보증금 반환 내용증명, 언제 보내야 할까 — 집주인과 세입자의 통지 기한은 다르다
전세나 월세 계약이 끝나갈 때 “언제까지 알려야 하는지”를 두고 집주인과 세입자가 서로 다른 기준을 말하는 경우가 있다. 실제로 주택임대차보호법은 임대인과 임차인에게 서로 다른 통지 기한을 정해두고 있다. 이 글은 주택임대차보호법 제6조와 제6조의2 원문을 기준으로, 통지 기한이 어떻게 다른지, 통지를 하지 않으면 어떻게 되는지, 그리고 통지 이후 계약을 끝내려면 무엇을 알아야 하는지를 정리한다.
1. 임대인의 통지 기한 — “6개월 전부터 2개월 전까지”
주택임대차보호법 제6조제1항은 임대인의 통지 기한을 “임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간”으로 정하고 있다. 이 기간 안에 임대인이 다음 두 가지 통지 중 어느 것도 하지 않으면, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
임대인이 해야 하는 통지는 두 가지로 나뉜다.
- 갱신거절의 통지
- 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지
이 두 통지 중 어느 것도 기간 안에 하지 않으면 법률이 정한 결과, 즉 종전과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 효과가 발생한다. 이는 조문이 정한 간주 규정이며, 임대인의 의사와 무관하게 법률상 그렇게 취급된다는 뜻이다.
2. 임차인의 통지 기한 — “2개월 전까지”
같은 조항 두 번째 문장은 임차인의 통지 기한을 별도로 정한다. “임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다”고만 되어 있을 뿐, 임대인 쪽 문언에 있는 “6개월 전부터”라는 시작점은 임차인 쪽 문언에 나오지 않는다. 즉 조문 문언상 임차인의 통지 기한은 종료 2개월 전까지이고, 이보다 앞선 시점은 조문에 규정되어 있지 않다.
정리하면 다음과 같다.
- 임대인: 임대차기간 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 통지
- 임차인: 임대차기간 종료 2개월 전까지 통지
두 기한 모두를 지나치면 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(제6조제1항).
3. 갱신되면 존속기간은 2년 — 그런데도 임차인은 언제든지 해지 통지 가능
제6조제1항에 따라 계약이 갱신되면 제6조제2항에 따라 그 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
그런데 제6조의2제1항은 “같은 조 제2항에도 불구하고” 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다고 정하고 있다. 이 조항에서 해지를 통지하는 주체로 적혀 있는 사람은 임차인뿐이다. 이는 “할 수 있다”는 재량 규정이므로, 갱신 후 존속기간이 2년으로 간주되더라도 임차인은 그 기간 중 언제든지 해지 의사를 통지할 수 있다는 의미다.
4. 해지의 효력 발생 시점 — 발송일이 아니라 “받은 날부터 3개월”
여기서 자주 오해가 생긴다. 임차인이 계약해지를 통지했다고 해서 그 즉시 계약이 끝나는 것이 아니다. 제6조의2제2항은 다음과 같이 정한다.
제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
기산점은 임차인이 통지를 보낸 날이 아니라, 임대인이 그 통지를 받은 날이다. 그 날로부터 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생한다. 통지를 보낸 시점과 통지가 임대인에게 도달한 시점이 다를 수 있으므로, 이 차이는 실무상 중요하다.
5. 제6조제1항이 적용되지 않는 경우 — 임차인의 의무 위반
제6조제3항은 위 갱신 관련 규정(제1항)이 모든 임차인에게 적용되는 것은 아니라고 정한다.
2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
즉 차임을 2기분에 달하도록 연체했거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는, 임대인이 기한 안에 통지하지 않았더라도 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 효과가 적용되지 않는다.
6. “통지”의 방식은 조문에 정해져 있지 않다
제6조와 제6조의2는 모두 “통지”라고만 규정할 뿐, 그 방식을 구체적으로 정하지 않는다. 즉 내용증명 우편으로 보내야 한다는 요건이 조문 자체에 있는 것은 아니다. 다만 통지 여부와 통지 시점, 그리고 임대인의 경우 도달 시점(제6조의2제2항의 기산점이 “받은 날”이므로)이 법률관계에 직접 영향을 미치기 때문에, 실무에서 발송·도달 사실을 남기는 방법을 선택하는 경우가 많다. 이 글에서 다루는 것은 조문이 정한 기한과 효과이며, 특정 통지 수단을 요건으로 서술하지 않는다.
또한 두 조문 모두 보증금을 언제, 어떤 방식으로 반환해야 하는지는 규정하지 않는다. 통지 기한과 갱신·해지의 효력에 관한 규정일 뿐, 보증금 반환 시기·방법은 이 조문들의 규율 대상이 아니다.
7. 용어 정리 — “묵시적 갱신”은 조문 본문이 아니라 제목의 표현
제6조의2의 조 제목은 “묵시적 갱신의 경우 계약의 해지”이지만, “묵시적 갱신”이라는 표현 자체는 제6조 본문에는 등장하지 않는다. 제6조 본문은 “전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다”는 표현을 쓸 뿐이다. 아울러 갱신거절(更新拒絶)·계약해지(契約解止)·차임액(借賃額) 등 괄호 안 한자는 단어 병기일 뿐, 법률상 별도의 정의 규정이 아니다.
8. 현행 조문과 최근 개정의 관계
이 글이 다루는 제6조와 제6조의2는 2026년 9월 29일 기준 현행 조문이다. 제6조는 3개 항으로 구성되어 있고 호는 없으며, 현재 문언은 법률 제17363호(2020. 6. 9. 공포) 개정으로 만들어졌다. 제6조의2는 2개 항으로 구성되어 있고 호는 없으며, 현재 문언은 법률 제9653호(2009. 5. 8. 공포) 개정으로 만들어졌다.
한편 주택임대차보호법은 법률 제21065호(2025. 10. 1., 정부조직법 개정에 따른 타법개정, 시행 2026. 1. 2.)로 최근 개정되었는데, 이 개정이 이 법에서 고친 내용은 제8조의2제4항제3호의 “기획재정부”를 “재정경제부”로 바꾼 것 하나뿐이다. 제6조와 제6조의2는 이 개정으로 바뀌지 않았다. 다만 이 부칙이 시행일 외에 별도의 적용례나 경과조치를 두고 있는지는 이 글에서 확인된 바 없으므로 단정하지 않는다.
9. 요약
- 임대인의 통지 기한: 임대차기간 종료 6개월 전부터 2개월 전까지
- 임차인의 통지 기한: 임대차기간 종료 2개월 전까지
- 두 기한 안에 임대인이 갱신거절 또는 조건 변경 없이는 갱신하지 않는다는 통지를 하지 않거나, 임차인이 기한 안에 통지하지 않으면, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(제6조제1항)
- 이때 존속기간은 2년으로 본다(제6조제2항), 단 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있다(제6조의2제1항)
- 임차인의 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생한다(제6조의2제2항)
- 차임 2기 연체 등 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 제1항이 적용되지 않는다(제6조제3항)
- 통지 방식이나 보증금 반환 시기·방법은 이 두 조문에 규정되어 있지 않다
참고 법령
- 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)
- 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
