누수로 방 하나를 못 쓰게 됐다면 월세를 깎을 수 있나, 계약을 해지할 수 있나
요약 및 결론: 민법 제627조제1항에 따르면 임차인의 과실 없이 임차물의 일부를 사용·수익할 수 없게 된 경우, 임차인은 그 부분의 비율만큼 차임(월세) 감액을 청구할 수 있습니다. 같은 조 제2항에 따르면 계약 해지는 제1항의 경우(임차인의 과실 없이 일부를 사용·수익할 수 없는 때)에 더해 남은 부분, 즉 "잔존부분"으로 임차의 목적을 달성할 수 없을 때만 할 수 있습니다. 방 하나를 못 쓴다는 사실만으로는 해지 요건이 채워지지 않습니다. 민법 제652조에 따라 이 권리를 제한하는 특약 가운데 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다.
임대차 기간 중 누수로 방 하나를 쓸 수 없게 되면 임차인은 보통 두 가지를 묻습니다. 월세를 덜 낼 수 있는지, 아예 계약을 끝낼 수 있는지입니다. 민법은 이 두 가지를 제627조의 서로 다른 항에서 다른 요건으로 정해 두었습니다. 그래서 감액과 해지를 같은 것으로 보면 판단이 어긋납니다. 2026년 3월 17일 민법 일부개정(법률 제21454호)이 있었지만, 개정문 기준으로 이 개정이 고친 조문은 제1001조·제1008조·제1010조·제1115조 등 상속 조문입니다. 제627조·제652조는 이 개정 대상에 들어 있지 않습니다.
본문
누수로 방 하나를 못 쓰면 월세 감액을 청구할 수 있나요?
차임 감액은 청구할 수 있습니다. 민법 제627조제1항은 “임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때”에 임차인이 차임 감액을 청구할 수 있다고 정합니다. 효과는 “청구할 수 있다”입니다. 그러니 조건이 갖춰졌다고 해서 차임이 저절로 줄어들지는 않고, 임차인이 감액을 청구해야 합니다.
민법 제627조제1항의 요건은 세 가지입니다.
- 임차물의 일부를 사용·수익할 수 없을 것
- 그 원인이 “멸실 기타 사유”일 것
- 임차인의 과실이 없을 것
조문에는 ‘누수’라는 말이 직접 나오지 않고 “멸실 기타 사유”라고만 적혀 있습니다. 따라서 누수로 방 하나를 사용·수익할 수 없게 된 상황은 이 문언에 비추어 판단할 문제입니다.
월세는 얼마나 깎이나요?
민법 제627조제1항이 정한 감액 폭은 “그 부분의 비율에 의한 차임의 감액”입니다. 사용·수익할 수 없게 된 부분이 임차물 전체에서 차지하는 비율만큼 줄이는 구조입니다. 그래서 차임 전부를 면제받거나 임차인이 임의로 정한 금액을 깎는 것은 이 조문이 정한 효과가 아닙니다.
그 “비율”을 면적으로 셀지, 다른 기준으로 셀지는 민법 제627조에 적혀 있지 않습니다. 이 조문은 비율 계산 방법을 하위 법령에 맡기지도 않았습니다. 정해진 계산식은 조문에서 확인되지 않습니다.
방 하나를 못 쓰면 계약도 해지할 수 있나요?
방 하나를 못 쓴다는 것만으로는 해지할 수 없습니다. 민법 제627조제2항은 “전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때” 임차인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 해지하려면 제1항의 요건(임차인의 과실 없이 일부를 사용·수익할 수 없음)에 더해, 남은 부분으로는 임차의 목적을 달성할 수 없다는 요건이 하나 더 있어야 합니다.
해지의 효과도 “해지할 수 있다”로 되어 있습니다. 해지는 임차인이 선택하는 권리이고, 요건이 갖춰졌다고 계약이 저절로 끝나지는 않습니다. 감액청구(제1항)와 해지(제2항)는 요건이 다르므로 내 상황이 어느 항에 해당하는지 따로 따져야 합니다.
임차인 잘못으로 누수가 생겼다면 어떻게 되나요?
임차인의 과실로 임차물의 일부를 쓸 수 없게 된 경우에는 민법 제627조제1항의 요건이 채워지지 않습니다. 이 조문은 “임차인의 과실없이”를 요건으로 명시하고 있습니다. 제2항의 해지도 “전항의 경우에”를 전제로 하므로, 과실 없음 요건은 해지에도 똑같이 적용됩니다.
‘누수가 생겨도 월세 감액이나 해지를 못 한다’는 특약은 유효한가요?
민법 제627조에 어긋나는 약정 가운데 “임차인이나 전차인에게 불리한 것”은 민법 제652조에 따라 효력이 없습니다. 효력을 잃는 것은 그 약정뿐입니다. 임대차계약 전체가 무효가 되지는 않고, 관련 특약이라고 모두 무효가 되는 것도 아닙니다.
민법 제652조는 항이 없는 한 문장의 조문입니다. 이 조문은 제627조 말고도 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조를 함께 강행규정으로 나열합니다.
행위·상황별로 정리하면
| 어떤 상황 | 적용 조문 | 법적 효과 |
|---|---|---|
| 임차인 과실 없이 임차물 일부(예: 방 하나)를 멸실 기타 사유로 사용·수익할 수 없게 됨 | 민법 제627조제1항 | 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임 감액을 청구할 수 있음 |
| 위 상황에 더해, 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없음 | 민법 제627조제2항 | 임차인은 계약을 해지할 수 있음 |
| 임차인의 과실로 일부를 사용·수익할 수 없게 됨 | 민법 제627조제1항 (“과실없이” 요건) | 제627조의 감액청구·해지 요건에 해당하지 않음 |
| 제627조에 어긋나는 약정으로 임차인·전차인에게 불리한 것 | 민법 제652조 | 그 약정은 효력이 없음 |
위반하면 처벌이나 과태료가 있나요?
민법 제627조와 제652조에는 벌칙도 과태료도 없습니다. 두 조문은 임차인의 차임 감액청구권과 해지권, 그리고 불리한 약정의 효력을 정한 민사 규정입니다. 형벌이나 행정상 제재를 정한 규정이 아닙니다.
실제로는 어떻게 다뤄지나요?
감액 비율이 실제로 어떻게 정해지는지에 관한 통계나 기준은 공표 자료가 없습니다. 이 주제와 관련한 판례도 이 글의 근거 자료에서는 확인되지 않았습니다. 그러니 조문에 따라 판단할 수 있는 범위는 다음과 같습니다. 감액은 “그 부분의 비율”만큼 청구하는 것이고, 해지는 잔존부분으로 임차 목적을 달성할 수 없을 때만 가능하며, 두 경우 모두 임차인의 과실이 없어야 합니다.
지금 시행 중인 조문인가요?
민법 제627조와 제652조는 2026년 10월 7일 기준으로 시행 중인 현행 조문입니다(현행 민법 법률 제21454호, 시행 2026. 3. 17.). 두 조문에는 연혁 표기가 없어서, 지금의 문언을 만든 개정의 공포번호와 연도는 확인되지 않았습니다. 법률 제21454호 부칙(제1조부터 제4조까지)은 시행일과 상속 관련 적용례·특례만 정하고 있습니다. 제627조·제652조에 대한 적용례나 경과조치는 두지 않았습니다.
관련 법령
제627조(일부멸실 등과 감액청구, 해지권) ①임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다.
제652조(강행규정) 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
자주 묻는 질문
누수로 방 하나를 못 쓰면 월세가 알아서 줄어드나요?
차임은 알아서 줄어들지 않습니다. 민법 제627조제1항은 임차인이 감액을 "청구할 수 있다"고 정하고 있으므로, 임차인이 감액을 청구해야 합니다. 감액 폭은 사용·수익할 수 없는 부분의 비율만큼입니다.
방 하나에 물이 새면 바로 계약을 해지할 수 있나요?
방 하나를 못 쓴다는 것만으로는 해지할 수 없습니다. 민법 제627조제2항은 임차인의 과실 없이 일부를 사용·수익할 수 없게 된 데 더해, 남은 부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없을 때만 해지를 허용합니다.
계약서에 '누수 시 월세 감액 불가'라고 써 있으면 감액을 못 받나요?
그런 특약이 임차인에게 불리하고 민법 제627조에 어긋난다면, 민법 제652조에 따라 그 약정은 효력이 없습니다. 이때 효력을 잃는 것은 해당 약정뿐이고 임대차계약 전체는 유지됩니다.
