집주인과 세입자, 계약 끝낼 때 알려야 하는 기한이 서로 다른가요?

입력 2026.09.29. 오전 10:08

요약 및 결론: 주택임대차보호법 제6조에 따라 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절 등의 통지를 해야 하지만, 임차인은 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지만 통지하면 된다. 임대인이 이 기간 안에 통지하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며, 이렇게 갱신된 계약에서는 임차인만 언제든지 해지를 통지할 수 있고 그 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 발생한다.

전세·월세 계약이 끝나기 두세 달 전이 되면 "집주인이 먼저 연락해야 하는지, 세입자가 먼저 알려야 하는지" 헷갈려 하는 경우가 많다. 이 시기를 놓치면 계약이 원래 조건대로 다시 이어지는 결과가 법으로 정해져 있어, 통지 기한을 잘못 알고 있으면 이사 계획이나 보증금 회수 시점이 어긋날 수 있다.

본문

임대인과 임차인의 통지 기한은 왜 다른가

주택임대차보호법 제6조제1항은 임대인과 임차인에게 서로 다른 통지 기한을 정해 놓았다. 임대인은 “임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간”에 갱신거절의 통지나 계약조건을 변경하겠다는 통지를 해야 하고, 임차인은 “임대차기간이 끝나기 2개월 전까지” 통지하면 된다. 임차인 쪽 문언에는 6개월 전이라는 시작점이 없어, 임차인은 계약기간 중 언제든 2개월 전 시한까지만 통지하면 늦지 않은 것으로 읽힌다.

기한 안에 통지하지 않으면 어떻게 되나

임대인이 정해진 기간에 갱신거절 통지나 조건 변경 통지를 하지 않으면, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(제6조제1항). 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 마찬가지로 다시 임대차한 것으로 본다. 이렇게 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 본다(제6조제2항).

이렇게 갱신된 계약, 임차인은 언제든 끝낼 수 있나

제6조의2제1항은 이 경우 제6조제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다고 정한다. 이 조문에서 해지를 통지하는 주체로 적힌 사람은 임차인뿐이고, 임대인에게 같은 권리를 준 조항은 이 두 조문 안에 없다. 다만 이 통지는 곧바로 효력이 생기는 것이 아니라, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생한다(제6조의2제2항). 기산점은 임차인이 통지를 보낸 날이 아니라 임대인이 통지를 받은 날이다.

통지 기한과 해지 효력을 표로 정리하면

임차인이 차임을 밀렸다면 이 규정이 그대로 적용되나

아니다. 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 제6조제1항의 갱신 간주 규정이 적용되지 않는다(제6조제3항). 이 조항은 통지 기한을 지켰는지와 별도로, 임차인의 의무 위반 자체를 갱신 간주에서 배제하는 사유로 정해 놓은 것이다.

통지는 꼭 내용증명으로 보내야 하나

제6조와 제6조의2는 모두 “통지”라고만 정하고 있을 뿐 통지의 방식을 정하지 않는다. 즉 내용증명 우편이 법이 요구하는 요건은 아니며, 두 조문 어디에도 내용증명이라는 표현은 나오지 않는다. 다만 통지를 언제 했는지, 받았는지를 다툴 상황을 대비해 발송·수신 시점을 남길 수 있는 방법을 택하는 실무적 이유는 이 조문의 요건과는 별개의 문제다.

보증금은 언제 돌려줘야 하나

제6조와 제6조의2는 보증금을 언제, 어떻게 돌려주는지에 대해서는 정하지 않는다. 두 조문이 정하는 것은 계약 갱신 여부와 해지 통지·효력 시점뿐이며, 보증금 반환 시기나 절차는 이 조문의 규율 대상이 아니다.

실제로 이 기한을 어긴 사례가 얼마나 있나

이 통지 기한과 관련해 공표된 판례나 통계는 확인되지 않았다. 공표 자료 없음.

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