전세 기간이 끝났는데 보증금을 못 받았다면, 그 집에 계속 살아도 될까
요약 및 결론: 주택임대차보호법 제4조제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정하고 있습니다. 따라서 전세 기간이 끝났다는 사실만으로 법률상 임대차관계가 끝난 것으로 다뤄지지 않으며, 그 존속은 '보증금을 반환받을 때'까지 이어집니다. 이 조문에는 벌칙이나 과태료가 없습니다. 이 조문은 처벌 규정이 아니라, 임대차관계가 언제까지 이어지는지를 정한 간주 규정입니다.
전세 계약이 만료되는 시점에 새 세입자가 구해지지 않거나 집주인의 자금 사정이 어려워 보증금 반환이 늦어지면, 임차인은 계속 살아도 되는지와 나가야 하는지 사이에서 판단을 내려야 합니다. 2026년 1월 2일 시행된 현행 주택임대차보호법(법률 제21065호)에서도 제4조의 문언은 바뀌지 않았습니다. 이 문언은 2008년 3월 21일 전문개정(법률 제8923호) 때 만들어진 것입니다. 이 글은 제4조 두 개 항의 문언만으로 이 질문에 답합니다.
보증금을 못 받은 채 기간이 끝나면 임대차관계는 어떻게 되나요?
주택임대차보호법 제4조제2항에 따르면 임대차관계는 존속되는 것으로 봅니다. 조문 원문은 “임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다”입니다. 법은 계약서에 적힌 만료일이 지났더라도 보증금이 반환되지 않은 상태라면 임대차관계가 계속되는 것으로 취급합니다.
제4조제2항은 요건과 효과로 나눠 읽을 수 있습니다. 요건은 “임대차기간이 끝난 경우에도”이고, 효과는 “임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다”입니다. 문언상 존속이 끝나는 시점은 ‘보증금을 반환받을 때’입니다. 계약 만료일이나 이사 날짜는 이 조문이 정한 종료 시점이 아닙니다.
“본다”는 표현은 법률상 간주를 뜻합니다. 실제 계약서의 기간과 관계없이 법이 그 상태를 그렇게 취급한다는 의미입니다. 따라서 임대차기간이 끝났다는 이유만으로 보증금을 받지 못한 임차인의 임대차관계가 소멸한 것으로 보지 않는다는 점이 제4조제2항의 핵심입니다.
존속하는 동안 어떤 권리와 의무가 이어지나요?
제4조 문언은 ‘임대차관계가 존속된다’는 데까지만 정하고 있습니다. 존속 기간에 구체적으로 어떤 권리와 의무가 어떤 내용으로 이어지는지는 제4조에 따로 적혀 있지 않습니다. 보증금을 언제, 어떤 절차로 반환받는지도 이 조문에는 나오지 않습니다.
따라서 제4조제2항만으로는 ‘보증금을 받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 본다’는 결론까지만 끌어낼 수 있습니다. 반환 시기, 반환 방법, 존속 기간의 세부 내용에 관해서는 이 조문 외의 근거가 필요합니다.
1년으로 맺은 전세라면 ‘기간이 끝난 때’는 언제인가요?
주택임대차보호법 제4조제1항 본문에 따라 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다. 1년으로 계약했더라도 법률상 임대차기간은 원칙적으로 2년입니다. 따라서 “1년이 지났으니 계약이 끝났다”는 주장은 이 조문의 문언과 맞지 않습니다.
제4조제1항 단서는 예외를 둡니다. 단서는 “임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다”고 정합니다. 단서의 주체는 임차인뿐입니다. 1년이라는 약정 기간이 유효해지는 것은 임차인이 그 유효를 주장하는 경우입니다. 임대인이 1년 만료를 내세울 수 있다는 문언은 제4조에 없습니다.
단서의 효과는 “유효함을 주장할 수 있다”까지입니다. 임차인이 1년 기간의 유효를 주장한다고 해서 그때 보증금을 어떻게 돌려받는지까지 제4조가 정하지는 않습니다. 다만 1년 기간이든 2년으로 보는 기간이든 그 기간이 끝난 뒤 보증금을 반환받지 못했다면, 제4조제2항의 존속 간주가 적용되는 구조입니다.
기간을 아예 정하지 않은 전세는 어떻게 되나요?
주택임대차보호법 제4조제1항 본문에 따라 기간을 정하지 않은 임대차도 그 기간을 2년으로 봅니다. 본문은 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차”라는 두 경우를 모두 2년으로 봅니다.
단서는 이 두 경우를 똑같이 다루지 않습니다. 단서가 대상으로 삼는 것은 “2년 미만으로 정한 기간”뿐입니다. 기간을 정하지 않은 임대차에 대해 단서가 적용된다는 문언은 제4조에 없습니다.
상황별로 정리하면
| 상황 | 적용 조문 | 법률 효과(조문 문언 기준) |
|---|---|---|
| 기간을 정하지 않고 임대차를 맺음 | 제4조제1항 본문 | 그 기간을 2년으로 본다 |
| 1년 등 2년 미만으로 기간을 정함 | 제4조제1항 본문 | 그 기간을 2년으로 본다 |
| 2년 미만으로 정한 기간을 임차인이 유효하다고 주장 | 제4조제1항 단서 | 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(임차인의 선택) |
| 임대인이 2년 미만 약정 기간의 만료를 내세움 | 제4조 | 이를 허용하는 문언 없음 |
| 임대차기간이 끝났으나 보증금을 반환받지 못함 | 제4조제2항 | 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 본다 |
| 보증금 반환 시기·방법 | 제4조 | 문언에 정함 없음 |
집주인이 보증금을 안 돌려주면 처벌받나요? 실제 처벌 수위는?
주택임대차보호법 제4조에는 벌칙이나 과태료 규정이 없습니다. 제4조는 임대차기간과 임대차관계의 존속을 정한 조문입니다. 보증금을 반환하지 않는 행위 자체에 대한 형벌이나 제재를 정하고 있지 않습니다.
법정형이 없으므로 법정형과 실제 선고를 비교할 수 없습니다. 이 주제와 관련해 이 글이 근거로 삼은 판례와 공식 통계, 양형기준 수치는 없습니다(공표 자료 없음).
이 조문은 최근 바뀌었나요?
주택임대차보호법 제4조의 문언은 바뀌지 않았습니다. 현행 법률은 법률 제21065호(2025. 10. 1., 타법개정, 2026. 1. 2. 시행)입니다. 이 개정은 정부조직법 개정에 따른 타법개정이며, 부칙 제7조 <121>에 따라 주택임대차보호법에서 고친 곳은 제8조의2제4항제3호의 “기획재정부”를 “재정경제부”로 바꾼 부분 하나뿐입니다.
제4조의 현재 문언은 2008년 3월 21일 공포된 법률 제8923호(전문개정)가 만든 것입니다. 법률 제21065호 부칙에서 확인되는 내용은 시행일(제1조)과 다른 법률의 개정(제7조)입니다. 주택임대차보호법 제4조에 관한 적용례나 경과조치는 확인되지 않았습니다.
관련 법령
제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
자주 묻는 질문
전세 만기 지났는데 보증금 못 받으면 계속 살아도 되나요?
주택임대차보호법 제4조제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정합니다. 계약 만료만으로 임대차관계가 끝난 것으로 다뤄지지 않습니다. 존속이 끝나는 시점은 보증금을 반환받을 때입니다.
1년 전세 계약하면 1년 뒤에 나가야 하나요?
주택임대차보호법 제4조제1항 본문은 2년 미만으로 정한 임대차의 기간을 2년으로 본다고 정합니다. 1년 계약도 법률상 원칙적으로 2년으로 봅니다. 다만 같은 항 단서에 따라 임차인은 1년이라는 약정 기간이 유효함을 주장할 수 있으며, 이 선택은 임차인에게만 주어집니다.
집주인이 1년 계약이니 1년 뒤 나가라고 할 수 있나요?
주택임대차보호법 제4조제1항 단서에서 2년 미만 기간의 유효를 주장할 수 있는 주체는 "임차인"으로만 적혀 있습니다. 임대인이 2년 미만 약정 기간의 만료를 내세울 수 있다는 문언은 제4조에 없습니다. 본문에 따라 그 임대차의 기간은 2년으로 봅니다.
