집주인과 세입자, 계약 끝낸다고 알려야 하는 기한이 서로 다를까

입력 2026.09.29. 오전 10:08

요약 및 결론: 주택임대차보호법 제6조제1항에 따르면 집주인(임대인)과 세입자(임차인)의 통지 기한은 서로 다릅니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 통지해야 하고, 임차인은 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하면 됩니다. 기한 안에 통지하지 않으면 법은 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이때 존속기간은 2년으로 봅니다(제6조제2항).

전세·월세 계약 만료를 앞두고 "몇 달 전에 알려야 하느냐"는 질문이 많습니다. 집주인과 세입자의 기한이 같다고 잘못 알고 있다가, 원하지 않았는데 계약이 다시 이어진 것으로 보는 상황이 흔히 생깁니다. 현행 주택임대차보호법(법률 제21065호, 2026. 1. 2. 시행)에서도 제6조와 제6조의2의 문언은 바뀌지 않았습니다. 따라서 두 조문이 정한 기한과 효과를 정확히 읽는 것이 출발점입니다.

집주인과 세입자의 통지 기한은 어떻게 다른가요?

주택임대차보호법 제6조제1항은 임대인과 임차인에게 서로 다른 통지 기한을 정합니다. 임대인의 기한은 “임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간”입니다. 임차인의 기한은 “임대차기간이 끝나기 2개월 전까지”입니다.

임대인의 기한에는 시작점(6개월 전)과 끝점(2개월 전)이 모두 있습니다. 임차인 쪽 문언에는 6개월 전이라는 시작점이 없고 끝점(2개월 전)만 있습니다. 두 당사자 모두 만료 2개월 전이 마지막 시점이라는 점은 같습니다. 차이는 임대인에게만 “6개월 전부터”라는 시작 제한이 문언에 적혀 있다는 점입니다.

집주인은 어떤 내용을 통지해야 하나요?

주택임대차보호법 제6조제1항이 정한 임대인의 통지는 두 가지입니다. 첫째는 “갱신거절(更新拒絶)의 통지”입니다. 둘째는 “계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지”입니다.

집주인이 계약을 끝내려 하거나 조건을 바꾸려 한다면, 기간 안에 둘 중 하나의 통지를 해야 합니다. 조건을 바꾸려는 경우라면 “조건을 바꾸지 않으면 갱신하지 않는다”는 뜻이 통지에 담겨야 합니다. 괄호 안 한자는 병기일 뿐이고, 두 조문에는 따로 괄호 정의가 없습니다.

기한 안에 통지하지 않으면 어떻게 되나요?

주택임대차보호법 제6조제1항은 기한 안에 통지가 없으면 “그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다”고 정합니다. 이는 당사자의 의사와 관계없이 법이 그렇게 보는 간주 규정입니다. 임대인이 기간 안에 통지하지 않은 경우와 임차인이 만료 2개월 전까지 통지하지 않은 경우 모두 같습니다.

다시 임대차한 것으로 보는 경우 존속기간은 제6조제2항에 따라 “2년으로 본다”입니다. 이 상황을 흔히 ‘묵시적 갱신’이라고 부릅니다. 다만 이 표현은 제6조의2의 제목에만 나오고, 제6조 본문에는 쓰여 있지 않습니다.

계약이 다시 이어진 뒤 세입자는 나갈 수 없나요?

주택임대차보호법 제6조의2제1항에 따라 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다. 조문은 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 “같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다”고 정합니다. 존속기간을 2년으로 보더라도, 임차인은 그 기간 중 언제든 해지를 통지할 수 있다는 뜻입니다.

이 규정은 “할 수 있다”로 끝나는 재량 규정입니다. 해지를 통지하는 주체로 조문에 적힌 사람은 임차인뿐입니다.

세입자의 해지 통지는 언제부터 효력이 생기나요?

주택임대차보호법 제6조의2제2항에 따르면 해지의 효력은 “임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면” 발생합니다. 기산점은 세입자가 통지를 보낸 날이 아니라 임대인이 통지를 받은 날입니다.

통지를 보낸 날과 임대인이 받은 날 사이에 간격이 있으면, 효력 발생 시점도 그만큼 뒤로 밀립니다. 임대인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나기 전에는 조문상 해지의 효력이 아직 발생하지 않은 상태입니다.

월세를 밀린 세입자도 같은 규정이 적용되나요?

주택임대차보호법 제6조제3항은 일정한 임차인에게 제1항을 적용하지 않습니다. 대상은 “2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인”입니다.

이 요건에 해당하는 임차인에게는 통지가 없을 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 제6조제1항이 적용되지 않습니다.

통지는 반드시 내용증명으로 해야 하나요?

주택임대차보호법 제6조와 제6조의2는 “통지”라고만 쓰고 통지 방식을 정하지 않습니다. 따라서 두 조문만 보면 내용증명은 통지의 요건이 아닙니다.

다만 제6조의2제2항의 효력 기산점이 “임대인이 그 통지를 받은 날”이므로, 언제 통지가 도달했는지가 중요해집니다. 보증금을 언제, 어떤 방식으로 돌려주는지도 두 조문에는 규정되어 있지 않습니다.

행위별로 정리하면

어기면 처벌이나 과태료가 있나요?

주택임대차보호법 제6조와 제6조의2에는 형벌이나 과태료가 규정되어 있지 않습니다. 두 조문이 정하는 것은 통지 여부에 따른 계약의 효과, 곧 다시 임대차한 것으로 보는지와 해지의 효력 발생 시점입니다.

이 주제에 관한 판례나 통계는 이 글이 근거로 삼은 자료에 제시되어 있지 않으며, 공표 자료 없음으로 표시합니다.

현행 조문이 맞나요?

주택임대차보호법 제6조와 제6조의2는 2026년 9월 29일 기준 현행 조문입니다. 현행 법률은 법률 제21065호(2025. 10. 1. 공포, 정부조직법 개정에 따른 타법개정, 2026. 1. 2. 시행)입니다. 이 개정이 주택임대차보호법에서 바꾼 것은 제8조의2제4항제3호의 “기획재정부”를 “재정경제부”로 고친 한 곳뿐입니다(부칙 제7조<121>).

제6조의 현재 문언은 법률 제17363호(2020. 6. 9. 공포) 개정으로 만들어졌습니다. 제6조의2의 현재 문언은 법률 제9653호(2009. 5. 8. 공포) 개정으로 만들어졌습니다. 제6조는 3개 항, 제6조의2는 2개 항으로 이루어져 있고, 두 조문 모두 호는 없습니다.

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