누수로 방 하나를 못 쓰면 차임 감액만 가능할까, 계약도 해지할 수 있을까?
누수로 임차물의 일부를 사용할 수 없게 된 경우, 민법 제627조는 차임 감액 청구와 계약 해지를 각각 정하고 있습니다. 다만 방 한 칸을 쓰지 못한다는 사정만으로 두 권리가 모두 인정되는 것은 아닙니다. 사용하지 못하게 된 데 임차인의 과실이 없는지, 남은 부분만으로 임차 목적을 달성할 수 없는지를 살펴야 합니다.
차임 감액은 청구할 수 있습니다
민법 제627조제1항은 임차인의 과실 없이 임차물의 일부를 사용·수익할 수 없게 된 경우, 임차인이 그 부분의 비율에 따른 차임 감액을 청구할 수 있다고 정합니다. 조문은 누수를 직접 언급하지 않고 “멸실 기타 사유”라고 규정하므로, 누수로 일부를 사용할 수 없게 된 상황도 이 요건에 해당하는지 따져야 합니다.
감액은 차임 전체가 아니라 사용할 수 없는 부분의 비율에 따른 것입니다. 조문에는 그 비율을 계산하는 구체적인 방식이 적혀 있지 않습니다. 또한 차임이 저절로 줄어드는 것이 아니라, 임차인이 감액을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다.
계약 해지는 추가 요건이 필요합니다
민법 제627조제2항에 따라 계약을 해지하려면 제1항의 요건에 더해, 남은 부분으로 임차 목적을 달성할 수 없어야 합니다. 따라서 방 한 칸을 사용하지 못한다는 사실만으로 해지가 가능하다고 단정할 수는 없습니다. 과실 없는 일부 사용 불능인지, 잔존부분으로 임차 목적을 달성할 수 있는지를 함께 살펴야 합니다.
제1항과 제2항 모두 임차인이 권리를 행사할 수 있다고 정한 조항입니다. 두 항의 원문은 다음과 같습니다.
제627조(일부멸실 등과 감액청구, 해지권)
①임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다.
②전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.
임차인에게 불리한 약정은 효력이 없을 수 있습니다
민법 제652조는 제627조 등에 위반하는 약정 가운데 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 제627조와 관련된 약정이라면, 그 내용이 임차인에게 불리한지 살펴볼 필요가 있습니다. 제627조에 어긋나는 약정이 모두 효력이 없다는 뜻은 아닙니다.
결국 누수로 일부를 사용하지 못하는 경우 차임 감액을 청구할 수 있는지는 임차인의 과실 없이 사용·수익할 수 없게 된 것인지가 기준입니다. 계약 해지는 여기에 더해 남은 부분만으로 임차 목적을 달성할 수 없는 경우에 할 수 있습니다.
참고 법령
- 민법 제627조(일부멸실 등과 감액청구, 해지권)
- 민법 제652조(강행규정)
