계약 해지 vs 해제, 언제부터 효력을 잃나요?

입력 2026.10.13. 오전 10:08

요약 및 결론: 해지와 해제는 계약을 끝내는 의사표시로서 모두 철회할 수 없지만(민법 제543조제2항), 효력이 사라지는 시점이 다르다. 해지는 계약이 "장래에 대하여" 그 효력을 잃으므로 과거 이행분은 유지되지만(민법 제550조), 해제는 당사자가 원상회복 의무를 지므로 이미 이행된 것도 되돌려받는 효과가 생긴다(민법 제548조).

임대차나 판매 계약을 끝낼 때 '해지'와 '해제'라는 두 가지 방법이 있다. 비슷한 이름이지만 계약이 언제부터 효력을 잃는지가 크게 다르기 때문에, 전세금 반환, 과거 이용료 정산, 원상회복 책임 등에서 당사자 간 주장이 엇갈리기 쉽다. 민법은 이 둘을 명확히 구분해서 규정하고 있다.

본문

해지와 해제는 어떻게 다른가?

해지와 해제는 모두 당사자 일방의 의사표시로 계약을 끝내는 수단이다(민법 제543조제1항). 다만 “계약 또는 법률의 규정에 의하여” 해지 또는 해제의 권리가 있어야 한다. 일단 의사표시를 하면 철회할 수 없다(민법 제543조제2항).

그렇다면 무엇이 다른가? 핵심은 과거에 이행된 것을 처리하는 방식이다.

해지는 장래에만 효력을 잃는다

민법 제550조는 “당사자 일방이 계약을 해지한 때에는 계약은 장래에 대하여 그 효력을 잃는다”고 정한다. “장래에 대하여”라는 표현이 핵심이다. 즉, 해지 이후의 계약 이행 의무는 사라지지만, 해지 이전에 이미 이루어진 이행 관계는 그대로 유지된다.

예를 들어 임대인이 임차인에게 해지 통지를 했다면, 그 이후 월세 납입 의무는 없어지지만, 지난달까지 받기로 한 월세는 여전히 지불받을 권리를 유지한다. 또는 임차인이 해지 통지를 했다면, 남은 기간의 월세는 내지 않아도 되지만, 이전에 납입한 월세는 돌려받지 못한다.

해제는 원상회복 의무를 발생시킨다

민법 제548조제1항은 “당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다”고 정한다. 원상회복이란 계약이 체결되기 전의 상태로 돌아가는 것을 의미한다. 다만 “제삼자의 권리를 해하지 못한다”는 한계가 있다.

해제에서는 이미 이행된 것도 되돌려받아야 한다. 예를 들어 아파트 전세 계약을 해제했다면, 임대인이 전세금을 돌려주는 것은 물론, 임차인이 받은 이자나 부속 물건(냉장고, 에어컨 등)도 원래 상태로 반환해야 한다.

원상회복할 금전에는 이자가 붙는다

원상회복 의무가 발생했을 때, 반환할 금전에는 특별한 규칙이 적용된다. 민법 제548조제2항은 “반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다”고 정한다. 즉, 임대인이 임차인에게 전세금을 반환할 때는 ‘그 받은 날’(임차인이 전세금을 낸 날)부터 ‘반환하는 날’까지의 이자를 계산해서 붙여서 주어야 한다.

그런데 조문에는 구체적인 이율(%)이 정해져 있지 않다. 민법 제378조의 “법정이자율”이나 그때의 금융 상황에 따라 결정될 수 있으나, 이 조문만으로는 정확히 얼마인지 알 수 없다. 계약에서 별도로 정했거나 합의했다면 그에 따른다.

해지와 해제 모두 손해배상 청구와는 별개다

계약을 해지하거나 해제했다고 해서 손해배상 청구가 배제되지는 않는다. 민법 제551조는 “계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다”고 명시한다.

예를 들어 계약 위반으로 해제를 했다면, 상대방의 위반 행위로 인한 손해를 배상받을 수 있다. 또는 정상적인 해지인 경우도, 별도로 발생한 손해가 있으면 청구할 수 있다. 다만 손해배상 청구는 해지·해제와 별개의 법적 청구이므로, 손해액을 입증해야 한다.

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