전세 계약 해지와 해제, 효력이 사라지는 시점이 다른가요?
네. 해지는 계약이 장래에 대하여 효력을 잃는 것입니다. 민법 제550조가 이를 명시합니다. 따라서 해지 전까지의 계약관계까지 처음부터 없었던 것으로 다루는 것은 아닙니다.
해제는 이미 이루어진 급부를 되돌리는 원상회복 의무가 생긴다는 점에서 다릅니다. 흔히 계약을 처음부터 없었던 상태로 돌린다고 설명하지만, 이는 민법 제548조의 문구를 그대로 옮긴 표현은 아닙니다. 제548조제1항은 계약을 해제하면 각 당사자가 상대방에게 원상회복 의무를 진다고 정하면서, 제삼자의 권리는 해하지 못한다고 덧붙입니다. 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 가해야 합니다. 이 조문은 이율을 정하지 않습니다.
다만 전세 계약을 끝낸다는 이유만으로 해지와 해제 중 하나를 임의로 선택할 수 있는 것은 아닙니다. 민법 제543조는 계약 또는 법률에 따라 해지권이나 해제권이 있는 때, 상대방에 대한 의사표시로 그 권리를 행사한다고 정합니다. 그 의사표시는 철회하지 못합니다. 해지든 해제든 손해배상 청구에는 영향을 미치지 않습니다.
참고 법령
- 민법 제543조(해지, 해제권)
- 민법 제548조(해제의 효과, 원상회복의무)
- 민법 제550조(해지의 효과)
- 민법 제551조(해지, 해제와 손해배상)
