전세사기 피해주택 경매에서 남이 최고가를 써도 세입자가 먼저 살 수 있을까
요약 및 결론: 살 수 있습니다. 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」(이하 '전세사기피해자법') 제20조에 따라 전세사기피해자는 매각기일까지 「민사집행법」 제113조에 따른 보증을 내고, 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다고 신고할 수 있습니다. 신고가 있으면 법원은 다른 사람의 최고가매수신고가 있더라도 그 피해자에게 매각을 허가해야 합니다. 이때 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 봅니다.
전세사기 피해주택이 경매로 넘어가는 사례가 이어지면서, 피해 임차인이 지금 사는 집을 직접 사들일 길이 있는지가 자주 묻는 질문이 됐습니다. 2026년 5월 12일에 공포된 개정법(법률 제21634호)은 우선매수권 조문(제20조)의 문언을 바꿨지만, 2026년 10월 25일 현재 이 개정 문언은 아직 시행되지 않았습니다. 그래서 지금 적용되는 내용과 앞으로 바뀔 내용을 나눠서 정리합니다.
전세사기피해자 우선매수권은 어떻게 작동하나요?
전세사기피해자법상 우선매수권은 경매에서 피해자가 최고가와 같은 가격을 내고 다른 입찰자보다 먼저 매수인이 되는 제도입니다. 피해자가 신고하면 법원은 최고가매수신고가 있더라도 피해자에게 매각을 허가해야 하는데, 법조문은 이를 “허가하여야 한다”는 의무로 정하고 있습니다. 신고 여부는 피해자가 고르는 것이고(조문상 “할 수 있다”), 신고가 들어온 뒤의 매각허가는 법원 재량이 아닙니다.
현행 제20조제1항은 신고 요건을 세 가지로 정합니다.
- 기한: 매각기일까지
- 보증: 「민사집행법」 제113조에 따른 보증 제공
- 가격: 최고매수신고가격과 같은 가격
이 조문은 「민사집행법」에 따른 경매에 적용되고, 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제496조제1항 또는 제497조에 따라 환가하는 경우도 포함합니다. 「민사집행법」 제113조가 정한 보증 액수는 이 글이 근거로 삼은 자료에 없어서 다루지 않습니다.
원래 최고가를 쓴 입찰자는 어떻게 되나요?
피해자가 우선매수신고를 하면 원래 최고가매수신고인은 「민사집행법」 제114조에 따른 차순위매수신고인으로 봅니다(제20조제4항). 이 효과는 법률이 그렇게 정해 둔 ‘간주’ 규정이라서, 최고가매수신고인이 따로 신청하지 않아도 생깁니다. 차순위매수신고인이 「민사집행법」에서 어떤 지위를 갖는지는 이 글의 근거 자료 범위 밖입니다.
피해자가 여러 명이면 누가 우선매수하나요?
한 주택에서 여러 피해자가 우선매수신고를 하고 매각허가 절차(제20조제2항)를 마치면, 법원은 피해자들 사이에 특별한 협의가 없는 한 변제받을 수 있는 임차보증금의 비율에 따라 그 주택을 매수하게 합니다(제20조제3항). 이 항은 2024년 9월 10일에 신설됐습니다. 피해자끼리 따로 협의했다면 그 협의가 비율 배분보다 앞섭니다.
우선매수 말고 경매 자체를 늦출 수는 없나요?
전세사기피해자는 법원에 경매절차의 유예·정지(법률상 용어로 “경매유예등”)를 신청할 수 있습니다(제17조제1항). 다만 신청만 한다고 경매가 멈추지는 않습니다. 경매유예등을 할지는 법원이 정하고, 조문도 “결정할 수 있다”는 재량으로 되어 있습니다(제17조제3항).
제17조제1항이 정한 경매유예등에는 다음이 포함됩니다.
- 매각기일 지정을 보류하는 것
- 이미 지정된 매각기일을 취소하거나 변경하는 것
- 그 밖에 경매절차를 유예·정지하는 것
법원은 「민사집행법」 제104조에도 불구하고 아래 요건을 따져 경매유예등을 결정할 수 있습니다(제17조제3항).
- 피해자의 신청이나 국토교통부장관의 요청이 있을 것
- 피해자가 임차보증금을 돌려받지 못해 생계나 주거안정에 지장이 생길 우려가 있을 것
- 채권자와 채무자의 생활형편 등을 고려할 것
경매유예등은 얼마 동안 유지되나요?
경매유예등의 기간은 유예 또는 정지한 날의 다음 날부터 1년 이내입니다(제17조제4항 본문). 1년이 보장되는 것이 아니라 상한이 1년이라는 뜻입니다. 사유가 해소되지 않았다고 인정되면 법원은 직권으로, 또는 피해자의 신청을 받아 기간을 연장할 수 있습니다(같은 항 단서). 연장도 법원 재량이라 자동으로 되지 않습니다.
국토교통부장관도 경매를 늦춰 달라고 할 수 있나요?
국토교통부장관은 두 가지 경우에 법원에 경매유예등의 협조를 요청할 수 있으며, 요청 여부는 재량입니다(제17조제2항).
- 제1호: 위원회가 제6조제2항제2호에 관한 사항을 심의·의결한 경우
- 제2호: 매각기일이 위원회 개최일 이전에 있는 등, 위원회가 제1호의 의결을 할 수 없는 긴급한 경우
제2호에 따라 요청했다면 장관은 다음 위원회나 분과위원회에 보고해 심의·의결을 받아야 합니다. 부결되면 그 사실을 법원에 통보해야 하며, 이 두 가지는 의무입니다(제17조제5항, 2024년 9월 10일 신설). 제6조제2항제2호의 구체적 내용은 이 글의 근거 자료에 없습니다.
피해자 결정을 ‘신청만’ 한 사람도 이용할 수 있나요?
경매유예등(제17조제3항)에서 말하는 “전세사기피해자”에는 괄호로 “제12조에 따라 전세사기피해자등 결정을 신청한 자”가 포함되어 있습니다. 우선매수권 조문(제20조)에는 같은 괄호가 없습니다. 그래서 결정을 신청만 한 사람도 우선매수신고를 할 수 있는지는 조문 문언만으로 단정할 수 없고, 두 조문이 적용되는 사람의 범위가 같다고 볼 근거도 문언상 없습니다.
행위별 정리: 누가 무엇을 할 수 있고, 어떤 효과가 생기나
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법적 효과 |
|---|---|---|
| 피해자가 매각기일까지 보증을 내고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수신고 | 제20조제1항 | 신고할 수 있음(피해자 선택) |
| 우선매수신고가 들어옴 | 제20조제2항 | 법원은 최고가매수신고가 있더라도 피해자에게 매각을 허가하여야 함(의무) |
| 우선매수신고가 들어온 뒤의 최고가매수신고인 | 제20조제4항 | 「민사집행법」 제114조의 차순위매수신고인으로 봄(간주) |
| 여러 피해자가 신고하고 매각허가 절차를 마침 | 제20조제3항 | 특별한 협의가 없으면 변제받을 수 있는 임차보증금 비율로 매수 |
| 피해자의 경매유예등 신청 | 제17조제1항 | 신청할 수 있음(신청만으로 경매가 멈추지 않음) |
| 국토교통부장관의 협조 요청 | 제17조제2항 | 요청할 수 있음(재량) |
| 긴급 사유(제2항제2호)로 요청한 뒤 | 제17조제5항 | 위원회 보고·심의·의결 의무, 부결되면 법원 통보 의무 |
| 법원의 경매유예등 결정 | 제17조제3항 | 결정할 수 있음(재량) |
| 경매유예등 기간과 연장 | 제17조제4항 | 다음 날부터 1년 이내, 법원이 연장할 수 있음(재량) |
실제로 얼마나 받아들여지나요?
공표 자료가 없습니다. 이 글이 근거로 삼은 법령 원문에는 우선매수신고 건수, 경매유예등 신청 건수나 인용률 같은 수치가 없습니다. 이 주제에 관해 확인된 판례도 근거 자료에 없습니다. 이 글의 내용은 모두 조문 문언, 특히 “할 수 있다”(재량), “하여야 한다”(의무), “본다”(간주)의 차이에 근거합니다.
개정법이 시행되면 무엇이 바뀌나요?
2026년 5월 12일 공포된 법률 제21634호는 제20조를 세 군데 고쳤습니다. 이 개정 문언은 기준일인 2026년 10월 25일 현재 시행 전입니다. 법제처에는 2026년 11월 13일 시행 예정본으로 올라 있습니다. 하지만 이 법 부칙 제1조는 본문에서 “공포한 날부터 시행”이라고 하고, 단서에서 “공포 후 6개월이 경과한 날”부터 시행할 조문을 따로 열거하는데, 제20조는 그 단서에 없습니다. 그래서 제20조 개정 문언의 정확한 시행일은 이 글에서 단정하지 않습니다. 부칙에는 제20조에 관한 적용례나 경과조치도 없습니다.
| 구분 | 현행 문언 | 개정 문언(법률 제21634호, 미시행) |
|---|---|---|
| 제1항 | 최고매수신고가격과 같은 가격으로 신고 | 단서 신설: 최고매수신고가격이 없는 경우 「민사집행법」 제97조에 따른 최저매각가격과 같은 가격으로 신고할 수 있음 |
| 제2항 | “최고가매수신고가 있더라도” 매각을 허가하여야 함 | “제1항에 따른 신고가 있는 경우” 매각을 허가하여야 함 |
| 제4항 | “제1항”에 따라 우선매수신고를 한 경우 차순위매수신고인으로 봄 | “제1항 본문”에 따라 우선매수신고를 한 경우 차순위매수신고인으로 봄 |
현행 제20조에는 최고매수신고가격이 없는 경우에 관한 규정이 없습니다. 경매유예등 조문(제17조)은 법률 제21634호에서도 문언이 같습니다.
관련 법령
제17조(경매의 유예ㆍ정지) ① 전세사기피해주택에 대하여 「민사집행법」 제78조 또는 같은 법 제264조에 따른 경매절차가 진행 중인 경우(「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제496조제1항 또는 같은 법 제497조에 따라 환가하는 경우를 포함한다) 전세사기피해자는 법원에 매각기일의 지정을 보류하거나 지정된 매각기일의 취소 및 변경 등 경매절차의 유예ㆍ정지(이하 "경매유예등"이라 한다)를 신청할 수 있다.
제20조(경매절차에서의 우선매수권) ① 전세사기피해주택을 「민사집행법」에 따라 경매(「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제496조제1항 또는 같은 법 제497조에 따라 환가하는 경우를 포함한다)하는 경우 전세사기피해자는 매각기일까지 「민사집행법」 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.
자주 묻는 질문
전세사기 피해자 우선매수신고는 언제까지 해야 하나요?
전세사기피해자법 제20조제1항에 따르면 우선매수신고는 **매각기일까지** 해야 합니다. 이때 「민사집행법」 제113조에 따른 보증을 내야 하고, 신고 가격은 최고매수신고가격과 같아야 합니다. 요건을 갖춰 신고하면 법원은 최고가매수신고가 있더라도 피해자에게 매각을 허가해야 합니다.
전세사기 경매유예 신청하면 경매가 바로 멈추나요?
멈추지 않습니다. 전세사기피해자법 제17조에 따르면 피해자는 경매유예등을 신청할 수 있을 뿐이고, 법원은 생계·주거안정에 지장이 생길 우려와 채권자·채무자의 생활형편 등을 고려해 경매유예등을 "결정할 수 있다"고 되어 있습니다. 결정이 나더라도 기간은 유예·정지한 날의 다음 날부터 1년 이내이고, 연장 여부도 법원이 판단합니다.
한 건물에 피해자가 여러 명이면 우선매수는 어떻게 하나요?
전세사기피해자법 제20조제3항에 따르면, 여러 피해자가 우선매수신고를 하고 매각허가 절차를 마친 경우 법원은 피해자들 사이에 특별한 협의가 없으면 변제받을 수 있는 임차보증금의 비율에 따라 해당 주택을 매수하게 합니다. 피해자끼리 따로 협의했다면 그 협의가 우선합니다.
