오피스텔 하자 청구 기한, 호실과 복도가 다르다
새 오피스텔을 분양받은 후 발견한 벽 균열이나 설비 고장. 그 하자를 언제까지 청구할 수 있을까요? 호실 내 하자와 복도·로비 같은 공용부분 하자는 청구 기한과 기산점이 다릅니다.
하자 종류에 따른 청구 기한
집합건물법 제9조의2는 담보책임을 청구할 수 있는 기간을 하자의 종류로 나눕니다.
주요구조부 및 지반공사 하자는 법이 정한 기한이 명확합니다. 건축법에서 말하는 주요구조부(기초, 기둥, 보, 바닥, 지붕 등)와 지반공사의 결함이라면 10년 내에 청구해야 합니다. 건물의 안전을 좌우하는 부분이라 보호 기간이 깁니다.
이를 제외한 기타 하자는 사정이 다릅니다. 도어의 기울어짐, 배수 불량, 도장 벗겨짐 같은 결함은 “중대성·내구연한·교체가능성 등을 고려하여 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간”입니다. 법이 하위 시행령에 그 구체적 기간을 맡겼으므로, 모든 비주요구조부 하자가 일률 5년인 것은 아닙니다.
호실 하자: 인도일부터 카운트
호실(전유부분)의 하자를 청구하려면 인도받은 날부터 기한을 셉니다. 계약일도, 잔금일도, 준공검사일도 아닙니다. 분양자로부터 열쇠를 받고 점유할 수 있는 그날이 시작점입니다.
예를 들어 2024년 1월 15일에 호실을 인도받았다면, 주요구조부 하자는 2034년 1월 14일까지, 기타 하자는 대통령령이 정한 기간(최대 5년)까지 청구권을 행사할 수 있습니다.
공용부분 하자: 사용검사일부터 카운트
복도, 로비, 계단, 엘리베이터 홀 같은 공용부분은 다릅니다. 기한은 사용검사일 또는 사용승인일부터 계산합니다.
구체적으로는:
- 주택법에 따른 사용검사일(집합건물 전체를 한 번에 사용검사받은 경우)
- 집합건물 전체에 대한 임시 사용승인일(임시 사용승인을 받은 경우)
- 분할 또는 동별 사용검사일(일부만 미리 사용검사받은 경우)
- 건축법에 따른 사용승인일
중 해당하는 날입니다. 호실 인도와는 별개의 날짜이며, 보통 집합건물은 대부분 호실보다 먼저 사용검사를 받습니다.
호실과 공용부분 기한이 다른 이유
전유부분과 공용부분의 기산점을 구분하는 이유는 소유권 귀속의 시점이 다르기 때문입니다. 호실은 개별 구분소유자에게 인도될 때 비로소 그 소유자의 건물이 되고, 공용부분은 집합건물 전체의 준공이 되어야 확정됩니다.
따라서 같은 오피스텔이라도:
- 호실 냉난방기 고장 → 인도일부터 계산
- 복도 천장 누수 → 사용검사일부터 계산
이렇게 각각 다른 날부터 기한이 시작됩니다. 호실을 최근에 구입한 재계약자라도, 공용부분 하자의 기한은 원래 사용검사일로 돌아갑니다.
건물이 멸실·훼손된 경우
하자로 인해 건물의 일부가 무너지거나 심각하게 손상되었다면 또 다릅니다. 이 경우 그 멸실되거나 훼손된 날부터 1년 이내에 청구해야 합니다. 10년, 5년의 일반 규칙에도 불구하고 이 1년 규칙이 우선 적용됩니다.
누가 책임을 져야 하나
분양업체(분양자)와 시공업체(시공자)가 하자에 대한 담보책임을 집니다. 민법 제667조(하자담보책임)와 제668조(손해배상책임)의 규칙을 따릅니다.
다만 시공자의 손해배상책임은 제한됩니다. 시공자는 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 그 밖에 이에 준하는 사유가 있을 때에만 구분소유자에게 직접 손해배상책임을 집니다. 분양자가 정상이면, 구분소유자는 먼저 분양자에게 청구해야 합니다.
또한 분양자와 시공자의 담보책임에 관해 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없습니다. 계약서에 “기한을 단축한다” 같은 약정도 구분소유자를 보호하지 못합니다.
정리
오피스텔의 하자 청구 기한은:
| 하자 종류 | 청구 기한 | 기산점 |
|---|---|---|
| 주요구조부·지반공사(호실) | 10년 | 호실 인도일 |
| 기타 하자(호실) | 최대 5년 | 호실 인도일 |
| 주요구조부·지반공사(공용부분) | 10년 | 사용검사일 |
| 기타 하자(공용부분) | 최대 5년 | 사용검사일 |
| 멸실·훼손 | 1년 | 멸실·훼손일 |
호실과 공용부분의 기한 계산이 다른 이유는, 집합건물이 소유권이 이전되는 시점이 다르기 때문입니다. 이를 모르면 기한 만료 후 청구했을 때 반박받을 수 있으므로 주의가 필요합니다.
참고 법령
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조(담보책임)
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의2(담보책임의 존속기간)
- 건축법 제2조제1항제7호(주요구조부 정의)
- 주택법 제49조(사용검사)
- 건축법 제22조(사용승인)
- 민법 제667조(담보책임), 제668조(손해배상책임)
