를 정리하면 다음과 같다.
- 하자가 전유부분(내 호실)인지 공용부분(복도 등)인지 먼저 구분한다 → 기산점이 갈린다.
- 하자가 건물 주요구조부·지반공사에 해당하는지, 그 외 하자인지 구분한다 → 기간의 길이(10년 vs. 5년 범위 내 대통령령 기간)가 갈린다.
- 전유부분이면 인도일, 공용부분이면 사용검사일 또는 사용승인일(임시 사용승인일·분할/동별 사용검사일 포함)을 기산점으로 잡는다.
- 하자로 인해 건물이 멸실·훼손된 경우라면, 위 기간과 별개로 멸실·훼손일로부터 1년 규정이 적용될 수 있음을 확인한다.
- 청구 상대방이 분양자인지 시공자인지, 시공자라면 제9조제3항의 제한 사유(분양자의 회생·파산·해산·무자력 등)가 있는지 확인한다.
이 기간의 성격에 관해서는 조문이 “기간 내에 행사하여야 한다”고만 규정하고 있을 뿐, 이를 제척기간 또는 소멸시효 중 어느 것으로 특별히 명명하고 있지는 않다는 점도 함께 유의해서 읽을 필요가 있다.
참고 법령
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조(담보책임)
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의2(담보책임의 존속기간)
- 민법 제667조, 제668조 (준용)
- 건축법 제2조제1항제7호, 제22조 (인용)
- 주택법 제49조 (인용)
