누수로 임차물 일부를 쓰지 못할 때, 차임 감액과 계약 해지의 기준
누수로 임차물의 일부를 사용·수익할 수 없게 되었다고 해서 차임이 줄어드는 것은 아닙니다. 민법 제627조제1항은 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타 사유로 사용·수익할 수 없는 경우, 임차인이 그 부분의 비율에 따른 차임 감액을 청구할 수 있다고 정합니다.
따라서 누수 상황에서는 먼저 임차물의 일부를 실제로 사용·수익할 수 없는지, 그리고 그 사유가 임차인의 과실 없이 발생했는지를 살펴보아야 합니다. 감액을 청구할 수 있는 범위는 사용·수익할 수 없게 된 부분의 비율에 따른 차임입니다.
계약 해지는 별도의 요건이 필요합니다. 민법 제627조제2항에 따르면, 제1항의 경우이면서 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다. 즉 임차물의 일부를 사용·수익할 수 없다는 사정만으로는 부족하고, 남은 부분으로 임대차의 목적을 달성할 수 없는지도 함께 문제되 됩니다.
정리하면 다음과 같습니다.
- 임차인의 과실 없이 임차물의 일부를 사용·수익할 수 없게 된 경우: 그 부분의 비율에 따른 차임 감액을 청구할 수 있습니다.
- 위 요건에 더해 잔존부분으로 임차 목적을 달성할 수 없는 경우: 계약을 해지할 수 있습니다.
- 민법 제627조에 위반하는 약정 중 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.
민법은 누수라는 표현을 직접 사용하지 않고, 임차물의 일부가 “멸실 기타 사유”로 사용·수익할 수 없는 경우를 규정합니다. 따라서 누수로 인한 상황도 조문상 요건에 해당하는지에 따라 차임 감액 청구 또는 계약 해지 여부가 달라집니다.
참고 법령
- 민법 제627조(일부멸실 등과 감액청구, 해지권)
- 민법 제652조(강행규정)
