집주인과 세입자의 계약 종료 통지 기한은 다른가요? 주택임대차보호법 제6조·제6조의2 정리

입력 2026.09.29. 오전 10:08

네, 다릅니다. 주택임대차보호법 제6조제1항은 집주인(임대인)과 세입자(임차인)가 통지해야 하는 기한을 다르게 정합니다.

• 임대인: 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 통지해야 합니다.
• 임차인: 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지해야 합니다. 임차인 쪽 문언에는 “6개월 전”이라는 시작점이 없습니다.

어느 쪽이든 이 기한 안에 통지하지 않으면, 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(제6조제1항). 이때 존속기간은 2년으로 봅니다(제6조제2항). 이렇게 갱신된 뒤에도 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있습니다. 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제6조의2).

기준일: 2026년 9월 29일. 아래 조문은 모두 이 날짜에 시행 중인 현행 조문입니다(주택임대차보호법, 법률 제21065호, 시행 2026. 1. 2.).

1. 한눈에 보는 비교표

근거: 주택임대차보호법 제6조제1항·제2항, 제6조의2제1항·제2항

2. 조문 원문

제6조(계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

3. 임대인의 통지: ‘기간’이 정해져 있다

임대인이 통지해야 하는 때는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 시작점과 끝점이 모두 있는 기간입니다.

임대인이 할 수 있는 통지는 두 가지입니다(제6조제1항 전문).

1. 갱신거절의 통지
2. 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지

이 기간에 둘 중 어느 통지도 하지 않으면, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이 조항은 “본다”로 끝나는 간주 규정입니다. 당사자가 따로 새 계약을 맺지 않아도 법이 그렇게 취급한다는 뜻입니다.

4. 임차인의 통지: ‘마감’만 정해져 있다

임차인에 관한 문언은 “임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다”입니다(제6조제1항 후문).

• 임차인 쪽에는 “6개월 전부터”라는 시작점이 문언에 없습니다. 조문은 마감(2개월 전까지)만 정합니다.
• 임차인이 이 마감까지 통지하지 않은 경우에도 임대인이 통지하지 않은 경우와 똑같이, 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

즉 두 사람의 마감(2개월 전)은 같지만, 임대인에게만 시작점(6개월 전)이 있다는 점이 차이입니다.

5. 기한을 놓쳐 갱신된 뒤: 임차인의 해지 통지와 ‘3개월’

제6조제1항에 따라 계약이 갱신되면 존속기간은 2년으로 봅니다(제6조제2항). 그래도 제6조의2는 임차인에게 따로 빠져나갈 길을 둡니다.

• “같은 조 제2항에도 불구하고”: 2년으로 보는 규정이 있어도 적용됩니다.
• “언제든지”: 해지 통지를 할 수 있는 시점에 제한이 없습니다.
• “통지할 수 있다”: 해지는 임차인이 고를 수 있는 것이지 의무가 아닙니다(재량 규정).
• 조문에 해지를 통지하는 주체로 적힌 사람은 임차인뿐입니다.

효력은 ‘받은 날’부터 3개월

해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 생깁니다(제6조의2제2항). 기준은 임차인이 보낸 날이 아니라 임대인이 받은 날입니다. 따라서 임대인이 통지를 언제 받았는지 나중에 확인할 수 있어야 3개월이 언제 지나는지를 따질 수 있습니다.

6. 예외: 제6조제1항이 적용되지 않는 임차인

다음에 해당하는 임차인에게는 제6조제1항을 적용하지 않습니다(제6조제3항).

• 2기의 차임액에 달하도록 연체한 임차인
• 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인

이런 경우에는 통지가 없었다는 이유로 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 제1항의 효과가 생기지 않습니다.

7. 자주 헷갈리는 점

Q1. 계약 종료 통지는 반드시 내용증명으로 보내야 하나요? 제6조와 제6조의2는 “통지”라고만 적고 방식을 정하지 않습니다. 두 조문에서 내용증명은 요건이 아닙니다. 다만 해지의 효력이 “받은 날”부터 계산되고 통지가 기한 안에 이루어졌는지가 문제될 수 있습니다. 그래서 통지 사실과 받은 날을 나중에 확인할 수 있는지가 실제로 중요해집니다.

Q2. 두 조문에 보증금을 언제 돌려받는지도 나오나요? 아닙니다. 제6조와 제6조의2는 보증금을 언제, 어떻게 돌려주는지 정하지 않습니다. 두 조문이 다루는 것은 통지 기한, 갱신으로 보는 효과, 갱신 뒤 임차인의 해지입니다.

Q3. 통지를 안 하면 계약이 그냥 연장되는 건가요? 조문의 표현은 “그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다”입니다. 이때 존속기간은 “2년으로 본다”입니다. 다만 이렇게 갱신된 경우에도 임차인은 제6조의2에 따라 해지를 통지할 수 있습니다. 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다.

Q4. ‘묵시적 갱신’은 법에 정의된 용어인가요? ‘묵시적 갱신’이라는 말은 제6조의2의 제목에만 나오고, 제6조 본문에는 없습니다. 두 조문에는 괄호로 된 정의 규정이 없습니다. 괄호 안 한자(更新拒絶, 契約解止, 借賃額)는 함께 적은 것일 뿐 정의가 아닙니다.

Q5. 최근 법 개정으로 통지 기한이 바뀌었나요? 현행 법률 제21065호(2025. 10. 1. 공포, 정부조직법 개정에 따른 타법개정, 시행 2026. 1. 2.)가 주택임대차보호법에서 고친 것은 제8조의2제4항제3호의 “기획재정부”를 “재정경제부”로 바꾼 것 하나뿐입니다(부칙 제7조<121>). 제6조와 제6조의2는 바뀌지 않았습니다.

• 제6조의 현재 문언은 법률 제17363호(2020. 6. 9. 공포) 개정으로 만들어졌습니다.
• 제6조의2의 현재 문언은 법률 제9653호(2009. 5. 8. 공포) 개정으로 만들어졌습니다.

이 부칙에 시행일 외에 적용례나 경과조치도 있는지는 제공된 자료만으로 확인되지 않습니다.

Q6. 관련 판례가 있나요? 이 글은 조문만 근거로 합니다. 판례는 다루지 않았습니다.

8. 핵심 요약

1. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 또는 조건 변경 없이는 갱신하지 않는다는 뜻을 통지해야 합니다.
2. 임차인은 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지해야 하며, 문언에 시작점은 없습니다.
3. 기한 안에 통지하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 존속기간은 2년으로 봅니다.
4. 갱신된 뒤 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 해지는 임대인이 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.
5. 2기의 차임액에 달하도록 연체했거나 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 제6조제1항이 적용되지 않습니다.
6. 두 조문은 통지 방식(내용증명 등)과 보증금 반환 시기를 정하지 않습니다.

참고 법령

• 주택임대차보호법 제6조제1항 (임대인·임차인의 통지 기한, 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봄)
• 주택임대차보호법 제6조제2항 (갱신 시 존속기간 2년으로 봄)
• 주택임대차보호법 제6조제3항 (차임 2기 연체 등 임차인에 대한 적용 제외)
• 주택임대차보호법 제6조의2제1항 (갱신된 경우 임차인의 계약해지 통지)
• 주택임대차보호법 제6조의2제2항 (해지 효력: 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 경과)
• 주택임대차보호법 부칙(법률 제21065호, 2025. 10. 1.) 제1조, 제7조<121>

출처: 법제처 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 [시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정]

관련 법령: 주택임대차보호법 제6조 · 주택임대차보호법 제6조의2

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