누수로 방 한 칸을 못 쓰면: 월세를 깎을 수 있고, 때론 계약도 깰 수 있습니다
전세나 월세 주택의 누수로 방 한 칸이 못 쓰게 되면 이중으로 피해가 난다. 월세는 계속 내야 하는데 쓸 수 없으니 말이다. 다행히 민법은 임차인에게 두 가지 권리를 준다. 월세에 해당하는 ‘차임’을 깎아달라고 요청할 수 있고, 심하면 계약 자체를 깰 수도 있다는 것이다. 다만 각각의 요건은 엄격하다.
차임 감액: 조건과 청구 방식
민법 제627조제1항은 “임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다”고 정한다.
여기서 주목할 점 세 가지다.
첫째, 이것은 청구권이지 저절로 줄어드는 것이 아니다. 임차인이 임대인에게 “차임을 깎아달라”고 요청해야 한다. 임대인이 동의하지 않으면 합의에 이르지 못할 때는 법원에 소를 제기할 수 있다.
둘째, 감액 폭은 손상 비율에 따른다. “그 부분의 비율에 의한 차임의 감액”이란, 못 쓰게 된 방이 전체 임차 공간의 얼마나 되는지에 따라 그 비율만큼 차임을 줄여달라는 뜻이다. 못 쓰게 된 부분의 비율에 따라 그에 상응하는 차임의 감액을 청구할 수 있다는 의미로 해석된다. 하지만 이 비율을 어떻게 정확히 계산하는지는 조문에 명시되지 않았으므로, 임차인과 임대인이 협의하거나 법원이 구체적 사정을 고려해 판단하게 된다.
셋째, 임차인의 과실이 없어야 한다. 누수가 임차인의 잘못으로 생긴 것이라면 이 규정을 적용받을 수 없다. 예를 들어 임차인이 구조를 손상시켜 누수가 생겼다면, 오히려 임차인이 손해를 배상해야 할 수 있다.
계약 해지: 더 높은 요건
임차물을 못 쓰는 상황이 심할 때는 계약 자체를 깰 수 있다. 제627조제2항이다: “전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.”
핵심은 **“잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때”**다. 이는 차임 감액보다 훨씬 높은 기준이다.
- 방 2개를 임차했는데 1개를 못 쓰는 것만으로는 계약을 깰 수 없다. 나머지 1개 방으로도 어느 정도 주택으로서의 기능을 할 수 있기 때문이다.
- 손상이 광범위해서 남은 부분으로는 애초의 계약 목적을 이룰 수 없을 때만 해지 권리가 생긴다. 예컨대 원룸 전체가 누수로 곰팡이가 피고 한쪽 벽이 젖어 있어 거주 자체가 불가능한 수준이어야 한다.
그리고 계약 해지도 위와 마찬가지로 임차인의 과실이 없어야 적용된다. 또한 임차인의 재량행위다. 조문은 “해지할 수 있다”고 했으므로, 임차인이 계약을 유지하겠다고 선택할 수도 있다.
특약으로 이 권리를 뺏을 수 없다
임대인이 계약서에 “누수 발생 시에도 차임 감액 및 계약 해지를 청구할 수 없다”고 적혀 있다고 해서 이것이 유효한가? 아니다.
민법 제652조는 “제627조 […] 의 규정에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다”고 규정한다. 즉, 제627조에 어긋나면서 임차인 입장에서 불리한 약정은 법적 효력을 갖지 않는다.
위의 예시 특약은 명백히 제627조 제1항, 제2항을 무시하고 임차인의 권리를 빼앗는 내용이므로 무효다. 따라서 그런 약정이 계약서에 있더라도 임차인은 여전히 차임 감액과 계약 해지를 청구할 수 있다.
결론: 손상 정도와 과실에 따라 달라진다
누수로 방 하나를 못 쓰게 되면:
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차임 감액은 비교적 쉽게 청구할 수 있다. 단, 누수가 임차인의 과실 때문이 아니어야 하고, 감액액은 손상 비율에 맞춰야 한다.
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계약 해지는 방 하나 정도로는 어렵다. 남은 부분으로 임차 목적을 달성할 수 없을 정도로 심각해야 가능하다.
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특약으로는 이 권리를 뺏을 수 없다. 임차인을 더 불리하게 하는 약정은 무효다.
과실 여부가 핵심이다. 임대인의 관리 부실이나 건물 결함으로 생긴 누수라면 임차인의 권리가 인정되지만, 임차인 잘못이면 오히려 손해배상을 해야 할 수 있다. 분쟁이 생기면 누수 원인이 무엇인지, 손상 정도가 어느 수준인지를 입증하는 것이 중요하다.
참고 법령
- 민법 제627조(일부멸실 등과 감액청구, 해지권)
- 민법 제652조(강행규정)
