전세사기 피해주택 경매, 다른 사람이 최고가를 써도 세입자가 먼저 살 수 있나요?
가능합니다. 다만 세입자라는 이유만으로 먼저 살 수 있는 것은 아닙니다. 2026년 10월 25일 기준, 전세사기피해자법 제20조는 전세사기피해자가 매각기일까지 보증을 제공하고, 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다고 신고할 수 있도록 정합니다.
이 요건에 따라 신고하면, 다른 사람이 최고가매수신고를 했더라도 법원은 전세사기피해자에게 매각을 허가하여야 합니다. 이때 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 봅니다. 따라서 우선매수권은 다른 사람의 최고가보다 낮은 가격에 살 수 있는 권리가 아니라, 그 최고가와 같은 가격으로 매수할 수 있는 권리입니다. 법에 따른 보증을 제공하고 매각기일까지 신고해야 한다는 점도 중요합니다.
여러 전세사기피해자가 우선매수를 신고하고 법에서 정한 절차를 마친 경우에는 어떻게 될까요? 피해자 사이에 특별한 협의가 없으면, 법원은 각자가 변제받을 수 있는 임차보증금의 비율에 따라 주택을 매수하게 합니다.
한편 경매를 미루는 것과 우선매수는 별개의 절차입니다. 전세사기피해자는 매각기일 지정 보류나 지정된 매각기일의 취소·변경 등 경매의 유예·정지를 법원에 신청할 수 있습니다. 신청만으로 경매가 멈추는 것은 아닙니다. 법원은 신청 또는 국토교통부장관의 협조 요청이 있고, 보증금을 돌려받지 못해 생계나 주거안정에 지장이 우려되는 경우 채권자와 채무자의 생활형편 등을 고려해 유예·정지를 결정할 수 있습니다.
경매 유예·정지 기간은 유예하거나 정지한 날의 다음 날부터 1년 이내입니다. 사유가 해소되지 않았다고 법원이 인정하면 직권으로 또는 피해자의 신청을 받아 연장할 수 있습니다. 경매 유예·정지에 관한 조항은 피해자 결정 신청자를 포함한다고 명시하지만, 우선매수 조항에는 같은 문구가 없습니다. 두 절차의 대상 범위가 같다고 단정해서는 안 됩니다.
참고 법령
- 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제17조제1항·제3항·제4항, 제20조제1항부터 제4항까지
- 「민사집행법」 제113조·제114조
